– o unitate de contabilitate a terenurilor și a clădirilor de capital ridicate pe acesta, care stabilește prețul unui obiect ținând cont de parametrii și caracteristicile acestuia.
Înființată pe baza Legii federale din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ. Fără o astfel de stabilire, obiectul nu dobândește competențe legale. Acesta permite proprietarului să navigheze atunci când efectuează o tranzacție de proprietate.
Pretul de piata este cu aproximativ 30% mai mare decat valoarea cadastrala a proprietatii, fara a lua in considerare caracteristicile suplimentare, inclusiv finisarea spatiului sau fatada exterioara a casei (cladirii).
Pe baza valorii cadastrale se stabileste suma proprietatii si proprietatii pentru persoane fizice si juridice.
Acest parametru al proprietății este determinat ca urmare a activității unei comisii autorizate formată din evaluatori competenți. Comisia este creată printr-un ordin special al administrației locale, odată cu publicarea acestor informații în mass-media și pe portalul Rosreestr. De asemenea, informațiile despre blocurile cadastrale supuse evaluării sunt transferate autorităților administrative superioare și fac obiectul unei contabilități speciale.
Evaluările terenurilor se efectuează aproximativ o dată la 5 ani. Aceleași reglementări sunt prevăzute pentru clădiri și structuri. Obiectele care se evaluează includ toate terenurile aflate în circulație, precum și clădirile recunoscute ca adecvate destinației lor.
Cum se determină valoarea cadastrală a unui imobil: pas cu pas
Uneori, un proprietar de proprietate primește o taxă exorbitantă pe o notificare de plată de la biroul fiscal. Acest lucru se poate întâmpla dacă, în urma următoarei reevaluări, instituția cadastrală sau o comisie de evaluatori autorizată a făcut o eroare de calcul. În acest caz, este permis să verificați din nou calculele primite și să scrieți o declarație pentru a corecta eroarea.
Procedura de determinare a valorii cadastrale a imobilelor este următoarea::
- Comisia autorizată identifică o masă de teren sau zonă rezidențială în care este planificată evaluarea.
- Populația este informată despre inventarul care urmează.
- Se calculează un parametru de evaluare specific, pe baza căruia se stabilește valoarea cadastrală a unui metru pătrat de teren sau locuință.
- Dacă vorbim de teren, la costul unitar se adaugă parametri suplimentari, care depind de:
- din ;
- al lor ;
- apropierea de centru (în funcție de statutul localității);
- dezvoltarea infrastructurii;
- furnizarea de comunicații etc.
- În ceea ce privește clădirile și spațiile rezidențiale și nerezidențiale, parametrii suplimentari vor fi următorii:
- valoarea de inventar a unei unități contabile;
- gradul de amortizare al clădirii;
- zona de amplasare;
- dezvoltarea infrastructurii zonei, tipul de aşezare.
Evaluatorii profesioniști acoperă blocurile cadastrale cu o valoare unitară totală, care este reglementată de prevederile paragrafului 2 al articolului 66 din Codul funciar al Federației Ruse. Informațiile transmise ajung la administrație, unde se aprobă costul final. Dacă blocurile cadastrale adiacente cu proprietăți similare prezintă parametri de preț diferiți, municipalitatea se concentrează pe un indicator specific mai ridicat.
La finalizarea lucrărilor, comisia aprobă informația și o publică pe site-ul oficial al administrației localității. Toți parametrii enumerați trebuie setați la furnizarea informațiilor finale în baza Hotărârii Guvernului nr. 52-PP din 7 februarie 2008. Luând ca bază parametrul estimat specific, puteți verifica în mod independent corectitudinea calculelor.
Formula de autoevaluare
Dacă costul unitar este cunoscut, trebuie utilizată următoarea formulă:
- Costul unitar se înmulțește cu numărul de metri de teren.
- Suma primită va fi egală cu valoarea cadastrală totală a proprietății.
Dacă costul unitar nu este cunoscut, pentru a ușura sarcina, ar trebui să utilizați Harta Cadastrală Publică și să aflați costul aproximativ.
Să vă reamintim că costul specific de depozitare este costul unui metru de depozitare!
Trebuie urmat următorul algoritm:
Programul va produce un rezultat final, cu condiția ca obiectul dorit și informațiile despre acesta să fie introduse în motorul de căutare. Informațiile obținute pot fi utilizate la discreția proprietarului proprietății.
rezultate
Ca urmare, informațiile sunt transferate către organismele abilitate, care dispun de aceste informații în scopul propus. Acestea includ Rosreestr și FMS. Dacă se dovedește a fi dificil să se calculeze costul, puteți utiliza suportul acestor servicii.
Biroul fiscal regional poate oferi asistență gratuită. Când vizitați o sucursală în persoană, ar trebui să primiți un cupon pentru o coadă electronică pentru a vedea un consultant. Odată ajuns la programare, trebuie să vă exprimați îndoielile cu privire la corectitudinea calculelor efectuate și a rezultatelor furnizate pentru determinarea valorii cadastrale a proprietății. Specialistul va verifica din nou informațiile și va explica baza pentru calculele efectuate.
Certificat cadastral despre valoarea cadastrală a imobilului
Așa arată un certificat cadastral despre valoarea cadastrală a unui teren
În caz contrar, puteți contacta centrul multifuncțional (MFC) pentru un certificat cadastral.
Acest serviciu este plătit, va trebui să plătiți o taxă de stat de 250 de ruble.
Atașați chitanța la cerere, întocmit de grefier, și să îi prezinte un pașaport civil. În cazul în care cererea se face pentru terți, va fi necesară o împuternicire notarială.
Discrepanța dintre valoarea contabilă a proprietății și valoarea sa reală de piață a dus la pierderi mari de fonduri fiscale care nu au fost colectate în buget. Această situație a fost corectată prin introducerea valorii cadastrale a unui obiect ca indicator de bază pentru impozitare.
Valoarea cadastrală, de ce este nevoie?
Costul oricărui obiect înscris în registrul de stat al Serviciului Federal de Cadastru și determinat în numele organelor sale teritoriale de către evaluatorii de stat autorizați se numește cadastral. Se determină prin metoda de evaluare în masă a valorii de piață a obiectelor imobiliare similare pentru perioada lucrărilor de evaluare. Sunt selectate obiecte similare situate într-o zonă limitată mărită și se calculează costul specific al unui metru pătrat. Valoarea cadastrală a fiecărei proprietăți specifice este determinată pe baza acestui indicator și a suprafeței acestuia.
Aceasta este o valoare destul de universală care poate fi utilizată pentru o mare varietate de cazuri și situații legate de:
- înstrăinarea unui bun;
- inchirierea acestuia;
- plata impozitului pe bunuri imobiliare (introdus la 1 ianuarie 2015);
- înregistrarea garanțiilor;
- asigurarea obiectelor;
- aport la capitalul autorizat sau scoatere din bilanțul întreprinderii;
- acumularea taxelor de stat pentru orice tranzacții cu acest imobil.
Determinarea valorii cadastrale
În general, întregul proces poate fi împărțit în următoarele etape ale muncii de evaluare:
- pentru toate obiectele din listă se colectează informațiile necesare privind indicatorii lor economici, de piață și alți indicatori;
- obiectele se împart în acelea cărora li se pot aplica metode statistice și obiecte unice;
- obiectele pentru evaluarea în masă sunt împărțite în grupe în funcție de anumite caracteristici;
- se determină ce metodă statistică va fi aplicabilă;
- în conformitate cu acesta se precizează criteriile de evaluare pentru fiecare grupă;
- se evaluează calitatea metodei de calcul ale costurilor alese;
- cu o evaluare negativă, toate obiectele în grupuri sunt colectate după alte criterii;
- calcula indicatorul specific al valorii cadastrale.
Pentru acele obiecte a căror valoare nu poate fi determinată prin metoda evaluării în masă, recurg la calcularea valorii lor de piață. În acest caz, ei pot utiliza o analiză comparativă a cererii și ofertei de obiecte cu scopuri similare într-o anumită regiune. De exemplu, valoarea cadastrală a spațiilor nerezidențiale este determinată prin compararea prețurilor de piață pentru bunurile imobiliare nerezidențiale de tip similar de utilizare care se încadrează în zona de evaluare.
Cum să aflați valoarea cadastrală a unui anumit obiect
Valoarea cadastrală stabilită în conformitate cu legislația Federației Ruse și aprobată printr-o rezoluție a autorității executive locale este valabilă 5 ani. Aceasta este perioada maximă prevăzută de lege până la următoarea reevaluare. O excepție pot fi cazurile în care această valoare este modificată prin contestație judiciară, dacă proprietarul nu este de acord cu rezultatul evaluării.
Cel mai simplu mod de a afla ce valoare este stabilită pentru proprietatea dumneavoastră este din pașaportul cadastral. Dar în cazurile în care nu a fost încă inclusă în acest document, puteți determina valoarea cadastrală a proprietății folosind numărul cadastral al Rosreestr. Acest lucru se poate face în mai multe moduri:
- solicita un certificat de la organul teritorial al Camerei Cadastrale;
- pe site-ul Rosreestr, unde puteți găsi valoarea cadastrală a imobilelor nu numai după numărul cadastral, ci și după adresă;
- din extrasul cadastral;
- din hotărârea autorității administrației publice locale privind aprobarea rezultatelor evaluării.
Valoarea cadastrală a proprietății de la adresa dumneavoastră poate să nu fie încă determinată momentan. În acest caz, valoarea contabilă sau valoarea de inventar este utilizată pentru a finaliza tranzacțiile și pentru a plăti impozite.
Contestarea valorii cadastrale a spațiilor nerezidențiale
În cazurile în care valoarea cadastrală determinată legal a imobilului comercial depășește valoarea reală a acesteia la un moment dat, aceasta poate fi atacată în instanță sau în comisia de contencios corespunzătoare creată de administrația locală teritorială.
În orice caz, pentru aceasta veți avea nevoie de o evaluare expertă a valorii de piață a spațiilor dumneavoastră nerezidențiale. Doar cu o concluzie privind evaluarea valorii de piata te poti adresa la Curtea de Arbitraj sau la Comisia de Litigiu.
Metode de evaluare a imobilelor comerciale
În abordarea determinării valorii imobilelor comerciale, există trei moduri de a rezolva această problemă:
- metoda de evaluare a veniturilor;
- metoda costisitoare;
- analiza comparativă a costului obiectelor similare.
Prima metodă este folosită de obicei pentru bunurile imobiliare nerezidențiale în scop comercial, precum și pentru imobilele rezidențiale, care generează venituri pentru proprietar prin închirierea lor. Costul în acest caz este determinat din posibilele venituri pe care această proprietate le poate aduce în perioada de exploatare ulterioară.
Cu metoda costului, se presupune că costul oricărei proprietăți nu poate fi mai mare decât costurile pe care le va suporta cumpărătorul dacă își construiește o proprietate similară de la zero.
Această din urmă metodă implică monitorizarea pieței imobiliare și compararea prețului de cost sau de ofertă al proprietăților comerciale similare.
În concluzie, aș dori să menționez că puteți comanda lucrări de evaluare de la cea mai mare asociație de experți non-statali - parteneriatul non-profit „Federația Experților Criminali”. Angajăm cei mai buni și cu înaltă calificare specialiști care au permisul și certificatul corespunzător pentru a efectua lucrări de evaluare a oricărui tip de imobil. Vă vom evalua imobilul comercial în timpul optim, eficient și ieftin.
17 februarie 2016 14:28
grudeves_vf97s8ycPână în prezent, conceptul de valoare cadastrală ridică multe întrebări în rândul cetățenilor, în ciuda faptului că această definiție a fost dată încă din 1996 în Recomandările de evaluare temporară. Pe teritoriul Federației Ruse a fost stabilită o metodologie pentru calcularea valorii cadastrale a unui teren, pe care o vom lua în considerare mai jos. Acest indicator este unic și este utilizat numai în practica rusă de gestionare a terenurilor.
Cea mai simplă metodă, care este aplicabilă majorității parcelelor, este metoda comparativă, bazată pe aducerea valorii cadastrale la valoarea medie de piață, utilizată pentru a evalua parcelele tipice dacă există suficiente informații despre starea pieței și reflectă starea ei actuală.
Dacă se preconizează utilizarea comercială a terenului, se utilizează metoda venitului, bazată pe calcularea valorii amplasamentului pe baza valorii profitului potențial sau a sumei veniturilor primite anterior din utilizarea acestuia.
În cazurile în care terenul este într-un fel unic, nu prezintă interes ca sursă de venit din utilizarea sa, iar evaluatorul nu dispune de suficiente informații despre piață, se utilizează metoda costului, care constă în determinarea costului pământul.
La determinarea valorii terenurilor, trebuie luate în considerare și următoarele:
- disponibilitatea infrastructurii în regiune
- disponibilitatea căilor de acces la amplasamente
- disponibilitatea îmbunătățirilor pe teritoriu
- calitatea terenului
- categorie de teren etc.
Publicarea informațiilor
Din 2010, informațiile privind valoarea cadastrală a obiectelor sunt publice. Cu toate acestea, înainte de a introduce informații în registrul de stat și de a publica rezultatele, aceștia trebuie să fie supuși unei evaluări de specialitate. Un raport privind activitatea desfășurată de specialiști trebuie să fie supus examinării obligatorii de către OSR, autoritatea de înregistrare cadastrală aprobă informația, iar informația trebuie publicată în termen de zece zile.
Revizuirea costurilor
Pentru a minimiza pierderile în timpul impozitării, autoritățile de înregistrare cadastrală folosesc întotdeauna indicatori maximi atunci când calculează valoarea parcelelor de teren, în plus, dacă specialiștii nu au vizitat site-urile, informațiile utilizate în calcule se pot dovedi a fi nesigure. În general, calitatea muncii desfășurate datorită amplorii sale masive și, adesea, a necinstei evaluatorilor, rămâne în dubiu. Dar cheltuielile fiscale ale cetățenilor depind direct de un anumit cost.
Pentru a evita situațiile de conflict, statul oferă cetățenilor dreptul de a contacta Rosreestr pentru clarificarea rezultatelor evaluării.
Proprietarul unui teren poate contacta și un evaluator independent, iar dacă rezultatele evaluării diferă, valoarea poate fi contestată.
Dacă nu au trecut mai mult de șase luni de la introducerea informațiilor despre valoare în cadastru, proprietarul trebuie să contacteze comisia teritorială, care a fost creată pentru soluționarea litigiilor în cadrul Direcției de Cadastru. Lista documentelor pentru contestarea costului:
- afirmație
- pașaportul proprietarului sau al reprezentantului autorizat (numai cu o procură legalizată)
- documente de proprietate pentru proprietate
- raportul unui evaluator independent care a fost examinat de SRO
De asemenea, proprietarul are dreptul de a atașa copii sau originale ale documentelor asupra lucrării de îmbunătățire a șantierului sau a altora disponibile, dacă acest lucru poate afecta valoarea proprietății.
Dacă au trecut mai mult de șase luni de la data înscrierii în cadastru a rezultatelor lucrării de evaluare, proprietarul se poate adresa instanței cu același pachet de documente, numai că în loc să depună o cerere la comisia teritorială, este necesar să se întocmește o declarație de creanță.
Contestația proprietarului la comisie sau instanță nu este singurul motiv de revizuire a valorii cadastrale.
Reevaluarea planificată se realizează cu o perioadă minimă de trei ani, dar cel puțin o dată la cinci ani.
Valoarea terenului este, de asemenea, supusă ajustării în cazul modificării caracteristicilor esențiale ale terenului: clarificarea limitelor acestuia, modificarea suprafeței, sau în cazul trecerii la o altă categorie de teren și înființarea unui nou tip de utilizare permisă pentru acesta.
rezumat
Autoritățile de înregistrare cadastrală efectuează o evaluare în masă a bunurilor imobile pentru a determina valoarea cadastrală, care servește drept bază pentru calcularea impozitului.
Această valoare poate fi revizuită de rutină sau pe baza unei cereri din partea proprietarului dacă acesta consideră că rezultatele evaluării nu sunt de încredere, precum și dacă există modificări semnificative ale caracteristicilor obiectului care îi afectează valoarea.
Cetăţenii se confruntă adesea cu necesitatea de a afla valoarea cadastrală a bunurilor lor imobile, deoarece aceasta este necesară din punct de vedere fiscal. Această întrebare apare la plata impozitului pe spațiul de locuit, la vânzarea sau împărțirea imobilelor.
La ce se folosește acest indicator?
De fapt, valoarea cadastrală este, în opinia evaluării cadastrale de stat.
Această evaluare se aplică oricăror imobile care se află pe piață, precum și celor cu circulație limitată sau inexistente. Informațiile sunt introduse în .
În procesul de evaluare de stat a valorii cadastrale a imobilelor, valoarea de piață se determină pe baza metode de evaluare în masă sau metode de abordare individuală, în conformitate cu standardele definite de lege. Un calcul individual este utilizat dacă este imposibil să se evalueze obiectul folosind metoda de evaluare în masă.
Dar totuși, valoarea cadastrală a unei proprietăți imobiliare și valoarea de piață sunt complet diferite. Merită luat în considerare faptul că valoarea cadastrală este tot mai mică decât prețul real de piață.
Trebuie să înțelegeți că valoarea cadastrală include:
- și locația obiectului;
- disponibilitatea infrastructurii;
- prestigiul zonei.
În aprecierea valorii cadastrale a apartamentelor şi caselor nu include reparații, starea instalațiilor sanitare, vedere de la fereastră etc..
Cu cât datele despre subiectul evaluării sunt mai favorabile, cu atât costul va fi mai mare. Prin lege au fost dezvoltate diferite metode pentru evaluarea tuturor tipurilor de bunuri imobiliare.
De exemplu, pentru terenurile pentru fiecare scop, au fost dezvoltate metode proprii pentru evaluarea acestuia, care este apropiată de cea reală. Există, de asemenea, diferite metode de calcul al costului apartamentelor, clădirilor rezidențiale și altor obiecte imobiliare.
Pentru ce se folosește această metodă de evaluare?
Scopul principal al evaluării cadastrale a proprietății este de a determina valoarea acesteia, care este apropiată de valoarea de piață. În cele din urmă această sumă este luată pentru a calcula impozitarea.
În acest fel, statul se asigură că impozitele sunt plătite efectiv pe valoarea de piață, și nu pe prețul redus pe care părțile îl determină pentru a se sustrage de la impozite.
Acest lucru asigură un aflux de sume reale de impozit în buget.
Valoarea cadastrală a bunurilor imobile se utilizează în următoarele cazuri:
- la încheiere;
- la ;
- să calculeze impozitul pe bunurile imobile rezidențiale deținute de un cetățean peste 20 mp;
- dacă proprietatea va fi dobândită;
- la transferul spre închiriere a terenurilor aflate în proprietatea municipalității sau a statului, va fi necesar să se calculeze suma chiriei.
Valoarea cadastrală a imobilelor trebuie actualizată la minimum o dată la 5 ani. De asemenea, imobilele care se află într-o zonă în care prețul pieței a crescut sunt supuse reevaluării. Dar de obicei, mai mult de o dată la trei ani, reevaluarea nu este permisă.
Societățile de asigurări, pentru a încheia un contract de asigurare imobiliară, solicită o astfel de evaluare a obiectului care face obiectul asigurării.
Există cazuri în care proprietarii de imobile nu sunt de acord cu evaluarea cadastrală a proprietății, atunci în acest caz valoarea poate fi de .
Cine face evaluarea și cum?
Pentru calcularea valorii cadastrale se reconciliază metodologia elaborată Ministerul Dezvoltării Economice al Federației Ruse. Acest organism guvernamental elaborează, de asemenea, documentație și standarde care sunt utilizate de evaluatorii autorizați.
În plus, toate aceste reguli metodologice sunt convenite cu organele executive.
Utilizați aceste instrucțiuni și efectuați o evaluare cadastrală evaluatori ai Serviciului Federal de Înregistrare de Stat, Cadastru și Cartografie.
Biroul teritorial al acestui serviciu public este situat în fiecare localitate majoră. Zonele rurale sunt determinate de birourile raionale.
Pentru a determina valoarea cadastrală a bunurilor imobile, un reprezentant al serviciului public încheie un acord cu clientul. Contractul precizează obiectele necesare pentru evaluare.
Dar un pașaport cadastral nu este întotdeauna necesar, uneori este suficient să comandați un extras din valoarea cadastrală a obiectului dorit. Pentru a face acest lucru, trebuie să depuneți următoarele documente:
- afirmație;
- pașaport;
- documentul de proprietate care confirmă proprietatea asupra proprietății;
La depunerea documentelor, vi se va da o chitanță și vi se va spune data la care puteți ridica documentele și extrasul completat. În plus, valoarea cadastrală poate fi găsită pe site-ul oficial al Rosreestr.
Caracteristici de calcul pentru apartamente, clădiri rezidențiale, terenuri
În esență, are loc calculul valorii cadastrale a oricărui obiect fără a lua în considerare caracteristicile individuale, prin urmare această sumă este aproape întotdeauna mai mică decât cea de pe piață. Totul este făcut pentru evaluarea cât mai obiectivă a bunurilor imobiliare.
Pentru calcule se folosesc metodele comparative, venituri și costuri.
Sursele de determinare a valorii cadastrale sunt:
- date din registre despre tranzacții imobiliare (se iau în considerare obiectele similare aflate în apropiere);
- diverse site-uri web și medii în care sunt postate anunțuri imobiliare;
- rapoarte despre .
Aceste date vă permit să evaluați în mod obiectiv costul oricărei proprietăți, să aduceți evaluarea cât mai aproape de prețurile pieței și să țineți cont de zonă.
Pentru a calcula valoarea cadastrală a oricărei proprietăți, trebuie mai întâi să determinați toți factorii care influențează prețul acestei proprietăți.
Calculul costurilor pentru teren, spații rezidențiale și nerezidențiale depinde de zona obiectului evaluat.
De exemplu, costul pe 1 metru pătrat de spațiu de locuit dintr-o casă este calculat și înmulțit cu suprafața care aparține proprietarului.
La calcularea valorii cadastrale a terenului, acesta motiv special. De exemplu, dacă terenurile de agrement sunt situate lângă terenuri pentru uz agricol, atunci evaluarea lor folosind aceeași metodă, fără a lua în considerare scopul lor, va fi o încălcare gravă.
Pentru clădirile de apartamente și clădirile rezidențiale individuale, acestea sunt importante pentru stabilirea prețurilor materialele din care sunt realizate clădirile. Informațiile despre materialul din care este construit obiectul sunt conținute în pașaportul tehnic.
Dacă o proprietate similară cu subiectul evaluării este situată în apropiere și datele despre valoarea acesteia sunt fiabile și confirmate de tranzacție, atunci este recomandabil să folosiți o abordare comparativă a evaluării. Adică, costul ambelor obiecte ar trebui să fie similar.
După toate procedurile de evaluare, rezultatul generat este transmis organului executiv, care trebuie să aprobe valoarea cadastrală rezultată și corectitudinea calculului. Abia după aceasta, aceste date pot fi folosite pentru a calcula impozitele.
Video: Probleme ale noii proceduri de evaluare de stat a obiectelor imobiliare
Programul discută problema cauzată de modificările regulilor de determinare a valorii cadastrale a imobilelor și utilizarea acestui indicator pentru calcularea impozitului pe bunuri imobiliare.
Aceste schimbări au afectat serios atât cetățenii obișnuiți ai Federației Ruse, cât și întreprinderile care dețineau orice imobil (teren, apartamente, case, clădiri, spații). Programul sugerează modalități de a rezolva această situație controversată.