O serie de metode unificate sunt utilizate pentru a determina prețul terenului. Sunt tehnici metodologice generale și tehnologii de evaluare care pot fi utilizate pentru stabilirea valorii acesteia, indiferent de tipul de utilizare a terenului. Posibilitatea și fezabilitatea utilizării unei anumite tehnici sau metode pentru evaluarea terenurilor depind de scopul evaluării, de tipul imobilului evaluat și de disponibilitatea datelor inițiale. O condiție prealabilă pentru determinarea valorii de piață a terenului pentru orice scop este utilizarea datelor de piață. Compania noastră de evaluare din Moscova oferă servicii de evaluare pentru toate tipurile de teritorii cu selectarea metodei optime pentru dvs.
Principalele metode utilizate pentru evaluarea terenurilor sunt:
- comparații de vânzări;
- deversare;
- distributie;
- valorificarea rentei terenului;
- rest;
- utilizarea prevăzută.
Această listă este standard. A fost aprobat prin ordin al Ministerului Proprietății al Rusiei din 7 martie 2002 nr. 568-r în documentul „Recomandări metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor”. Aceste metode sunt folosite pentru a evalua orice tip de teritoriu. Puteți afla mai multe despre serviciile de evaluare și metodele utilizate în pagini
1. Metoda de comparare a vânzărilor
Este utilizat pentru evaluarea terenurilor, atât ocupate de clădiri, structuri și (sau) structuri, cât și a terenurilor libere de dezvoltare. Condiția de aplicare a metodei este disponibilitatea informațiilor privind prețurile tranzacțiilor cu terenuri care sunt analoge cu proprietatea evaluată. În absența informațiilor privind prețurile tranzacțiilor cu terenuri, este permisă utilizarea prețurilor de ofertă (de cerere).
Această metodă de evaluare a terenului implică următoarea secvență de acțiuni:
- determinarea elementelor prin care obiectul de evaluare este comparat cu obiecte analoge (denumite în continuare elemente de comparație);
- determinarea pentru fiecare element de comparație a naturii și gradului de diferențe dintre fiecare analog și terenul evaluat;
- determinarea pentru fiecare dintre elementele de comparație a ajustărilor de preț ale analogilor corespunzătoare naturii și gradului diferențelor fiecărui analog față de terenul evaluat;
- ajustarea pentru fiecare element de comparare a prețurilor a fiecărui analog, netezind diferențele acestora față de terenul evaluat;
- calcularea valorii de piață a unui teren printr-o generalizare rezonabilă a prețurilor ajustate ale analogilor.
Elementele de comparație includ factorii de valoare a imobilului evaluat (factori ale căror modificări afectează valoarea de piață a proprietății evaluate) și caracteristicile tranzacțiilor cu terenuri care s-au dezvoltat pe piață.
Cei mai importanți factori de cost tind să fie:
- locație și mediu;
- scopul propus, utilizarea permisă, drepturile altor persoane asupra terenului;
- caracteristici fizice (relief, zonă, configurație etc.);
- accesibilitatea transportului;
- infrastructura (prezența sau proximitatea rețelelor de utilități și condițiile de conectare la acestea, dotări de infrastructură socială etc.).
2. Metoda de izolare
Regulile de bază pentru evaluarea terenului pe care le conține această metodă:
Această metodă de evaluare a terenurilor implică următoarea secvență de acțiuni:
- calcularea costului de înlocuire sau a costului de reproducere a îmbunătățirilor la terenul evaluat;
- calcularea valorii de piață a terenului evaluat prin scăderea din valoarea de piață a unui singur obiect imobiliar, inclusiv a terenului evaluat, a costului de înlocuire sau a costului reproducerii îmbunătățirilor asupra terenului.
3. Metoda de distribuire
Folosit pentru evaluarea terenurilor construite.
Reguli de evaluare a terenurilor aprobate prin această metodologie:
- disponibilitatea informațiilor privind prețurile tranzacțiilor cu un singur obiect imobiliar, similar unui singur obiect imobiliar, care include terenul evaluat. În absența informațiilor despre prețurile tranzacției, este permisă utilizarea prețurilor de ofertă (de cerere);
- disponibilitatea informațiilor privind ponderea cea mai probabilă a unui teren în valoarea de piață a unei singure proprietăți;
- corespondența îmbunătățirilor funciare cu cea mai eficientă utilizare.
Metoda implică următoarea secvență de acțiuni:
- determinarea elementelor prin care un singur obiect imobiliar, inclusiv terenul evaluat, este comparat cu obiecte analoge;
- determinarea pentru fiecare dintre elementele de comparație a naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de un singur obiect imobiliar, care include terenul evaluat;
- determinarea pentru fiecare dintre elementele de comparație a ajustărilor de preț ale analogilor, corespunzătoare naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de un singur obiect imobiliar, inclusiv terenul evaluat;
- ajustarea pentru fiecare dintre elementele de comparare a prețurilor fiecărui analog, netezind diferențele acestora față de un singur obiect imobiliar, care include terenul evaluat;
- calcularea valorii de piață a unei singure proprietăți, inclusiv a terenului evaluat, prin intermediul unei generalizări rezonabile a prețurilor ajustate ale analogilor;
- calcularea valorii de piață a terenului evaluat prin înmulțirea valorii de piață a unui singur obiect imobiliar, care include terenul evaluat, cu valoarea cea mai probabilă a ponderii terenului în valoarea de piață a unui singur imobil obiect.
4. Modalitate de valorificare a chiriei terenului
Această metodă de evaluare a terenurilor este utilizată pentru a evalua terenurile dezvoltate și neamenajate. Condiția de aplicare a metodei este posibilitatea obținerii chiriei de teren din terenul evaluat.
Această metodă de evaluare a terenului implică următoarea secvență de acțiuni:
- calculul chiriei terenului creat de un teren;
- determinarea valorii coeficientului de valorificare a chiriei terenului corespunzător;
Valorificarea chiriei terenului se înțelege ca determinarea, la data evaluării, a tuturor valorilor viitoare ale chiriei terenului care sunt egale între ele sau se modifică în aceeași rată pentru perioade egale de timp. Calculul se face prin împărțirea valorii chiriei terenului pentru prima perioadă după data evaluării la coeficientul de valorificare corespunzător determinat de evaluator. În cadrul acestei metode, valoarea chiriei terenului poate fi calculată ca venit din leasing a teren în condiţiile existente pe piaţa funciară.
5. Metoda restului
Este utilizat pentru evaluarea terenurilor construite și neamenajate. Conditia de aplicare a metodei este posibilitatea dezvoltarii terenului evaluat cu imbunatatiri care genereaza venituri.
Această metodă de evaluare a terenurilor implică următoarele reguli de calcul:
- calculul costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor corespunzătoare utilizării cât mai eficiente a terenului evaluat;
- calcularea venitului net din exploatare dintr-o singură proprietate pentru o anumită perioadă de timp pe baza tarifelor de închiriere de pe piață;
- calcularea venitului net din exploatare atribuibil îmbunătățirilor pentru o anumită perioadă de timp ca produs al costurilor de reproducere sau de înlocuire
- calculul îmbunătățirilor la rata de valorificare adecvată a veniturilor din îmbunătățiri;
- calculul sumei chiriei terenului ca diferență între venitul net din exploatare dintr-o singură proprietate pentru o anumită perioadă de timp și venitul net din exploatare atribuibil îmbunătățirilor pentru perioada corespunzătoare de timp;
- calcularea valorii de piata a unui teren prin valorificarea chiriei terenului.
6. Metoda de utilizare prevăzută
Această metodă de evaluare a valorii terenului este aplicabilă terenurilor dezvoltate și neamenajate. Condiția de aplicare a metodei este posibilitatea utilizării terenului într-un mod care să genereze venituri.
Regulile de evaluare a terenurilor aprobate prin această metodologie impun următoarea succesiune de acțiuni:
- determinarea cantității și a structurii de timp a cheltuielilor necesare pentru utilizarea unui teren în conformitate cu cea mai eficientă opțiune de utilizare a acestuia (de exemplu, costurile creării de îmbunătățiri la un teren sau costurile de împărțire a unui teren în părți separate care diferă ca formă, tip și natura utilizării);
- determinarea mărimii și structurii temporale a veniturilor din utilizarea cât mai eficientă a terenului;
- determinarea cuantumului și a structurii în timp a cheltuielilor de exploatare necesare pentru a genera venituri din utilizarea cât mai eficientă a terenului;
- determinarea valorii ratei de actualizare corespunzătoare nivelului de risc de investire a capitalului în terenul evaluat;
- calcularea valorii unui teren prin actualizarea tuturor veniturilor și cheltuielilor asociate cu utilizarea terenului.
Valoarea finală a valorii estimate a terenului se calculează pe baza rezultatelor obținute prin diverse metode. La compararea acestor date, este recomandabil să se acorde preferință estimărilor bazate pe informații mai complete și mai fiabile. Discrepanțele semnificative în valoarea terenurilor calculate prin diferite metode, metode și reguli indică fie erori în evaluări, fie un dezechilibru pe piața funciară.
Trebuie să începeți întocmirea unui raport privind evaluarea unui teren după ce primiți valoarea de piață finală a terenului.
Deci, am studiat principalele metode de evaluare a valorii de piață a terenurilor din toate cele trei abordări: piață costisitoare și profitabilă. În urma evaluării, obținem trei valori de piață, care în mod ideal ar trebui să fie aceleași. Cu toate acestea, de regulă, valorile valorii terenului obținute prin aceste metode diferă unele de altele. În conformitate cu cerințele Legii federale din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, rezultatele obținute în procesul de aplicare a metodelor acestor trei abordări trebuie combinate într-o singură finală. valoare.
Adică, este necesar să se parcurgă procedura de acord asupra rezultatelor evaluării.
Atunci când se convine, trebuie să se țină cont de faptul că diferența dintre rezultate nu trebuie să depășească 50%.
Dacă metodele tuturor abordărilor dau rezultate similare, reconcilierea se poate face prin calcularea mediei aritmetice a valorii de piață.
Dacă rezultatele diferă semnificativ și există motive să se considere că oricare dintre metode este mai legitimă, adică oferind rezultate mai fiabile, se calculează valoarea medie ponderată a valorii de piață. Coeficienții de ponderare sunt selectați în mod expert sau folosind un model de analiză ierarhică.
Să dăm exemple de calcul al valorii finale de piață a unui teren.
Datele inițiale.
În urma lucrărilor de evaluare, am primit următoarele date privind valoarea de piață a terenului (Tabelul 10.1).
Date inițiale (frecare)
Determinați valoarea de piață finală a terenului.
Soluţie.
Prima varianta. Calculul mediei aritmetice a valorii de piata:
(I 350.000 + 1.580.000 + 1.620.000) / 3 = 1.516.666 ruble.
A doua varianta. Calculul valorii medii ponderate de piață:
1.350.000-0,1 + 1.580.000 -0,6 +1.620.000 0,3 = I 569.000 rub.
Acum să aruncăm o privire mai atentă la metoda analizei ierarhice, care capătă din ce în ce mai multă autoritate în practicarea activităților de evaluare.
Metoda de analiză a ierarhiei (HAM) este o procedură sistematică de reprezentare ierarhică a elementelor care definesc esența unei probleme. Metoda constă în descompunerea problemei în părți componente din ce în ce mai simple și prelucrarea în continuare a secvenței judecăților decidentului folosind comparații pereche. Ca urmare, se poate exprima gradul (intensitatea) relativ al interacțiunii dintre elementele din ierarhie. Aceste judecăți sunt apoi exprimate numeric.
MAI include proceduri pentru sintetizarea judecăților multiple, obținerea criteriilor de prioritate și găsirea de soluții alternative. Această abordare a rezolvării problemei alegerii provine din capacitatea naturală a oamenilor de a gândi logic și creativ, de a identifica evenimentele și de a stabili relații între ele.
În scopul armonizării rezultatelor evaluării, se folosesc de obicei ierarhii pe trei niveluri, având următoarea formă:
nivel superior - scop (evaluarea valorii de piata a obiectului); nivel intermediar - criterii de aprobare; nivel inferior - alternative (rezultatele evaluării obţinute prin diverse metode).
Criteriile pentru a conveni asupra rezultatelor evaluării pot fi următoarele.
A. Potrivit scopului. Capacitatea de a reflecta intențiile reale ale unui potențial investitor, cumpărător sau vânzător.
B. Fiabilitatea evaluării: tipul, calitatea, amploarea datelor pe care se bazează analiza.
B. Capacitatea parametrilor metodelor utilizate de a lua în considerare fluctuațiile pieței.
D. Capacitatea de a ține cont de trăsăturile specifice ale unui obiect care îi afectează valoarea (locația, dimensiunea, rentabilitatea potențială).
Să construim o diagramă ierarhică (Fig. 10.1), utilizând primele două criterii pentru armonizarea rezultatelor: conformitatea cu scopul și fiabilitatea evaluării și să încercăm să efectuăm calcule. Diagrama arată clar nivelurile de potrivire și de comparare în perechi.
Orez. 10.1.
În conformitate cu ierarhia construită, pentru a obține o singură evaluare, în primul rând, este necesar să se determine măsura în care caracteristicile „adecvare la scopul propus” și „fiabilitatea evaluării” determină o singură evaluare. Este clar că ambele caracteristici sunt importante, dar care este mai important și cât de important trebuie stabilit mai întâi. Pentru a face acest lucru, împreună cu alte abordări, puteți utiliza metoda comparațiilor pereche.
Pentru a face acest lucru, se construiește o matrice invers simetrică și se utilizează o scară de raport pentru compararea perechilor (Tabelul U.2). Această scară a fost construită empiric și este utilizată pe scară largă pentru comparații pe perechi.
Scala de importanță relativă
|
Intensitate relativ importanţă |
Definiție |
Explicaţie |
|
Incomparabil |
Expertului îi este greu să compare |
|
|
O importanță egală |
Contribuția egală a două activități la obiectiv |
|
|
Superioritatea moderată a unuia asupra celuilalt |
Experiența și judecata conferă o ușoară superioritate unei activități față de alta. |
|
|
Superioritate semnificativă sau puternică |
Experiența și judecata conferă o puternică superioritate unei activități față de alta. |
|
|
Superioritate semnificativă |
Una dintre activități i se acordă o predominanță atât de puternică încât devine practic semnificativă |
|
|
Superioritate foarte puternică |
Superioritatea evidentă a unui tip de activitate asupra altuia este cel mai puternic confirmată |
|
|
Soluții intermediare între două judecăți alăturate |
Folosit într-un caz de compromis |
|
|
Reciprocarea numerelor de mai sus |
Dacă, la compararea unui tip de activitate cu altul, se obține unul dintre numerele de mai sus (de exemplu, 3], atunci când comparăm al doilea tip de activitate cu primul, obținem valoarea opusă (adică 1/3) |
Folosind datele de scară, completăm matricea de comparație pereche pentru cele două criterii de potrivire (Tabelul 10.3):
Tabelul 10.3
Matricea matricei de comparație pereche 1
|
Corespondenţă |
Fiabilitate |
|
|
Corespondenţă |
||
|
Fiabilitate |
Această setare a gradului de preferință pentru caracteristica de „conformitate” față de caracteristica de „fiabilitate” determină următorii coeficienți de ponderare:
- „conformitate” - 0,875;
- „fiabilitatea” - 0,125.
Pentru a determina vectorul s- Folosim următoarea abordare pentru coeficienții de ponderare. Elementele matricei de comparare perechi sunt însumate de-a lungul rândurilor (pentru fiecare valoare / se calculează suma w = l x + l d+...+ I/D. Apoi totul w sunt normalizate astfel încât suma lor să fie egală cu 1. Ca rezultat, obținem vectorul dorit și Astfel, ig = w/(a x + a 2 +...+ a p). Această metodă de găsire a coeficienților de greutate este ușor de implementat, dar nu permite determinarea calității datelor sursă.
În etapa următoare, determinăm care dintre metodele de evaluare utilizate este cea mai potrivită pentru acest scop. Pentru a face acest lucru, se formează o matrice corespunzătoare de comparații perechi (Tabelul 10.4).
Tabelul 10.4
Matricea matricei de comparație pereche 2
|
Scump |
Piaţă |
Profitabil |
|
|
Scump |
|||
|
Piaţă |
|||
|
Profitabil |
Această matrice arată că abordarea pieței este cea mai consecventă cu scopul acestei evaluări, metoda veniturilor corespunde acestui obiectiv într-o măsură ceva mai mică, iar abordarea costurilor corespunde foarte puțin acestui obiectiv. Coeficienții de ponderare corespunzători pentru caracteristica „potrivit scopului” (în ordinea determinată de matrice) sunt: 0,091; 0,658; 0,251.
Tabelul 10.5
Matricea matricei de comparație pereche 3
|
Scump |
Piaţă |
Profitabil |
|
|
Scump |
|||
|
Piaţă |
|||
|
Profitabil |
Coeficienții de ponderare corespunzători pentru caracteristica „fiabilitatea” vor fi egali cu: 0,26; 0,43; 0,31.
Apoi, luând în considerare coeficienții de ponderare calculați în prima, a doua și a treia matrice și folosind datele furnizate anterior privind rezultatele evaluării: abordarea costului - 1.350.000 de ruble, abordarea de piață - 1.580.000 de ruble, abordarea veniturilor - 1.620.000 de ruble valoarea finală a evaluării acestui teren, egală cu
1.537.164 RUB
Mai mult, atunci când calculăm această valoare, mergem, parcă, de jos în sus. Mai întâi, calculăm valoarea de piață a terenului pentru fiecare dintre criteriile de aprobare folosind datele matricei
2 și 3 și abia apoi, folosind coeficienții matrici unu: 0,875 și 0,125, se calculează valoarea finală a valorii de piață a terenului.
Deoarece în cazul nostru abordarea pieței este cea mai consecventă cu scopul evaluării și această metodă este cea mai fiabilă, în mod firesc, evaluarea finală este în mare măsură determinată de abordarea pieței.
Valoarea de piață este prețul convenit de toate părțile la o tranzacție efectuată pe o piață liberă competitivă. Acest preț nu este influențat de circumstanțe semnificative, iar procesul de instalare a acestuia este permis în mod obligatoriu și voluntar.
Evaluarea valorii de piata
Cu ajutorul stabilirii valorii de piata a oricarei proprietati. Într-un sens larg, acest proces este o evaluare a drepturilor de proprietate, luând în considerare orice restricții existente. Se desfășoară de către organizațiile relevante și se stabilește ordinea activității Legea federală nr. 135-FZ „Despre activitățile de evaluare din Federația Rusă.”Evaluarea obligatorie este necesară în cazurile stabilite de lege, și anume înstrăinarea imobilelor deținute (în totalitate sau parțial) de Federația Rusă, orice subiect al federației sau o instituție municipală.
Potrivit Codului civil, imobilele sunt considerate terenuri, precum și obiectele a căror cedare este posibilă, dar ar cauza prejudicii ireparabile destinației lor. De exemplu:
- clădiri;
- loturi de teren;
- obiecte spațiale etc.
- Locație;
- data construcției (dacă este disponibilă);
- specificații;
- infrastructură;
- circulatie, etc.
- reevaluarea activelor;
- emisiunea de valori mobiliare;
- înregistrarea unei ipoteci;
- efectuarea de diverse tipuri de tranzacții (cumpărare și vânzare, donație etc.);
- privatizare, precum și multe alte situații.
- Biroul de evaluare. În prezent, există multe firme comerciale care desfășoară o varietate de activități de evaluare, dar nu oferă servicii juridice. Condiția principală este prezența unui astfel de birou ca parte a unei organizații de autoreglementare.
- Agentie imobiliara. Multe agenții imobiliare mari au experți evaluatori în personalul lor. Dacă un teren este vândut printr-o agenție imobiliară, acești angajați vor putea să ajute și să efectueze o evaluare.
- Firmă de avocatură. Majoritatea acestor firme, pe lângă asistența juridică, oferă anumite servicii legate de examinare și evaluare.
- Evaluator privat. Legea nu interzice prestarea de activități private de evaluare. Un astfel de expert folosește metode de evaluare identice ca și angajații companiilor menționate mai sus. Ca și în alte cazuri, un astfel de evaluator acționează în conformitate cu legile Federației Ruse.
Metode de evaluare
Principalele metode de evaluare sunt următoarele metode:- comparații de vânzări;
- distributie;
- deversare;
- valorificarea rentei terenului;
- restul pentru teren;
- posibilă utilizare.
Calculul valorii de piata
Să luăm în considerare un exemplu de calcul pentru utilizarea terenurilor imobiliare metoda de extracție, deoarece aceasta este metoda cel mai des folosită de evaluatorii profesioniști.Indicatorul principal din acest exemplu este un teren și clădirea situată în interiorul acestuia (850 mp). Să presupunem că site-ul se află sub o clădire. Preț pe 1 mp. clădirile este egală cu 25.000 de ruble.
Pentru a afla valoarea de piață folosind această metodă, trebuie să o calculați folosind această formulă:
A1? A2 = B1, unde
- A1 – zona clădirii;
- A2 – preț pentru 1 unitate. pătrate;
- B1 – costul final.
850 ? 25 000 = 21 250 000.
Cercetările de piață au arătat că costul construcției clădirii este de 32.500 de ruble. Procentul de uzură, să zicem, este de 0,75%. În continuare, trebuie să aflați costul de piață al construcției clădirii:
850 ? 25 000 ? 0,75 = 15 937 500.
La final, puteți afla costul site-ului în sine. Se ridică la:
21.250.000 – 15.937.500 = 5.312.500 de ruble.
Valoarea cadastrală și de piață
Valoarea cadastrală este atribuită de Guvernul Federației Ruse. Iar cea de piață depinde de o varietate de factori, dintre care majoritatea nu sunt luați în considerare deloc la evaluarea cadastrală. Aceasta este principala diferență între cele două tipuri de costuri. Alții diferențe pot apărea următoarele:- la întocmirea valorii cadastrale, sezonul, cererea și starea generală a pieței nu contează;
- valoarea cadastrală se atribuie prin analiză materială, iar valoarea de piață prin competitivitate, oferte diverse etc.;
- Valoarea cadastrală poate fi uneori prea mare, din cauza unor factori de solvabilitate a populației, amplasarea proprietății etc. nu sunt luate în considerare.
Uneori se poate ca, din cauza prezenței infrastructurii din apropiere, costul să fie foarte umflat, deși de facto aceste clădiri nu afectează creșterea costului.
Diferențele dintre aceste două tipuri de valoare joacă un rol semnificativ în impozitare (articolul 65 din Codul funciar al Federației Ruse). Cu toate acestea, valoarea cadastrală umflată este uneori o povară insuportabilă pentru populație, deoarece în majoritatea situațiilor depășește cu mult valoarea de piață. Despre metode de calcul al valorii cadastrale -.
Procedura de evaluare a valorii de piata
Evaluarea valorii de piață are loc în 5 etape:1. Primul pas este încheierea unui acord pentru desfasurarea activitatilor de evaluare. Aici expertul stabilește parametrii necesari de evaluare:
- scopul evaluării;
- partea juridică a procesului;
- categoria de teren;
- tipul de proprietate;
- servitute;
- data evaluarii;
- întocmirea unui acord de evaluare etc.
- clădiri din zonele învecinate;
- prezența unei zone verzi (stare, tip etc.);
- starea generală a mediului;
- impactul negativ al diferiților factori;
- date privind costurile și profiturile din utilizarea site-ului.
3. Selectarea metodei de evaluare adecvate, efectuarea calculelor necesare. Fiecare metodă va avea ca rezultat un cost diferit al terenului. Ulterior, evaluatorul va efectua o analiză comparativă, datorită căreia se va putea vedea avantajele și dezavantajele fiecărei metode.
4. Atribuirea costului final pentru un teren. Acesta va fi indicat în ruble (dacă nu se specifică altfel în contract).
5. Întocmirea unui raport. Rezultatele finale ale evaluării vor fi prezentate în scris. Raportul de evaluare este un document probator destinat celor interesați de rezultate (precum și clientului însuși). În interiorul raportului există o concluzie finală și valoarea finală de piață.
Un exemplu de raport privind determinarea valorii de piață a unui teren în format .pdf (Adobe Reader)
Pamant agricol
Pentru fiecare tip și categorie de teren, la evaluare sunt luați în considerare diferiți factori. Să luăm în considerare principalele puncte prin care se determină valoarea de piață a unui teren, folosind exemplul terenului agricol.Semnificația unor astfel de obiecte este determinată de scopul posibil și de fertilitatea pământului. Factorii importanți sunt: relieful, caracteristicile solului, componenta apei (dacă este disponibilă). Pentru evaluare, de obicei este selectată abordarea care are cel mai bun efect economic.
Dacă există teren arabil, acesta poate fi folosit pentru pășunerea animalelor sau ca teren arabil. În acest caz, ultima variantă este mult mai profitabilă din punct de vedere economic. Prin urmare, atunci când se evaluează, este necesar să se procedeze de la aceasta.
Atunci când determină indicatorii de fertilitate a solului, experții folosesc adesea gradarea. Acesta este numele evaluării, care se calculează comparând fertilitatea în condiții climatice și agronomice identice. Acest proces în sine este extrem de dificil, prin urmare, atunci când evaluează terenurile agricole, evaluatorii folosesc indicatori de evaluare gata pregătiți.
După ce a studiat toate aspectele și a determinat modul în care terenul va fi utilizat, expertul creează un model de venituri. Ia în considerare costurile și profiturile proprietarului pentru o anumită perioadă de timp. Diferența pozitivă privind veniturile și cheltuielile este actualizată în indicatori actuali, pe baza cărora acest preț va fi considerat valoarea de piață.
Determinarea valorii de piață, în unele situații, este un proces destul de intensiv în muncă, dar foarte important. Dacă valoarea cadastrală vă pune în datorii fiscale, ar fi o idee bună să efectuați o evaluare suplimentară a valorii de piață și să solicitați o recalculare în instanță. Și dacă este necesar, companiile care se ocupă de această problemă vă vor ajuta cu evaluarea în sine.
Valoarea de piață a unui teren depinde de valoarea așteptată, durata și probabilitatea de a primi venituri din terenul într-o anumită perioadă de timp cu cea mai eficientă utilizare a acestuia, fără a ține cont de veniturile din alți factori de producție atrași de terenul. pentru activități comerciale (în continuare, în sensul prezentelor recomandări, arenda terenului) (principiul așteptării).
Practică și legislație judiciară - Ordinul Ministerului Proprietății al Federației Ruse din 03.06.2002 N 568-r (modificat la 31.07.2002) „Cu privire la aprobarea recomandărilor metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor”
Pentru clusterele pentru care se utilizează și informații privind chiria pentru terenuri, calculul valorii de piață a terenurilor se realizează prin metoda valorificării chiriei terenurilor în conformitate cu clauza 4 din capitolul IV din Recomandările metodologice pentru determinarea pieței. Valoarea terenurilor, aprobat prin ordinul Ministerului Proprietății al Rusiei din 06.03 .2002 N 568-r (în continuare - Recomandări metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor).
MINISTERUL RELAȚIILOR PROPRIETĂȚII ALE FEDERATIEI RUSE
ORDIN
din 6 martie 2002 nr. 568-r
„CU PRIVIRE LA APROBAREA RECOMANDĂRILOR METODOLOGICE
PRIN DETERMINAREA VALORII DE PIAȚĂ A TERENULUI”
(modificat prin ordinul Ministerului Proprietății al Federației Ruse din 31 iulie 2002 nr. 2314-r)
În conformitate cu Decretul Guvernului Federației Ruse din 6 iulie 2001 nr. 519 „Cu privire la aprobarea standardelor de evaluare” (Legislația colectată a Federației Ruse, 2001, nr. 29, art. 3026):
ministru
F.R. GAZIZULLIN
Aprobat
in ordine
Ministerul Proprietății al Rusiei
din data de 06.03.2002 Nr 568-r
I. Dispoziţii generale
Aceste recomandări metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor au fost elaborate de Ministerul Proprietății al Rusiei în conformitate cu Decretul Guvernului Federației Ruse din 6 iulie 2001 nr. 519 „Cu privire la aprobarea standardelor de evaluare”.
Recomandările metodologice pot fi utilizate pentru evaluarea terenurilor (obiecte de evaluare) care nu au fost retrase din circulație, care se formează (sau se pot forma) în condițiile legii (denumite în continuare „locuri de teren”).
II. Baza metodologică de evaluare a valorii de piață a terenurilor
Valoarea de piață se acordă acelor terenuri care sunt capabile să satisfacă nevoile utilizatorului (utilizatorul potențial) pentru un anumit timp (principiul utilității).
Valoarea de piață a unui teren depinde de cererea și oferta de pe piață și de natura concurenței dintre vânzători și cumpărători (principiul cererii și ofertei).
Valoarea de piata a unui teren nu poate depasi costurile cele mai probabile de achizitie a unui obiect de utilitate echivalenta (principiul substitutiei).
Valoarea de piață a unui teren depinde de valoarea așteptată, durata și probabilitatea de a primi venituri din terenul într-o anumită perioadă de timp cu cea mai eficientă utilizare a acestuia, fără a ține cont de veniturile din alți factori de producție atrași de terenul. pentru activități comerciale (în continuare, în sensul prezentelor recomandări, arenda terenului) (principiul așteptării).
Valoarea de piață a unui teren se modifică în timp și este determinată la o anumită dată (principiul modificării).
Valoarea de piață a unui teren depinde de modificările în scopul propus, de utilizarea permisă, de drepturile altor persoane asupra terenului și de împărțirea drepturilor de proprietate asupra terenului.
Valoarea de piață a unui teren depinde de amplasarea acestuia și de influența factorilor externi (principiul influenței externe).
Valoarea de piață a unui teren se determină pe baza utilizării celei mai eficiente a acestuia, adică cea mai probabilă utilizare a terenului, care este posibil din punct de vedere fizic, justificat din punct de vedere economic, îndeplinește cerințele legale, este fezabil din punct de vedere financiar și, în consecință, valoarea estimată a terenului va fi maximă (principiul celei mai eficiente utilizări). Utilizarea cea mai eficientă a unui teren este determinată ținând cont de posibila împărțire justificată a acestuia în părți separate, care diferă ca formă, tip și natura utilizării. Cea mai bună utilizare poate să nu fie utilizarea curentă a terenului.
Atunci când se determină cea mai eficientă utilizare, se iau în considerare următoarele:
- scopul propus și utilizarea permisă;
- metodele de utilizare a terenului predominante în imediata vecinătate a terenului evaluat;
- perspective de dezvoltare a zonei în care se află terenul;
- schimbările preconizate în terenul și alte piețe imobiliare;
- utilizarea actuală a terenului.
Se recomandă evaluarea valorii de piață a terenurilor în conformitate cu principiile metodologice prezentate mai sus.
Data evaluării valorii unui teren, de regulă, nu trebuie să fie ulterioară datei ultimei sale inspecții de către evaluator.
La efectuarea unei evaluări, evaluatorul este obligat să utilizeze informații care să asigure fiabilitatea raportului de evaluare ca document care conține informații cu valoare probatorie. Volumul de informații utilizat în evaluare, alegerea surselor de informații și procedura de utilizare a informațiilor sunt determinate de evaluator. La determinarea valorii de piață a terenurilor se pot folosi informațiile obținute în cadrul evaluării cadastrale de stat. (modificat prin ordinul Ministerului Proprietății al Federației Ruse din 31 iulie 2002 N 2314-r) (a se vedea textul din ediția anterioară)
Rezultatele evaluării trebuie documentate într-un raport scris de evaluare.
Raportul de evaluare poate conține anexe, a căror componență este stabilită de evaluator, ținând cont de cerințele prevăzute de clauzele contractului de evaluare.
Toate materialele din raportul de evaluare trebuie să aibă ca scop justificarea valorii de piață a terenului. Trebuie evitată includerea în raportul de evaluare a materialelor și informațiilor care nu au legătură cu determinarea valorii de piață.
Se recomandă includerea în raportul privind evaluarea valorii de piață a unui teren:
- descrierea terenului, inclusiv scopul propus și utilizarea permisă a terenului, drepturile altor persoane asupra terenului, împărțirea drepturilor de proprietate asupra terenului;
- descrierea clădirilor, structurilor, structurilor, infrastructurii inginerești amplasate în cadrul terenului, precum și a rezultatelor lucrărilor și a impacturilor antropice care modifică caracteristicile calitative ale terenului (denumite în continuare îmbunătățiri de teren);
- fotografii ale terenului și îmbunătățirilor acestuia;
- caracterizarea stării pieței funciare și imobiliare;
- stabilirea variantei de utilizare cât mai eficientă a terenului.
Valoarea finală a valorii de piață a unui teren trebuie să fie exprimată în ruble ca valoare unică, cu excepția cazului în care se prevede altfel în acordul de evaluare (de exemplu, acordul de evaluare poate prevedea că valoarea finală a terenului este exprimată ca un interval). de valori).
IV. Metode de evaluare
Atunci când efectuează o evaluare, evaluatorul este obligat să utilizeze (sau să justifice refuzul de a utiliza) abordările de evaluare a costurilor, comparative și a veniturilor. Evaluatorul are dreptul de a determina în mod independent metode de evaluare specifice în cadrul fiecărei metode de evaluare. Aceasta ia în considerare volumul și fiabilitatea informațiilor de piață disponibile pentru utilizarea unei anumite metode.
De regulă, la evaluarea valorii de piață a terenurilor se utilizează metoda de comparare a vânzărilor, metoda de alocare, metoda de distribuție, metoda de valorificare a chiriei terenului, metoda reziduală și metoda de utilizare prevăzută.
Abordarea comparativă se bazează pe metoda comparației vânzărilor, metoda de alocare și metoda distribuției. Abordarea veniturilor se bazează pe metoda de valorificare a chiriei terenului, metoda reziduală și metoda de utilizare prevăzută. Elementele abordării costurilor în ceea ce privește calcularea costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor funciare sunt utilizate în metoda reziduală și metoda de alocare.
În continuare se prezintă conținutul metodelor enumerate în legătură cu aprecierea valorii de piață a terenurilor ocupate de clădiri, structuri, structuri sau destinate amplasării acestora, precum și caracteristicile de evaluare a valorii de piață a terenurilor agricole.
Dacă în raportul de evaluare sunt utilizate alte metode, este recomandabil să se dezvăluie conținutul acestora și să se justifice utilizarea lor.
1. Metoda de comparare a vânzărilor
Metoda este utilizată pentru evaluarea terenurilor, atât ocupate de clădiri, structuri și (sau) structuri (în continuare - terenuri dezvoltate), cât și a terenurilor neocupate de clădiri, structuri și (sau) structuri (în continuare - terenuri neamenajate). Condiția de aplicare a metodei este disponibilitatea informațiilor privind prețurile tranzacțiilor cu terenuri care sunt analoge cu proprietatea evaluată. În absența informațiilor privind prețurile tranzacțiilor cu terenuri, este permisă utilizarea prețurilor de ofertă (de cerere).
- determinarea elementelor prin care obiectul de evaluare este comparat cu obiecte analoge (denumite în continuare elemente de comparație);
- determinarea pentru fiecare element de comparație a naturii și gradului de diferențe dintre fiecare analog și terenul evaluat;
- determinarea pentru fiecare dintre elementele de comparație a ajustărilor de preț ale analogilor corespunzătoare naturii și gradului diferențelor fiecărui analog față de terenul evaluat;
- ajustarea pentru fiecare element de comparare a prețurilor a fiecărui analog, netezind diferențele acestora față de terenul evaluat;
- calcularea valorii de piață a unui teren printr-o generalizare rezonabilă a prețurilor ajustate ale analogilor.
Elementele de comparație includ factorii de valoare a imobilului evaluat (factori ale căror modificări afectează valoarea de piață a proprietății evaluate) și caracteristicile tranzacțiilor cu terenuri care s-au dezvoltat pe piață.
Cei mai importanți factori de cost tind să fie:
- locație și mediu;
- scopul propus, utilizarea permisă, drepturile altor persoane asupra terenului;
- caracteristici fizice (relief, zonă, configurație etc.);
- accesibilitatea transportului;
- infrastructura (prezența sau proximitatea rețelelor de utilități și condițiile de conectare la acestea, dotări de infrastructură socială etc.).
Caracteristicile tranzacțiilor cu terenuri includ:
- condițiile de finanțare a tranzacțiilor cu terenuri (raportul fondurilor proprii și împrumutate, condițiile de furnizare a fondurilor împrumutate);
- condiţiile de plată la efectuarea tranzacţiilor cu terenuri (plată în numerar, decontare prin facturi, compensare, barter etc.);
- circumstanțele tranzacției cu terenuri (dacă terenul a fost prezentat pe piața liberă sub forma unei oferte publice, afilierea cumpărătorului și vânzătorului, vânzarea în condiții de faliment etc.);
- modificări ale prețurilor pentru terenurile pentru perioada de la data încheierii unei tranzacții cu un analog până la data evaluării.
Natura si gradul diferentelor dintre analogul si terenul evaluat se stabilesc in contextul elementelor de comparatie prin compararea directa a fiecarui analog cu obiectul evaluarii. În acest caz, se presupune că tranzacția cu obiect de evaluare se va face pe baza caracteristicilor tranzacțiilor cu terenuri care s-au dezvoltat în piață.
Ajustările prețurilor analogilor prin elemente de comparație pot fi determinate atât pentru prețul unei unități de măsură a analogului (de exemplu, un hectar, metru pătrat), cât și pentru prețul analogului în ansamblu. Ajustările de preț pot fi calculate în termeni monetari sau procentuali.
Amploarea ajustărilor de preț este de obicei determinată în următoarele moduri:
- compararea directă în perechi a prețurilor analogilor care diferă între ele doar într-un singur element de comparație și determinarea, pe baza informațiilor astfel obținute, a ajustărilor pentru acest element de comparație;
- compararea directă în perechi a veniturilor a doi analogi, care diferă unul de celălalt doar într-un singur element de comparație, și determinând, prin valorificarea diferenței de venit, ajustări pentru acest element de comparație;
- analiza corelație-regresie a legăturii dintre modificările elementului de comparație și modificările prețurilor analogilor (prețurile unităților de măsură ale analogilor) și determinarea ecuației pentru relația dintre valoarea elementului de comparație și valoarea de piață a terenului complot;
- determinarea costurilor asociate cu modificarea caracteristicilor unui element de comparație în care analogul diferă de obiectul evaluării;
- fundamentarea expertă a ajustărilor de preț analogice.
Ca urmare a determinării și efectuării ajustărilor, prețurile analogilor (unitățile de măsură ale analogilor), de regulă, ar trebui să fie apropiate unul de celălalt. În cazul unor diferențe semnificative în prețurile ajustate ale analogilor, este recomandabil să alegeți alți analogi; elemente pentru care se face comparație; valori de ajustare.
2. Metoda de izolare
Condiții de utilizare a metodei:
Metoda implică următoarea secvență de acțiuni:
- calcularea costului de înlocuire sau a costului de reproducere a îmbunătățirilor la terenul evaluat;
- calcularea valorii de piață a terenului evaluat prin scăderea din valoarea de piață a unui singur obiect imobiliar, inclusiv a terenului evaluat, a costului de înlocuire sau a costului reproducerii îmbunătățirilor asupra terenului.
Valoarea costurilor pentru crearea de îmbunătățiri la un teren poate fi determinată folosind indicatori de cost agregați și (sau) elementali.
Indicatorii de cost integrati includ ambii indicatori care caracterizează parametrii obiectului în ansamblu - metru pătrat, cub, liniar și indicatori pentru complexe și tipuri de lucrări.
Indicatorii de cost elementar includ prețurile și tarifele elementare utilizate pentru a determina valoarea costurilor pentru crearea îmbunătățirilor.
Indicatorii de cost agregați și elementali calculați la nivelul prețului fixat pentru o anumită dată (nivelul prețului de bază) pot fi recalculați în nivelul prețului de la data evaluării utilizând un sistem de indici curenti și prognozați ai modificării costurilor de construcție.
Calculul sumei costurilor pentru crearea de îmbunătățiri folosind indicatori elementali de cost poate fi efectuat și folosind metode de resurse și indice de resurse. Metoda resursă (resource-index) constă în calcularea în prețuri și tarife curente (prognoze) a tuturor resurselor (elementelor de cost) necesare pentru a crea îmbunătățiri.
Atunci când se determină valoarea costurilor pentru crearea de îmbunătățiri la un teren, ar trebui să se țină cont de profitul investitorului - valoarea celei mai probabile recompense pentru investirea capitalului în crearea de îmbunătățiri. Profitul investitorului poate fi calculat ca diferența dintre prețul de vânzare și costurile creării unor obiecte similare. Profitul investitorului poate fi calculat și ca rentabilitatea capitalului pentru cea mai probabilă investiție a acestuia cu un nivel similar de risc.
La determinarea costului de înlocuire sau a costului de reproducere se ia în considerare valoarea amortizarii cumulate a îmbunătățirilor.
Amortizarea acumulată a îmbunătățirilor poate fi determinată în total sau în termeni monetari ca sumă a deprecierii fizice, funcționale și a părții din deprecierea economică atribuită îmbunătățirilor.
Amortizarea fizică reprezintă pierderea de valoare a îmbunătățirilor din cauza deteriorării proprietăților fizice ale acestora.
Uzura funcțională reprezintă pierderea de valoare a îmbunătățirilor din cauza inconsecvenței soluției de amenajare a spațiului, a materialelor de construcție și a echipamentelor inginerești de îmbunătățiri, a calității lucrărilor de construcție efectuate sau a altor caracteristici ale îmbunătățirilor cu cerințele moderne ale pieței pentru acest tip de îmbunătățiri. .
Amortizarea economică este pierderea de valoare a unei singure proprietăți cauzată de impactul negativ al factorilor externi acesteia.
Uzura fizică și funcțională poate fi detașabilă sau ireparabilă. Uzura economică este de obicei ireparabilă. În acest caz, uzura este demontabilă dacă costul eliminării acesteia este mai mic decât creșterea valorii proprietății ca urmare a eliminării acesteia.
3. Metoda de distribuire
Metoda este utilizată pentru evaluarea terenurilor construite.
Condiții de utilizare a metodei:
- disponibilitatea informațiilor privind prețurile tranzacțiilor cu un singur obiect imobiliar, similar unui singur obiect imobiliar, care include terenul evaluat. În absența informațiilor despre prețurile tranzacției, este permisă utilizarea prețurilor de ofertă (de cerere);
- disponibilitatea informațiilor privind ponderea cea mai probabilă a unui teren în valoarea de piață a unei singure proprietăți;
- corespondența îmbunătățirilor funciare cu cea mai eficientă utilizare.
Metoda implică următoarea secvență de acțiuni:
- determinarea elementelor prin care un singur obiect imobiliar, inclusiv terenul evaluat, este comparat cu obiecte analoge;
- determinarea pentru fiecare dintre elementele de comparație a naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de un singur obiect imobiliar, care include terenul evaluat;
- determinarea pentru fiecare dintre elementele de comparație a ajustărilor de preț ale analogilor, corespunzătoare naturii și gradului de diferențe ale fiecărui analog față de un singur obiect imobiliar, inclusiv terenul evaluat;
- ajustarea pentru fiecare dintre elementele de comparare a prețurilor fiecărui analog, netezind diferențele acestora față de un singur obiect imobiliar, care include terenul evaluat;
- calcularea valorii de piață a unei singure proprietăți, inclusiv a terenului evaluat, prin intermediul unei generalizări rezonabile a prețurilor ajustate ale analogilor;
- calcularea valorii de piață a terenului evaluat prin înmulțirea valorii de piață a unui singur obiect imobiliar, care include terenul evaluat, cu valoarea cea mai probabilă a ponderii terenului în valoarea de piață a unui singur imobil obiect.
4. Modalitate de valorificare a chiriei terenului
Metoda este utilizată pentru evaluarea terenurilor construite și neamenajate. Condiția de aplicare a metodei este posibilitatea obținerii chiriei de teren din terenul evaluat.
Metoda implică următoarea secvență de acțiuni:
- calculul chiriei terenului creat de un teren;
- determinarea valorii coeficientului de valorificare a chiriei terenului corespunzător;
Valorificarea chiriei terenului se înțelege ca determinarea, la data evaluării, a tuturor valorilor viitoare ale chiriei terenului care sunt egale între ele sau se modifică în aceeași rată pentru perioade egale de timp. Calculul se face prin împărțirea valorii chiriei terenului pentru prima perioadă după data evaluării la coeficientul de valorificare corespunzător determinat de evaluator.
În cadrul acestei metode, valoarea chiriei terenului poate fi calculată ca venit din arendarea unui teren în condițiile existente pe piața funciară.
Principalele modalități de a determina rata de capitalizare sunt:
- împărțirea valorii chiriei terenurilor pentru terenuri similare la prețul lor de vânzare;
- o creștere a ratei fără risc de rentabilitate a capitalului cu valoarea primei pentru riscul asociat cu investirea capitalului în terenul evaluat.
În acest caz, rata de rentabilitate fără risc a capitalului este înțeleasă ca rata de rentabilitate pentru cea mai puțin riscantă investiție de capital (de exemplu, rata rentabilității depozitelor băncilor cu cea mai înaltă categorie de fiabilitate sau rata rentabilității). până la scadenţă pentru titlurile de stat).
5. Metoda restului
Metoda este utilizată pentru evaluarea terenurilor construite și neamenajate. Conditia de aplicare a metodei este posibilitatea dezvoltarii terenului evaluat cu imbunatatiri care genereaza venituri.
Metoda implică următoarea secvență de acțiuni:
- calculul venitului net din exploatare atribuibil îmbunătățirilor pentru o anumită perioadă de timp ca produs al costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor cu rata de capitalizare corespunzătoare a veniturilor din îmbunătățiri;
- calculul sumei chiriei terenului ca diferență între venitul net din exploatare dintr-o singură proprietate pentru o anumită perioadă de timp și venitul net din exploatare atribuibil îmbunătățirilor pentru perioada corespunzătoare de timp;
- calcularea valorii de piata a unui teren prin valorificarea chiriei terenului.
Metoda permite, de asemenea, următoarea secvență de acțiuni:
- calculul costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor corespunzătoare utilizării cât mai eficiente a terenului evaluat;
- calcularea venitului net din exploatare dintr-o singură proprietate pentru o anumită perioadă de timp pe baza tarifelor de închiriere de pe piață;
- calcularea valorii de piata a unei singure proprietati prin valorificarea venitului net din exploatare pentru o anumita perioada de timp;
- calcularea valorii de piață a unui teren prin scăderea costului de reproducere sau înlocuire a îmbunătățirilor din valoarea de piață a unui singur imobil.
Venitul net din exploatare este egal cu diferența dintre venitul brut efectiv și cheltuielile de exploatare. În acest caz, din venitul brut efectiv se scad doar acele cheltuieli de exploatare care, de regulă, sunt suportate de locator.
Venitul brut real este egal cu diferența dintre venitul brut potențial și pierderile din spațiile nefuncționale și pierderile din neplata chiriei.
Venitul potențial brut este egal cu venitul care poate fi primit din închirierea întregii suprafețe a unei singure proprietăți imobiliare în absența pierderilor din neplata chiriei. Atunci când se evaluează un teren, tarifele de închiriere pentru utilizarea unei singure proprietăți sunt calculate pe baza ratelor de închiriere de pe piață (cele mai probabile rate de închiriere la care proprietatea evaluată poate fi închiriată pe piața liberă într-un mediu competitiv, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, iar tariful de închiriere nu reflectă nicio circumstanță extraordinară).
Pentru spațiile goale și folosite de proprietar pentru propriile nevoi, se folosesc și tarifele de închiriere de pe piață. Venitul potențial include alte venituri provenite din îmbunătățiri permanente aduse proprietății, dar nu sunt incluse în chirie.
Cuantumul cheltuielilor de exploatare se determină pe baza condițiilor de piață pentru închirierea unor obiecte imobiliare unice. Cheltuielile de exploatare se împart în: constante - independent de gradul de ocupare al unei singure proprietăți, variabile - dependente de gradul de ocupare al unei singure proprietăți și costuri pentru înlocuirea elementelor de îmbunătățiri cu o durată de viață utilă mai mică decât perioada de utilizare a îmbunătățirilor ca un întreg (denumite în continuare elemente cu o durată de viață utilă scurtă). Cheltuielile de exploatare nu includ cheltuielile cu amortizarea bunurilor imobiliare și cheltuielile pentru deservirea datoriilor aferente bunurilor imobiliare.
Costul înlocuirii elementelor de îmbunătățire cu o durată de viață scurtă se calculează împărțind valoarea costurilor pentru crearea acestor elemente de îmbunătățire la perioada de utilizare a acestora. În procesul de efectuare a acestor calcule, este recomandabil să se țină cont de posibilitatea unei creșteri procentuale a fondurilor pentru înlocuirea elementelor cu o durată de viață scurtă.
Cheltuielile de administrare sunt incluse în cheltuielile de exploatare, indiferent de cine administrează proprietatea - proprietarul sau administratorul.
Atunci când calculați rata de capitalizare pentru îmbunătățirile funciare, ar trebui să luați în considerare rata cea mai probabilă de modificare a veniturilor din îmbunătățiri și cea mai probabilă modificare a costului îmbunătățirilor (de exemplu, atunci când costul îmbunătățirilor scade, luați în considerare profitul). asupra capitalului investit în îmbunătățiri).
6. Metoda de utilizare prevăzută
Metoda este utilizată pentru evaluarea terenurilor construite și neamenajate.
Condiția de aplicare a metodei este posibilitatea utilizării terenului într-un mod care să genereze venituri.
Metoda implică următoarea secvență de acțiuni:
- determinarea cantității și a structurii de timp a cheltuielilor necesare pentru utilizarea unui teren în conformitate cu cea mai eficientă opțiune de utilizare a acestuia (de exemplu, costurile creării de îmbunătățiri la un teren sau costurile de împărțire a unui teren în părți separate care diferă ca formă, tip și natura utilizării);
- determinarea mărimii și structurii temporale a veniturilor din utilizarea cât mai eficientă a terenului;
- determinarea cuantumului și a structurii în timp a cheltuielilor de exploatare necesare pentru a genera venituri din utilizarea cât mai eficientă a terenului;
- determinarea valorii ratei de actualizare corespunzătoare nivelului de risc de investire a capitalului în terenul evaluat;
- calcularea valorii unui teren prin actualizarea tuturor veniturilor și cheltuielilor asociate cu utilizarea terenului.
În acest caz, actualizarea este înțeleasă ca procesul de aducere a tuturor veniturilor și cheltuielilor viitoare la data evaluării la o rată de actualizare determinată de evaluator.
Pentru a aduce toate veniturile și cheltuielile viitoare la data evaluării, se folosesc rate de actualizare, obținute pe baza unei analize a ratelor de rentabilitate a capitalului investițiilor cu niveluri de risc similare.
Sursa de venit poate fi închirierea, utilizarea economică a unui teren sau a unui singur imobil sau vânzarea unui teren sau a unui singur imobil în intervalul de timp cel mai probabil la valoarea de piață.
Calculul veniturilor în opțiunea de închiriere a bunurilor imobiliare ar trebui să includă luarea în considerare a veniturilor din vânzarea unei singure proprietăți la sfârșitul perioadei de prognoză.
V. Caracteristici ale aprecierii valorii de piata a terenurilor agricole
Evaluarea parcelelor de teren agricol se realizează pe baza utilizării lor permise, durabile și mai eficiente, ținând cont de caracteristicile zonei agricole a teritoriului.
Pentru a efectua o evaluare în limitele unui teren agricol în conformitate cu explicația acestuia, se disting următoarele:
- teren agricol (teren arabil, fânețe, pășuni, pânză și plantații perene);
- terenuri ocupate de clădiri, structuri, structuri utilizate pentru producerea, depozitarea și prelucrarea primară a produselor agricole;
- terenuri ocupate de drumuri agricole, comunicații, arbori și arbuști destinate să protejeze terenurile de efectele negative (dăunătoare) ale fenomenelor naturale, antropice și antropice, rezervoare închise.
Valoarea de piață a unui teren agricol se determină pe baza evaluării terenului agricol cuprins în componența acestuia și a terenului ocupat de clădiri, structuri, structuri utilizate pentru producerea, depozitarea și prelucrarea primară a produselor agricole. Totodată, valoarea de piață a terenului evaluat se determină ținând cont de caracteristicile terenurilor cuprinse în componența acestuia, ocupate de drumuri agricole, comunicații, arbori și arbuști, destinate asigurării protecției terenurilor de efectele fenomenelor naturale, antropice și antropice adverse, rezervoare închise care nu pot fi utilizate pentru activități comerciale.
Terenurile agricole și corpurile de apă închise care pot fi utilizate pentru activități comerciale (de exemplu, pescuit) sunt de obicei evaluate folosind metoda comparației vânzărilor sau metoda valorificării chiriei.
Terenurile ocupate de clădiri, structuri, structuri utilizate pentru producerea, depozitarea și prelucrarea primară a produselor agricole se evaluează prin metode de evaluare a terenurilor construite sau destinate amenajării terenurilor. Terenurile aflate în anexe (șoproane și alte construcții nepermanente) situate pe teren agricol se evaluează drept teren agricol.
Atunci când se evaluează valoarea de piață a terenurilor agricole utilizând metoda comparației vânzărilor și metoda valorificării chiriei terenului, fertilitatea terenului, precum și influența factorilor de mediu, trebuie să fie luate în considerare ca parte a factorilor de cost. Principalii factori care determină fertilitatea unui teren, în special, includ: caracteristicile calitative ale stratului de sol al terenului (conținutul de nutrienți, aportul de umiditate, aerarea, compoziția mecanică, compoziția structurală, aciditatea etc.), relieful, microclimatul .
Atunci când se evaluează valoarea de piață a terenurilor agricole folosind metoda de valorificare a chiriei terenurilor, există caracteristici de calcul a chiriei terenurilor asociate cu sistemul adoptat de contabilizare a fertilității unui teren.
Chiria terenului se calculează ca diferență între venitul brut și costurile producției agricole, ținând cont de profitul antreprenorului. Venitul brut este calculat pentru o unitate de suprafață de teren ca produs dintre randamentul standard al unei culturi agricole și prețul de piață al acesteia.
Randamentul standard al unei culturi agricole este determinat de fertilitatea terenului, măsurată în puncte de calitate.
Selecția culturilor agricole principale și asociate pentru care se calculează chiria de teren se realizează dintr-un set de culturi tipice sau cultivate în mod tradițional la locul terenului. În același timp, criteriile de alegere a culturilor și de rotație a acestora sunt de a asigura cele mai mari venituri și de a menține fertilitatea solului.
Costurile materiale pentru producerea produselor agricole se determină pe baza hărților tehnologice care stabilesc costurile standard ale semințelor, combustibililor și lubrifianților, îngrășămintelor etc. în natură.
Costurile în termeni monetari sunt calculate pe baza prețurilor de piață existente în zona în care se află terenul.
La calcularea costurilor se ia în considerare nivelul de dezvoltare inginerească a terenului, inclusiv densitatea rețelei de drumuri, clasa de drumuri, apropierea de căile de transport, punctele de prelucrare a materiilor prime agricole și centrelor de aprovizionare cu materiale și tehnică.
La calcularea venitului brut din teren arabil se poate lua in considerare posibilitatea obtinerii mai multor recolte in cursul unui sezon pentru produse vegetale si plante medicinale.
Depozitul se evaluează după metoda de utilizare prevăzută, ținând cont de fezabilitatea economică a transferului acestuia pe alt tip (tipuri) de teren agricol.
Când se calculează venitul brut al fânețelor și pășunilor, ar trebui să se procedeze de la randamentul lor standard. Randamentul standard al fânețelor și pășunilor este determinat de conversia acestuia în cenți de unități de furaj (1 cent de unități de furaj este egal cu 1 cent de ovăz). În acest caz, valoarea venitului brut este determinată pe baza prețului de piață al ovăzului.
Atunci când se calculează venitul brut al plantărilor perene, se recomandă să se procedeze de la frecvența rodirii acestora și de la randamentul standard al produselor din fructe și fructe de pădure. Aceasta ia în considerare:
- vârsta plantărilor perene;
- compoziția specie-varietală a plantațiilor perene;
- caracteristici ale amplasării spațiale a plantărilor perene în limitele terenului;
- posibilitatea de a genera venituri din produse suplimentare obtinute din randurile de livezi si vii.