L'acte d'acceptation et de transfert lors de la vente d'un appartement est l'un des les documents les plus importants. Essentiellement, il est ajout obligatoire au contrat d'achat et de vente. Un tel document complète l'ensemble du processus de propriété (sous forme de bien immobilier) d'une personne à une autre.
Le certificat de transfert et de réception doit y être correctement inclus informations sur le vendeur et l'acheteur, objet de la transaction et autres informations. Également accompagné de l'acte de cession, qui confirme la propriété du nouveau propriétaire de l'appartement.
Pour éviter les problèmes avec enregistrement des droits en matière immobilière, ainsi qu'en matière de transfert des risques, il faut insister sur la signature de l'acte, et si oui, essayer de les résoudre. En général, la conclusion de l'acte est dans l'intérêt de toutes les parties à la transaction.
Acte de transfert au compromis de vente de l'appartement
Dans de nombreuses transactions, y compris les transactions immobilières, où est prévu le transfert de certains biens du vendeur à l'acheteur, acte de cession. Nous parlons principalement de transactions importantes, c'est-à-dire lorsque le bien a une valeur importante. Art. 556 du Code civil de la Fédération de Russie prévoit le seul moyen possible transfert par le vendeur et acceptation par l'acheteur du bien immobilier - signature par les parties ci-dessus d'un acte de transfert ou autre document relatif au transfert.
Un exemple de transfert d’appartement et de certificat d’acceptation peut être consulté et téléchargé ci-dessous.
L'appartement n'est considéré comme transféré (sauf disposition contraire de la loi ou de l'accord) qu'après achèvement deux conditions:
- livraison d'un bien (par exemple, remise des clés) ;
- signer le document de transfert.
La loi prévoit directement la nécessité d'établir un acte de transfert et d'acceptation propriété, cependant, l'enregistrement de la propriété par l'autorité compétente peut dans certains cas avoir lieu sans que les parties ne soumettent un tel document.
Cession d'un appartement selon le certificat de cession et de réception
La fin la plus correcte de l'ensemble de la transaction d'achat et de vente est la préparation d'un acte d'acceptation et de transfert de cette propriété. Après avoir préalablement accepté les termes d'un tel transfert (y compris le prix) dans le contrat, les parties doivent déterminer le moment où l'appartement passe du vendeur à l'acheteur. Ce moment est la signature de l'acte de cession.
Les conséquences juridiques du transfert d'un appartement sont avant tout : les risques transférés du vendeur à l'acheteur. C'est-à-dire qu'après avoir signé le document ci-dessus, le risque de décès accidentel (incendie, inondation, etc.), les factures pour la fourniture de services publics, de services de communication, etc. sont transférés à au nouveau propriétaire une telle propriété.
L'acte indique généralement dans quelle condition l'acheteur accepte l'appartement ou commence effectivement à l'utiliser, et il doit correspondre à la condition spécifiée dans le contrat d'achat et de vente.
Comment rédiger correctement un certificat d'acceptation de transfert
Le certificat de transfert et d'acceptation doit être préparé de la manière la plus compétente et significative pour éviter des situations controversées entre les parties si elles surviennent. Sa préparation doit être abordée avec le plus grand sérieux, sans considérer un tel document comme une formalité ordinaire.
La loi ne prescrit aucune exigence quant au contenu de l'acte, à l'exception de l'obligation d'établir un tel document dans en écrivant.
DANS texte de l'acte Il est préférable d'inclure les informations suivantes :
- sur le vendeur et l'acheteur (nom complet, détails du passeport) ;
- sur l'objet transféré (adresse physique de l'objet, zone, etc.) ;
- sur le transfert du bien spécifié du vendeur à l'acheteur ;
- sur les autres éléments transférés avec l'appartement (meubles intégrés, éléments d'intérieur, appareils de plomberie, etc.) ;
- sur l'absence de réclamations (il est préférable de résoudre tous les litiges avant de signer l'acte) ;
- sur le transfert du risque de perte accidentelle du bien à l'acheteur ;
- sur les documents transférés avec l'acte (indiquer la liste avec le nombre de feuilles) ;
- sur le nombre d'exemplaires de l'acte (généralement établi en trois exemplaires: un pour l'acheteur, le deuxième pour le vendeur et le troisième pour l'autorité chargée de l'enregistrement).
Exemple d'acte La réception et le transfert de l'appartement ressemblent à ceci :
Après avoir rédigé l'acte, il est nécessaire d'indiquer la date de sa signature, ainsi que d'apposer les signatures des parties à la transaction.
La loi aussi non fourni légalisation de l'acte de transfert et son enregistrement obligatoire par l'État.
Quels documents sont remis à l'acheteur lors de la vente d'un appartement ?
Sur la base des résultats de la transaction d'achat d'un appartement, l'acheteur doit préparer un ensemble de documents qui confirme l'achat une telle propriété. L'acheteur doit disposer du jeu de documents suivant :
- contrat de vente d'un appartement;
- un extrait du Registre d'État unifié des droits sur les biens immobiliers et des transactions avec ceux-ci (auparavant - un certificat d'enregistrement des droits de propriété) ;
- un récépissé du vendeur confirmant la réception des fonds pour l'appartement (établi lors du paiement de la transaction) ;
- certificats de paiement pour les services publics et autres services (il est conseillé de s'assurer du paiement, sinon la dette devra être payée au nouveau propriétaire) ;
- documentation technique (passeport technique, plan) ;
- acte de cession.
Tous les documents ci-dessus il est conseillé d'indiquer dans l'acte réception et transmission, afin de confirmer le fait de transmission des documents spécifiés.
Date limite pour libérer un appartement après vente conformément à la loi
Souvent, le vendeur habite dans la propriété résidentielle qu’il vend jusqu’à ce qu’elle soit transférée à l’acheteur. Cependant, dans ce cas, il faut décider à partir du moment où l'appartement est libéré après sa vente. En pratique, il existe une notion d’exonération légale et effective.
Dispense légale implique le retrait des personnes enregistrées de l'appartement vendu. Pour ce faire, ces personnes doivent contacter de manière indépendante les autorités compétentes pour les radier de leur lieu de résidence, car la radiation n'intervient pas automatiquement en cas de changement de propriétaire. Toutefois, l'art. 292 du Code civil de la Fédération de Russie prévoit le transfert de propriété comme motifs de résiliation du droit d'utilisation locaux d'habitation par des membres de la famille de l'ancien propriétaire.
La clause de libération légale est la meilleure inclure dans le texte du contrat achat et vente ou conclure un accord supplémentaire.
Sortie réelle implique le déménagement physique de l'ancien propriétaire de l'appartement vendu. Une telle période doit être déterminé contrat d'achat et de vente d'appartement. S'il n'est pas installé, alors dans ce cas, il est appliqué temps raisonnable déterminé uniquement par le tribunal. En pratique, cela correspond à un mois.
Si le certificat de réception de l'appartement n'est pas signé
Code civil de la Fédération de Russie à l'art. 556 prévoit directement la nécessité d'établir un acte de cession. A défaut, la propriété ne sera pas transférée.
Le refus du vendeur, pour quelque raison que ce soit, de signer l’acte de cession et d’acceptation équivaut à un refus de la transaction.
De plus, sans acte de cession des difficultés peuvent survenir avec enregistrement de la propriété d'un appartement (par exemple, à Moscou, où Rosreestr exige la fourniture d'un tel document).
Larin A.S. a conclu un contrat d'achat et de vente pour un appartement avec N.A. Izmailov. Le vendeur (Izmailov N.A.) a refusé de signer l'acte de transfert, invoquant le fait qu'il ne le signerait qu'après le transfert de la totalité du montant de la transaction. Larin A.S. a refusé de payer le montant restant, invoquant le fait que le transfert de propriété n'était pas terminé, puisque Rosreestr refuse d'enregistrer la propriété sans le document ci-dessus.
À cet égard, la transaction a dû être résiliée et l'argent déjà payé a dû être restitué à l'acheteur défaillant.
Si l'une des parties évite de signer l'acte, l'autre partie doit insister là-dessus, en essayant résoudre les différendsà l'avance. Les termes du contrat d'achat et de vente doivent contenir une indication du délai de libération de l'appartement par le vendeur. S'il ne les respecte pas ou refuse totalement de quitter les lieux, l'acheteur a le droit aller au tribunal, où sa créance sera satisfaite et le vendeur sera contraint de déménager.
Conclusion
L'acte de cession dans le cadre d'une opération visant à céder un appartement d'une personne à une autre est le dernier document établi par le vendeur et l'acheteur. Document spécifié termine tout le processus, établit le point de départ du transfert des risques, puisque c'est à partir du moment où l'acte est signé que le risque de décès accidentel passe au nouveau propriétaire. La rédaction d'un tel acte contient de nombreuses nuances et caractéristiques, sa rédaction doit donc être prise au sérieux.
Vous ne devez pas signer l'acte tant que le vendeur n'a pas rempli toutes les obligations du contrat. Seulement après une expulsion effective et légale il semble possible que l'ancien propriétaire signe un tel document. Sa préparation ne peut être négligée, puisque la loi établit directement la nécessité de rédiger un acte de cession lors de la réalisation d'une transaction immobilière.
Question
Un certificat de réception d'appartement est-il obligatoire ?
Le vendeur de l'appartement refuse de signer l'acte de cession. Je ne voudrais pas annuler toute la transaction à cause d’un seul document. Je voudrais préciser si cela est toujours nécessaire lors d'une transaction liée à un appartement ou peut-on se contenter d'un simple accord ?
Répondre
Dans l'art. 556 du Code civil de la Fédération de Russie indique clairement la nécessité d'établir un tel document. A défaut, un tel appartement sera considéré comme non transféré.De plus, l’absence d’acte peut conduire au refus de l’autorité d’enregistrement d’enregistrer les droits de propriété. Par conséquent, il est préférable de résoudre tous les litiges avant de signer l'acte, d'insister sur sa préparation et, si nécessaire, de se référer à l'article ci-dessus du Code civil de la Fédération de Russie.
Parmi les documents établis lors de la vente d'un appartement, il y a un acte d'acceptation et de transfert de propriété. Ce document est signé si l'appartement est transféré du promoteur à l'acheteur, ainsi que lorsque l'appartement est vendu sur le marché secondaire. La signature de ce document est obligatoire (conformément aux dispositions du Code civil de la Fédération de Russie) pour chacune des parties à la transaction, cependant, une attention suffisante n'est pas toujours accordée à cet élément de l'ensemble des documents. Dans le cadre de cet article, les spécialistes du site portail ont décidé de découvrir quelle est la signification de ce document et quelles informations doivent y être présentes.
En règle générale, l'attention principale lors de la vente d'un appartement sur le marché secondaire est portée au contrat, ainsi qu'à la procédure de transfert de fonds. Il est important de rédiger correctement un contrat de vente de coolie, sinon il pourrait être reconnu par le tribunal comme invalide, ce qui entraînerait l'annulation de la transaction. Dans ce cas, l’appartement revient automatiquement à l’ancien propriétaire, mais il peut y avoir des surprises avec l’argent. Mais parfois, ils oublient simplement d'établir un certificat de transfert et d'acceptation, bien que dans certaines régions (par exemple, la région de Moscou), sans ce document, le contrat ne sera tout simplement pas accepté pour l'enregistrement.
Que dit la loi?
Tout d’abord, nous devons considérer ce que dit la loi concernant ce document. Le Code civil de la Fédération de Russie contient l'article 556 « Transfert de biens immobiliers », qui stipule que le transfert de biens immobiliers s'effectue exclusivement dans le cadre d'un acte de transfert (ou d'un autre document de transfert), et le moment de la signature de cet acte est le moment du transfert. de l'appartement. L'accent doit être mis sur le concept de "moment du transfert" - ce n'est qu'après la signature de ce document que la propriété est considérée comme transférée et que les obligations des parties en vertu du contrat d'achat et de vente sont considérées comme remplies. Pas après la signature du contrat ni après le transfert effectif du logement, ni même après l'enregistrement de la transaction, mais seulement après la signature du certificat de réception.
Ainsi, l'acte législatif mentionné indique clairement que sans la signature de l'acte, la transaction n'est pas terminée, puisque les parties n'ont pas rempli leurs obligations l'une envers l'autre. Quelles conséquences peuvent en découler ? Dans la plupart des cas, il n'y a aucune conséquence ; le nouveau propriétaire de l'appartement peut y vivre confortablement toute sa vie, sans jamais savoir qu'il n'a rien fait. Malheureusement, ce n'est pas toujours le cas...
Conséquences désagréables pour le vendeur
Le fait est qu'en plus du manquement à ses obligations (qui jusqu'à présent ressemblait à une sorte d'abstraction théorique), l'acheteur, selon la loi, ne peut pas assumer d'obligations concernant l'entretien et la maintenance de l'appartement, et ne peut pas non plus supporter les risques de dommages accidentels et de décès. Tous les risques ci-dessus restent à la charge du vendeur. Pour illustrer ce propos, donnons l'exemple suivant : un an après l'achat (le certificat de cession et de réception n'a jamais été signé), l'appartement a été gravement endommagé par un incendie.
Premièrement, le bien immobilier n'ayant pas été officiellement transféré, le nouveau propriétaire peut saisir le tribunal, affirmant que l'ancien propriétaire lui a cédé l'appartement dans un état autre que celui précisé dans le contrat (il a promis, disent-ils, de vendre tout l'appartement , mais maintenant il est incendié) ou en général n'a rien transmis. Deuxièmement, si des voisins ont été blessés dans un incendie, ils seront obligés de déposer des réclamations pour la restauration de la propriété. Et comme il n’existe pas de certificat de transfert ni de réception, tous les risques restent à la charge de l’ancien propriétaire. Autrement dit, les réclamations des voisins, selon la logique, devraient lui être adressées. Dans la pratique, bien sûr, cela ne peut pas arriver ; un procès aura lieu et le tribunal sera du côté de l'ancien propriétaire de l'appartement, mais il ne sera probablement pas satisfait de la possibilité d'ouvrir un procès.
Conséquences désagréables pour l'acheteur
L'établissement et la signature d'un acte de cession et de réception sont particulièrement importants pour l'acheteur s'il s'agit d'acheter un appartement dans un immeuble nouvellement construit. Ainsi, en plus de la remise des clés de l’appartement, le moment où il est temps d’enregistrer le plein respect des obligations du promoteur envers le client n’est pas moins important. Le seul outil qui permet de le faire est précisément l'acte d'acceptation et de transfert de l'appartement.
Oui, l'entreprise de construction a construit la maison et l'a mise en service, mais dans quelle mesure les travaux ont-ils été réalisés ? La pratique montre que lors de l’inspection d’une nouvelle maison, les clients du promoteur ne sont parfois pas très satisfaits de la façon dont les finitions sont effectuées, du fonctionnement des services publics et remarquent également d’autres défauts. Alors que le contrat (si l'on prend en compte l'accord type de participation partagée, qui stipule que les travaux doivent non seulement être exécutés en tenant compte des codes et réglementations du bâtiment acceptés, mais également être de qualité adéquate) exclut la possibilité de telles lacunes. Autrement dit, il s'avère que le développeur n'a pas pleinement rempli ses obligations.
Signer ou pas ?
Certains heureux propriétaires d'appartements neufs ferment les yeux sur diverses lacunes parce qu'ils considèrent que de tels phénomènes sont une pratique courante ; un certain nombre de lacunes peuvent en fait être tolérées, car elles sont insignifiantes, et certains citoyens le feront encore. une refonte majeure, qui comprend un réaménagement aux goûts du nouveau propriétaire. L'acte est simplement signé, et sur la base de sa signature (et de l'accord), l'actionnaire délivre un certificat de titre de propriété. Cependant, que devez-vous faire s'il existe de graves lacunes dont la correction à vos frais peut coûter un joli centime ?
Il serait logique de supposer que depuis qu'il a commencé à construire une maison en promettant des appartements de bonne qualité, c'est lui qui doit corriger tout ce qui ne correspond pas au concept de « bonne qualité ». C'est vrai, le développeur doit tout réparer, le plus rapidement possible et à ses frais. Pour y parvenir, il faut attendre le moment précis où un représentant du promoteur arrive pour signer l'acte. Si le client n'accepte pas de tout corriger lui-même, perd du temps et gaspille de l'argent, il faut indiquer les défauts identifiés dans la fiche de contrôle et refuser de signer le certificat de réception (jusqu'à ce que les défauts répertoriés soient éliminés).
Cependant, le rapport d'inspection avec une liste des défauts identifiés doit également être signé par le développeur - en fait, la signature du développeur signifie son accord avec la présence de défauts, ce qui entraîne automatiquement l'obligation de les éliminer. Mais le développeur n'est généralement pas pressé de signer ce document, car la correction du défaut peut entraîner des coûts supplémentaires, qui peuvent être très importants, surtout s'il fait de même.
Que faire si le promoteur refuse de signer l'acte ?
Le fait que le développeur évite de signer le certificat de réception peut, en principe, le dispenser de la nécessité de corriger d'éventuels défauts (et d'engager des frais pour cela). Selon la loi, si l'actionnaire ne signe pas l'acte dans un délai de deux mois, le promoteur peut signer le document à sa place et ses obligations seront ainsi considérées comme remplies. Ainsi, si des défauts sont découverts lors de l'inspection d'un appartement neuf, il ne suffit pas de refuser simplement de signer l'acte, tout comme il ne suffit pas de justifier par écrit ce refus avec une liste des défauts incluse dans la fiche d'inspection. .
Vous devez signer de votre part la fiche d'inspection et adresser une plainte formelle au promoteur, exigeant que les corrections nécessaires soient apportées. Après avoir attendu un certain délai, vous devez vous adresser au tribunal avec une demande correspondante.
Punition pour avoir éludé la signature de l'acte
Toutefois, le non-respect de la signature du certificat d'acceptation de cession (tant de la part du vendeur que de l'acheteur) est également envisagé par le Code civil, qui prévoit des sanctions dans ce cas. Dans le cas d'appartements dans des immeubles neufs, la clause sur la procédure et les modalités de transfert de l'appartement conformément à l'acte doit être indiquée dans le contrat, et en cas de vente d'un bien immobilier sur le marché secondaire, il ne peut être question de En signant l'acte, seule la date du transfert de propriété est indiquée, mais c'est précisément la procédure requise par la loi.
Les délais de transfert étant précisés dans le contrat, le non-respect de ces délais par le promoteur entraîne l'application de pénalités (qui peuvent ne pas être précisées dans le contrat, mais sont bien clairement définies par la loi). Le montant de l'amende est égal à trois centièmes du taux de refinancement de la Banque centrale (le chiffre actuel sert de base) du prix du contrat. Ainsi, si un appartement coûte environ 3 millions de roubles et que le taux de la Banque centrale est, par exemple, de 15 %, alors le vendeur de l'appartement (promoteur) est obligé de payer 4 500 roubles par jour pour chaque jour de retard dans le transfert de l'immobilier (et le transfert de l'appartement, on s'en souvient, se produit précisément au moment de la signature de l'acte).
Risque de faire l'objet de sanctions
Sur le marché secondaire, tout est quelque peu différent, malgré le fait que la loi prévoit des sanctions pour l'acheteur et le vendeur, les situations pouvant donner lieu à l'application de ces sanctions sont rares. Néanmoins, un tel danger existe toujours.
Difficultés à déclarer les déductions fiscales
Il faut également mentionner qu'un acheteur qui ne s'est pas assuré de la signature du certificat de cession et d'acceptation peut avoir de réelles complications avec l'enregistrement d'une déduction fiscale. Si le logement a été acheté à un promoteur dans le cadre d'un accord de participation au capital, alors, comme nous le comprenons, l'existence d'un tel acte est déterminée par l'ordre des relations entre le promoteur et l'actionnaire. Si le logement est acheté sur le marché secondaire, cet acte n'est en principe pas requis, mais le service des impôts exigera un certificat d'enregistrement des droits de propriété et, afin d'obtenir ce document dans un certain nombre de régions, la présence de un acte de transfert est un préalable.
Complications lors de la vente
L'absence d'acte de cession et de réception peut entraîner certaines complications lors de la vente d'un appartement. Disons qu’un acheteur potentiel a été trouvé, mais qu’il souhaite contracter un prêt hypothécaire pour acheter un appartement. À leur tour, certaines banques, en plus du certificat de propriété, souhaitent voir un acte selon lequel la surface habitable a été transférée au propriétaire actuel. Cette exigence est motivée par la volonté d’exclure toute possibilité que le bien qui constitue la garantie soit libéré de la charge de la banque (le risque de perdre la garantie).
Ainsi, le vendeur perd une partie du public d'acheteurs potentiels qui souhaiteraient acheter son appartement avec un crédit immobilier. Cela implique la nécessité pour le vendeur de réduire le prix s'il souhaite vendre rapidement le bien ou d'augmenter le délai de vente du bien.
Quel doit être le certificat de transfert et d’acceptation ?
La législation ne contient pas de description de la forme de l'acte d'acceptation et de transfert d'un appartement ; la seule orientation pour le vendeur et l'acheteur dans la rédaction d'un tel acte est la pratique judiciaire. Le document doit refléter les informations suivantes :
- Date de signature et lieu ;
- Description du bien transféré ;
- Données cadastrales (adresse, superficie) ;
- État de l'appartement (reflété dans le rapport d'inspection) ;
- De plus, des photographies peuvent être jointes ;
- Détails de l'accord (auquel l'acte est joint) ;
- Données des parties (données personnelles, adresses) ;
- Signatures des parties.
Conclusion
En résumant les résultats de cet article, les experts du portail du site souhaitent souligner la nécessité de rédiger tous les documents qui, selon la loi, doivent être signés par les parties au contrat d'achat et de vente. Naturellement, le propriétaire peut ne pas disposer d'informations sur la liste des documents nécessaires. Cependant, le recours à des spécialistes spécialisés pour consultation peut garantir au vendeur et à l'acheteur d'un bien immobilier que la transaction a été conclue conformément à toutes les règles. De plus, le coût d'une consultation régulière est toujours moins cher que l'élimination des conséquences résultant d'une transaction insuffisamment exécutée.
Lors de l'achat ou de la donation d'un appartement, le transfert de propriété du vendeur à l'acheteur est constaté par l'acte de réception et de cession de l'appartement. Si ce document est complété en complément du contrat, l'obligation de cession des locaux est remplie. Son inscription est l'étape finale de la vente ou de la donation d'un logement. Un exemple simple de contrat pour 2018 peut être téléchargé en fin d'article. Dans la pratique du travail immobilier, il existe des actes préliminaires et unilatéraux.
La signature indique que les parties au contrat n'ont aucune réclamation et confirme le paiement de la totalité du montant. En pratique, il est possible pour le promoteur de refuser de signer lors de l'achat d'un logement dans un immeuble neuf. Ce refus élimine la nécessité de corriger les lacunes du travail effectué. L'acte est unilatéral dans le cas où le formulaire est signé uniquement par le promoteur. Il sera toujours valable. Au bout de deux mois, les obligations sont considérées comme remplies, même si le document est unilatéral.
L'acte d'acceptation et de cession de l'appartement doit être signé en complément du contrat de vente ou de donation de bien immobilier. Ce document pour 2018 est composé des points suivants :
- date de signature ;
- lieu de préparation des documents ;
- des informations sur le contrat, après exécution duquel le droit de propriété est transféré à une autre personne : numéro du document, date de signature ;
- des informations sur les parties à l'accord ;
- caractéristiques de l'espace de vie;
- le fait de transfert d'argent ;
- inventaire des biens;
- état de l'espace de vie;
- confirmation de l'absence de réclamations ;
- signatures des parties à l'accord.
Important! Selon l'art. 556 du Code civil, les obligations lors du transfert de propriété sont remplies après la remise des clés et l'accomplissement de l'acte.
Si les parties à l'accord sont des personnes physiques, elles indiquent dans la colonne des données personnelles leur nom complet, leur numéro et série de passeport et leur enregistrement. Pour une personne morale, vous devrez saisir le nom de l'organisation, ses coordonnées - adresse, INN, OGRN. Des informations sur le représentant sont également incluses - son nom complet. et les détails du document donnant le droit de participer à la signature de l'acte. Des échantillons peuvent être téléchargés ci-dessous.
Quelles données sur l'appartement sont incluses dans le document ?
Après transfert de propriété de l'appartement dans le cadre d'un compromis de vente ou de donation et remise des clés, l'adresse et la nature des locaux sont indiquées dans le document à la ligne des caractéristiques des locaux. En plus du numéro, il convient de saisir dans quelle entrée et à quel étage se trouve l'appartement, quel est le nombre d'étages du bâtiment. La taille de la surface totale et de la surface habitable est indiquée.
Important! Au moment de la signature de l'acte, le transfert des clés est déjà réalisé.
Si des locaux d'habitation sont achetés avec des meubles ou de la plomberie, tous les éléments sont également inclus dans le certificat de réception de l'appartement joint au contrat en 2018. Pour éviter les réclamations de l'acheteur après la transaction, les informations sur les réparations et les défauts des équipements existants sont consignées dans le contenu. Si vous achetez un logement dans un immeuble neuf et qu'une erreur ou un défaut est découvert, refuser de remplir les documents ne suffit pas. A défaut, au bout de deux mois, même si le formulaire a été signé unilatéralement, les obligations seront considérées comme remplies. Pour que le refus soit valable, une plainte formelle doit être déposée.
Si l'ancien propriétaire a des arriérés dans le paiement de ses factures de services publics, cela doit être indiqué lors de l'achat. S'il n'y en a pas, cela peut également être mentionné.
Lors de l'achat d'un immeuble neuf, le promoteur propose parfois de procéder à une inspection préalable et de signer un certificat préalable. Dans ce cas, le futur propriétaire peut constater les défauts à l'avance. Si le formulaire préliminaire est rempli, la maison est acceptée et les défauts sont corrigés, signez l'échantillon principal.
Quand le paiement est-il effectué ?
Le certificat de réception de l'appartement confirme que l'argent a été remis à l'ancien propriétaire. A titre d'exemple pour 2018, ils écrivent : « L'acheteur a cédé, le vendeur a accepté un montant d'un montant de..., les clés ont été remises, les parties n'ont aucune réclamation.
Toutes les transactions immobilières doivent être enregistrées auprès de Rosreestr. Un citoyen qui achète un appartement ou une maison en devient propriétaire après cette procédure. Auparavant, le moment de l'émergence de la propriété du logement acheté était certifié par la délivrance d'un certificat, désormais seul un contrat d'achat est délivré avec une marque d'enregistrement et un enregistrement du changement de propriétaire apparaît dans le registre unifié.
Pourquoi avez-vous besoin d'un certificat de réception d'appartement et qu'est-ce qui y est indiqué ?
La possession effective des compteurs précieux commence dès le moment de la cession directe de l'objet, par la remise des clés et la signature de l'acte de cession. La notion de « possession » comprend :
- Assumer la charge de l'entretien (paiement des charges, cotisations pour les grosses réparations) ;
- Créer des obstacles à l'utilisation du bien par des tiers (dans le cas des locataires, vous pouvez exiger de quitter le bien) ;
- Déterminer le sort futur du bien (location, emménagement gratuit des locataires, si les conditions de l'hypothèque n'imposent pas de restrictions).
L'aspect le plus important d'un point de vue juridique est le risque de mort accidentelle - il s'agit de la destruction ou de l'endommagement d'un objet sans la faute du propriétaire (incendie, inondation, court-circuit électrique et autres sinistres domestiques). Si le vendeur n'a pas eu le temps de transférer l'appartement, il éliminera lui-même les défauts survenus, sinon il lui restituera l'argent reçu ou réduira le coût. Mais si le document de transfert a déjà été signé par les parties, l'acheteur résout de manière indépendante les problèmes qui lui sont arrivés avec le nouveau bien.
Certains participants à la transaction stipulent cette règle dans le texte de la loi, mais cela n'est pas nécessaire. Le Code civil de la Fédération de Russie établit les exigences suivantes :
- Forme écrite obligatoire ;
- Doit contenir les signatures des deux parties ;
- Reflète les incohérences entre l'article transféré et les termes du contrat (le cas échéant).
L'acte d'acceptation et de transfert d'un appartement pour un immeuble neuf
Une fois la construction terminée, le promoteur est tenu de procéder à un inventaire (simplement des mesures) des appartements. Dans l'acte de réception et de cession, il indique les images réelles des locaux, qui peuvent évoluer soit vers le haut, soit vers le bas. En conséquence, cela signifie que l'actionnaire doit être prêt à payer la différence entre la superficie prévue de l'appartement et celle actuelle.
De plus, l'acte doit indiquer toutes les lacunes et défauts du nouveau logement. En règle générale, le développeur propose de signer sa propre version de l'acte. Afin de prendre en compte toutes les lacunes, il est recommandé de réaliser une annexe à l'acte sous la forme d'une fiche de contrôle et d'indiquer un lien vers celle-ci dans la ligne sur la qualité de l'appartement transféré. Il est nécessaire d'enregistrer les défauts identifiés (échantillon) :
Le promoteur devra corriger ces défauts à ses frais.
L'acte d'acceptation et de transfert de l'appartement au marché secondaire
Ce qui doit contenir dans le document lors du transfert d'un appartement de l'ancien propriétaire :
- L'acte de cession d'un logement secondaire doit prévoir la nécessité de payer tous les versements obligatoires par le vendeur avant que l'acheteur ne reçoive l'appartement.
- il est nécessaire de faire une clause sur le transfert des locaux d'habitation, libre de toute réclamation d'autrui, c'est-à-dire qu'une fois la transaction terminée, personne ne doit vivre dans l'appartement, sauf si cela est expressément stipulé dans le contrat.
- De plus, si le vendeur avait connaissance des circonstances dans lesquelles les locaux d'habitation devaient faire l'objet d'une saisie ou d'autres restrictions, mais ne les a pas signalés, il en sera responsable, c'est pourquoi une clause est faite sur l'absence de restrictions et de charges.
La banque émettrice du prêt hypothécaire n'intervient pas dans la relation juridique entre l'acheteur et le vendeur au stade de l'exécution de l'acte, mais il est probable qu'elle demandera une copie de ce document. Vous n’avez pas besoin de penser que la banque vérifie la propriété lors de l’émission d’un prêt hypothécaire ; elle vérifie uniquement sur la base de documents.
Quand est établi un acte d'acceptation de transfert d'un appartement avec hypothèque ?
La date d'établissement de l'acte lors de l'achat d'un appartement avec crédit immobilier est importante pour :
- le début du paiement des versements hypothécaires préférentiels (dans les programmes avec prêts hypothécaires différés dans les nouveaux bâtiments) ;
- possibilité d'enregistrer la propriété (dans les appartements neufs).
En la matière, les logements secondaires et les logements neufs présentent des différences.
Quelles sont les démarches après la signature du certificat de réception d'un appartement pour un crédit immobilier ?
Le nouveau propriétaire de l'appartement doit savoir quoi faire après avoir reçu les clés de l'ancien propriétaire avec une hypothèque :
- vérifier la présence dans l'appartement de tous les biens nécessaires qui permettent de l'utiliser aux fins prévues (s'il s'agit d'un logement acheté sur le marché secondaire) ;
- emménager dans une nouvelle maison;
- si les parties au contrat ont décidé de rédiger un acte de cession au moment de la conclusion de la transaction (cette procédure était auparavant pratiquée, mais désormais beaucoup moins fréquemment), alors après la signature de l'acte, des actions d'enregistrement sont effectuées.
Après avoir accepté un appartement dans un immeuble neuf avec hypothèque en 2018, la procédure ne change pas. L'actionnaire effectue les actions suivantes :
- Si le promoteur a enregistré la maison achevée avec enregistrement cadastral à Rosreestr, le citoyen qui a reçu l'appartement doit alors demander l'enregistrement ;
- Dans le même temps, il se rend à la banque afin d'émettre une hypothèque sur le nouvel appartement et de supprimer la charge sur d'autres biens (le cas échéant).
- L'hypothèque passe également par la procédure d'enregistrement.
L'acte est un élément important du contrat d'achat et de vente ou de participation à la construction ; c'est après sa signature que le contrat est considéré comme exécuté par les parties.
L'achat et la vente d'un appartement sont une opération de droit civil assez courante. Sur la base de cet accord, l'acheteur achète un appartement et paie une certaine somme d'argent, et le vendeur lui transfère ses droits de propriété pour le montant spécifié dans l'accord.
Caractéristiques de la préparation des documents
Certains articles du Code civil de la Fédération de Russie sont consacrés à cette transaction civile. Ces relations juridiques sont notamment régies par les dispositions générales sur l'achat et la vente (Art. -), ainsi que par l'Art. - qui sont consacrés à l'achat et à la vente de biens immobiliers.
La loi réglemente également la procédure de transfert du bien immobilier à l'acheteur. Il précise notamment que le transfert de biens immobiliers s'effectue sur la base d'un acte de cession ou autre document similaire signé par les parties au contrat.
Signature du certificat de réception
La présence d'un contrat d'achat et de vente d'appartement signé n'indique pas encore que l'appartement a été transféré au vendeur.
Important! La législation actuelle stipule que la propriété d'un bien immobilier naît après l'enregistrement par l'État. En conséquence, l'acheteur ne devient propriétaire à part entière de l'appartement qu'après enregistrement public et réception d'un certificat de propriété de l'appartement.
Mais même la présence d'un enregistrement public n'indique pas que l'appartement a été transféré à l'acheteur. En effet, dans la pratique, il arrive souvent que l'acheteur et le vendeur signent un accord correspondant, que le vendeur reçoive le montant convenu et que les droits de propriété de l'acheteur soient enregistrés par l'État, mais d'un commun accord, le vendeur continue de vivre dans l'appartement pendant un certain temps. temps. Bien entendu, une telle disposition doit être incluse dans le texte de la vente et de l'achat.
Mais le fait du transfert de l'appartement à l'acheteur est confirmé par la signature de l'acte correspondant de réception et de transfert de l'appartement.
La législation n'établit aucune forme de ce document. Il peut être compilé sous n’importe quelle forme. Mais le texte du certificat de transfert et d'acceptation doit contenir certaines informations. En particulier, les informations suivantes doivent être inscrites dans le texte de l'acte :
- les coordonnées des parties (nom complet, adresse, détails du passeport) ;
- données du représentant, si au lieu d'une partie au contrat, l'acte est signé par son représentant (dans ce cas, il est également nécessaire d'indiquer le numéro et l'heure d'exécution de la procuration) ;
- lieu et heure de rédaction de l'acte ;
- les données de l'appartement en cours de transfert (adresse, quartier) ;
- l'état de l'appartement au moment du transfert et de la signature de l'acte authentique.
Important! Dans la pratique, il existe des cas où l'appartement a été loué et le contrat de location n'était pas expiré au moment de sa vente. La législation actuelle précise que le locataire conserve ses droits même en cas de changement de propriétaire. Ainsi, si l'appartement est un bien locatif et que le contrat n'est pas expiré, une mention appropriée doit être faite à ce sujet dans le texte du certificat de transfert et de réception.
Le texte de l'acte doit également indiquer que l'acheteur n'a aucune réclamation concernant l'appartement transféré. Le cas échéant, vous devez les indiquer.
Le prochain problème auquel il convient d’accorder une attention particulière est la présence de dettes de loyer. L’acte doit notamment indiquer que l’ancien propriétaire n’a pas de dettes de loyer accumulées. Et s'il y en a, l'obligation de les payer incombe à l'ancien propriétaire.
La signification du certificat de réception
Signer un tel document a une certaine signification. Il précise notamment que l’obligation du vendeur de transférer le bien immobilier est remplie après la signature du document de transfert correspondant, à moins, bien entendu, qu’il n’en soit prévu autrement dans le contrat d’achat et de vente conclu entre les parties.
La législation stipule également que le fait pour l'une des parties de ne pas signer un document relatif au transfert d'un bien immobilier est considéré comme un refus de remplir l'obligation de transférer ou d'accepter un bien.
Exemple de document complété
Acte de transfert d'appartement
Ville de Moscou « ____ » _____________ 201__
Nous, citoyen de la Fédération de Russie Ivanov Ivan Ivanovitch, 01/02/1980, lieu de naissance : Moscou, sexe masculin, passeport 11 22 333456, délivré par le Département des affaires intérieures du district ______ de Moscou le 01/03/2000, code départemental 000-100, enregistré à l'adresse : Moscou, rue, maison, immeuble, appartement, ci-après dénommé Vendeur, d'une part, et
citoyen de la Fédération de Russie Petrova Ekaterina Andreevna, né le 01/01/1984, Moscou, sexe masculin, passeport 22 33 555556, délivré par le Département des affaires intérieures du district ______ de Moscou le 01/02/2004, code d'unité 000-100, enregistré à l'adresse : Moscou , rue, maison, immeuble, appartement, ci-après dénommé. Acheteur, d’autre part, collectivement appelés Des soirées, conformément et avec le Contrat de vente et d'achat d'un appartement, conclu « ____ » _____________ 201__ dans la ville de Moscou entre le Vendeur et l'Acheteur, ont rédigé le présent acte (ci-après dénommé l'Acte) sur le suivant
- Le Vendeur a transféré et l'Acheteur a accepté l'appartement n°1 (Un), situé à l'adresse : Moscou, rue, maison, immeuble, appartement, composé de 4 (Quatre) pièces, d'une superficie totale de 75,4 m². , m², y compris la surface habitable - 51,9 m².
- L'acheteur a entièrement payé le coût de l'appartement conformément à l'accord ci-dessus.
- L'appartement visé à l'article 1 de la loi est transféré en bon état et apte à l'habitation.
- L'acheteur n'a aucune plainte concernant l'état de l'appartement transféré.
- L'appartement est transféré sans dettes d'entretien et de services publics. Si une dette est découverte pour les services publics et l'entretien, le Vendeur s'engage à rembourser les dettes accumulées à ses frais jusqu'à la date de signature du présent Acte de Cession.
Le présent acte est rédigé et signé en 2 (deux) exemplaires ayant la même force juridique.
Signatures des parties :
Ivanov Ivan Ivanovitch
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Petrova Ekaterina Andreevna