Tiesas lēmumi, kas pieņemti, pamatojoties uz Krievijas Federācijas Civilkodeksa 454., 168., 170., 177., 179. panta normu piemērošanu.
Art. 454 Krievijas Federācijas Civilkodekss. Pirkšanas un pārdošanas līgums
Art. 168 Krievijas Federācijas Civilkodekss. Tāda darījuma spēkā neesamība, kas pārkāpj likuma vai cita tiesību akta prasības
Art. 170 Krievijas Federācijas Civilkodekss. Iedomātu un viltotu darījumu spēkā neesamība
Art. 177 Krievijas Federācijas Civilkodekss. Darījuma spēkā neesamība, ko veicis pilsonis, kurš nespēj saprast savu darbību jēgu vai tās vadīt
Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 179. Maldināšanas, vardarbības, draudu vai nelabvēlīgu apstākļu ietekmē veiktā darījuma spēkā neesamība
Tiesu prakse
2019.gada 29.marta lēmums Nr.2-6926/2018 2-813/2019 2-813/2019(2-6926/2018;)~M-6793/2018 M-6793/2018 lietā Nr.2-6926. 2018. gads
Angarskas pilsētas tiesa (Irkutskas apgabals) - civilā un administratīvā
Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksu darījums ir spēkā neesošs likumā noteikto iemeslu dēļ, jo to par tādu atzīst tiesa (anulējams darījums) vai neatkarīgi no šādas atzīšanas (neesošs darījums). Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 168. pantu, izņemot šā panta 2. punktā vai citā likumā paredzētos gadījumus, darījums, kas pārkāpj likuma vai cita tiesību akta prasības, ir anulējams, ja likumā nav ...
2019.gada 29.marta lēmums Nr.2-2387/2018 2-271/2019 2-271/2019(2-2387/2018;)~M-2341/2018 M-2341/2018 lietā Nr.2/2387 2018. gads
Ņevinomiskas pilsētas tiesa (Stavropoles apgabals) - civilā un administratīvā
Un šīs bezpeļņas biedrības teritorijas attīstība vai cits dokuments, kas nosaka zemes gabalu sadali šajā bezpeļņas biedrībā. Atsaucoties uz Krievijas Federācijas Civilkodeksa 12., 13., 166., 168.panta noteikumiem, 74. un 75.punktu Krievijas Federācijas Augstākās tiesas plēnuma rezolūcijā Nr.25 “Par tiesu pieteikumu daži Krievijas Federācijas Civilkodeksa pirmās daļas I sadaļas noteikumi” ...
2019.gada 29.marta lēmums Nr.2-1273/2019 2-1273/2019(2-7632/2018;)~M-6397/2018 2-7632/2018 M-6397/2018 lietā Nr.2-127. 2019. gads
Iževskas Oktjabrskas rajona tiesa (Udmurtijas Republika) - civilā un administratīvā
Procentuālais līgums, pat ja tas ir augsts, nevar būt pierādījums aizdevēja ļaunprātīgai savu tiesību izmantošanai un pamats noteiktā līguma termiņa pasludināšanai par spēkā neesošu saistībā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 166., 168. pantu. Tajā pašā laikā Krievijas Federācijas Civilkodeksa 421. pantā nostiprinātais līgumu slēgšanas brīvības princips apvienojumā ar civiltiesisko attiecību dalībnieku apzinīgas uzvedības principu neizslēdz tiesas pienākumu...
2019.gada 29.marta lēmums Nr.2-1276/2018 2-70/2019 2-70/2019(2-1276/2018;)~M-189/2018 M-189/2018 lietā Nr.2-1276/ 2018. gads
Iževskas (Udmurtijas Republika) Pervomaiskas rajona tiesa - civilā un administratīvā
Tas tiek atzīts par spēkā neesošu, ja tas aizskar darījuma apstrīdētājas tiesības vai ar likumu aizsargātās intereses, tai skaitā, ja tas rada viņam nelabvēlīgas sekas. Saskaņā ar Art.
Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 168. pantu, izņemot šā panta 2. punktā vai citā likumā paredzētos gadījumus, darījums, kas pārkāpj likuma vai cita tiesību akta prasības, ir anulējams, ja likums to nenosaka. .
2019.gada 29.marta lēmums Nr.2-3229/2018 2-69/2019 2-69/2019(2-3229/2018;)~M-1764/2018 M-1764/2018 lietā Nr.2-3229/ 2018. gads
Krasnogvardeisky rajona tiesa (Sanktpēterburgas pilsēta) - civilā un administratīvā
Darījums ir spēkā neesošs uz likumā noteikta pamata, sakarā ar to, ka to par tādu atzinusi tiesa (anulējams darījums) vai neatkarīgi no atzīšanas (neesošs darījums). Saskaņā ar Art.
Krievijas Federācijas Civilkodeksa 168. pantu, izņemot gadījumus, kas paredzēti 2. panta 2. punktā.
Krievijas Federācijas Civilkodeksa 168. pantu vai citu likumu, darījums, kas pārkāpj likuma vai cita tiesību akta prasības, ir anulējams, ja...
2019.gada 29.marta lēmums Nr.2-105/2019 2-105/2019(2-2639/2018;)~M-2523/2018 2-2639/2018 M-2523/2018 lietā Nr.2-105/ 2019. gads
Permas Ordzhonikidze rajona tiesa (Permas apgabals) - civilā un administratīvā
Krievijas Federācijas Zemes kodeksa 22. pantu, lai īrnieks varētu nodot savas tiesības un pienākumus saskaņā ar zemes nomas līgumu, pietiek ar to paziņot iznomātājam. Saskaņā ar 2. panta 2. punktu.
Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa 168. pantu, darījums, kas pārkāpj likuma vai cita tiesību akta prasības un vienlaikus aizskar sabiedrības intereses vai trešo personu tiesības un likumīgi aizsargātās intereses, ir spēkā neesošs. IN...
2019.gada 29.marta lēmums Nr.2-412/2019 2-412/2019~M-244/2019 M-244/2019 lietā Nr.2-412/2019
Svobodnenskas pilsētas tiesa (Amūras apgabals) - civilā un administratīvā
Timofejevičs bezmaksas lietošanai. Šos apstākļus apstiprina lietas materiāliem pievienotā Amūras topogrāfiskās un ģeodēziskās ekspedīcijas nodaļas vadītāja vēstule, datēta ar --. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa (ar grozījumiem, kas bija spēkā līguma noslēgšanas brīdī) 168. panta 1. punktu, izņemot šā panta 2. punktā vai citā likumā paredzētos gadījumus, darījums, kas pārkāpj likuma prasības vai...
2019.gada 29.marta lēmums Nr.2-226/2019 2-226/2019~M-56/2019 M-56/2019 lietā Nr.2-226/2019
Volokolamskas pilsētas tiesa (Maskavas apgabals) - civilā un administratīvā
To pieļauj likumi par zemi un citiem dabas resursiem un ja tas nepārkāpj citu personu tiesības un likumīgās intereses. Saskaņā ar Art. 2. daļu.
Krievijas Federācijas Civilkodeksa 168. pantu, darījums, kas pārkāpj likuma vai cita tiesību akta prasības un vienlaikus aizskar sabiedrības intereses vai trešo personu tiesības un likumīgi aizsargātās intereses, ir spēkā neesošs, ja...
2019.gada 29.marta lēmums Nr.2-1415/2019 lietā Nr.2-4433/2018~M-3536/2018
Rostovas pie Donas (Rostovas apgabals) Vorošilovskas rajona tiesa - civilā un administratīvā
Spēkā nav spēkā, ja tiek pārkāptas darījuma apstrīdētājas tiesības vai ar likumu aizsargātās intereses, tai skaitā, ja tas rada viņam nelabvēlīgas sekas. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 179. pantu, darījumu uz ārkārtīgi neizdevīgiem nosacījumiem, ko persona bija spiesta veikt sarežģītu apstākļu kombinācijas dēļ, ko izmantoja otra puse (paverdzināšanas darījums), var atzīt tiesa... Rodas situācijas, kad viena no pusēm pēc līguma noslēgšanas saprot, ka neiebilstu atcelt darījumu un atgriezt visu savās vietās.
Ja kļūstat par krāpnieku upuri, tad vienlaikus iesniedziet policijā iesniegumu un pieprasiet ierosināt krimināllietu.
Nianses, sastādot prasības pieteikumu
Prasībā jāiekļauj šāda informācija:
Ja iegādājāties dzīvokli un iesniedzat prasību tiesā, tad Jūs varat pieprasīt savu izmaksu atlīdzināšanu no pārdevēja.
Parasti līguma sastādīšanas un citas izmaksas sedz pircējs. Un, ja pārdevējs ir vainīgs, ka darījums tiek atzīts par spēkā neesošu, tad ir loģiski, ka viņš samaksās to, ko jūs iztērējāt.
Prasībai ir pievienoti visi dokumenti, kas apliecina Jūsu pretenziju likumību.
Prasības izskatīšanas kārtība tiesā
Rakstot paziņojumu un savācot savu vārdu dokumentārus pierādījumus, varat vērsties tiesā. Ja jums ir grūts gadījums un jūs nedomājat, ka pats spēsit ar to tikt galā, sazinieties ar juristiem.
Noalgots speciālists palīdzēs savākt dokumentus un noformēt prasību un pārstāvēs Jūs tiesā.
Atcerieties, ka tiesā ieradīsies arī atbildētājs. Un noteikti ne ar tukšām rokām. Tāpēc kopā ar savu advokātu pārdomājiet, ko jūs varat iebilst pret viņa vārdiem un dokumentiem.
Liecība, piemēram, ja tie ir patiesi, tiesnesis tos uztvers kā papildu argumentu, lai pieņemtu jums labvēlīgu lēmumu.
Tas, cik ātri notiks tiesas process un vai pietiks ar vienu tikšanos, lai dzīvokļa pirkšanas un pārdošanas līgums kļūtu par spēkā neesošu, vai būs nepieciešamas vēl citas, ir atkarīgs no konkrētā gadījuma. To izlems tiesnesis.
Video: Vai ir iespējams apstrīdēt dāvinājuma līgumu, testamentu vai dzīvojamās telpas pirkšanas un pārdošanas līgumu?
Video juriste skaidro, kā saskaņā ar spēkā esošās likumdošanas normām apstrīdēt jebkādas nekustamā īpašuma pēdas.
Tajā aprakstīts, kā rīkoties, lai apstrīdētu līgumu, saskaņā ar kuru nekustamais īpašums tika atsavināts, un kā tiesā var pierādīt darījuma spēkā neesamību.
Nekustamā īpašuma pirkuma un pārdošanas līguma apstrīdēšana ir iespējama, ja ir pamats to atzīt par spēkā neesošu vai nenoslēgtu. Sīkāka informācija par to, kurš un kādā secībā var apstrīdēt nekustamā īpašuma pirkuma un pārdošanas līgumu, ir aprakstīts vēlāk rakstā.
Nekustamā īpašuma pirkšanas un pārdošanas līguma spēkā neesamība
Nekustamā īpašuma pirkuma-pārdošanas līguma (turpmāk – nekustamā īpašuma pārdošanas līgums) spēkā neesamība paredz, ka darbības, ko persona veica darījuma veidā, nav fakts, kas rada tiesiskās sekas, kuras darījuma pusēm. vērsta, proti: ēkas, dzīvojamās telpas vai cita nekustamā īpašuma īpašumtiesību nodošana par noteiktu cenu (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 549. pants, turpmāk – Krievijas Federācijas Civilkodekss). Šāds darījums tiek saukts par “darījumu ar defektu”, un to var klasificēt kā atceļamus (sakarā ar to, ka to atzinusi tiesa) vai spēkā neesošus (neatkarīgi no šādas atzīšanas) darījumiem (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 166. pants).
Plašāka informācija par to, kā noslēgt juridiski kompetentu līgumu par nekustamā īpašuma pārdošanu, ir aprakstīta rakstā Dzīvokļa pirkuma un pārdošanas līgums 2019 (lejupielādēt paraugu).
Līguma apstrīdēšanas procedūra ietver prasības iesniegšanu tiesā. Šajā gadījumā par likumīgo tiesību un interešu pārkāpumu var paziņot šādas personas:
- darījuma dalībnieks (nekustamā īpašuma pārdevējs vai pircējs);
- cita likumā skaidri noteikta persona.
Svarīgi! Lai iesniegtu prasību par darījuma spēkā neesamību, pretendentam ir jābūt labticīgam. Informācijas par darījuma trūkumu esamību un vienlaicīgu darījuma spēkā esamības atzīšanu, veicot darbības, glabāšana atņem personai tiesības iesniegt prasību (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 166. panta 5. punkts). Krievijas Federācijas Augstākās tiesas plēnuma rezolūcijas “Par tiesu pieteikumu...” 2015. gada 23. jūnija Nr. 25 1., 70. punktu).
Pieteikumu par anulējama darījuma atzīšanu par spēkā neesošu var iesniegt 1 gada laikā no brīža, kad persona ir informēta par tā trūkuma esamību.
Pirkšanas un pārdošanas līguma spēkā neesamības pamatojums un sekas
Lai tiesa atzītu darījumu par spēkā neesošu, ir nepieciešams pietiekams juridisks pamatojums. Tie ietver:
- darījuma slēgšana, kas ir pretrunā ar likumu vai citu juridisku dokumentu;
- līguma parakstīšana, ja nav normatīvajā aktā noteiktā attiecīgās institūcijas vai personas akcepta;
- darījuma noslēgšana būtiska nepareiza priekšstata iespaidā;
- līguma parakstīšana maldināšanas, draudu, vardarbības vai citu kritisku faktoru ietekmē un citos gadījumos.
Sīkāka informācija par darījuma apstrīdēšanas pamatojumu ir aprakstīta rakstā Darījuma atzīšanas par spēkā neesošu pamatojums.
Pievērsiet uzmanību! Tiesai pieņemot spriedumu par nekustamā īpašuma pārdošanas līguma spēkā neesamību, tas uzskatāms par spēkā neesošu no tā noslēgšanas brīža.
Ja līgums tiek atzīts par spēkā neesošu, tiesa var piemērot šādas sekas:
- Abu darījuma partneru darījumā iegūtā atdošana viens otram (divpusējā restitūcija), ja abas puses nav plānojušas slēgt līgumu, pārkāpjot likumu.
- Vienai pusei darījuma ietvaros saņemtā atdošana par labu otrai pusei un no otras iegūtā konfiskācija par labu valstij, ja viena no pusēm rīkojusies nelikumīgi (vienpusēja restitūcija).
- Atsevišķos gadījumos, ja atklājas abu līgumslēdzēju pušu nolūks, viss darījuma ietvaros saņemtais var tikt konfiscēts valstij.
Svarīgi! Īpaša nekustamā īpašuma pārdošanas darījuma iezīme ir nepieciešamība reģistrēt īpašumtiesību nodošanu no pārdevēja pircējam (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 551. pants). Šajā sakarā līguma spēkā neesamība nozīmē atbilstošas izmaiņas Rosreestr informācijā, norādot likumīgo īpašnieku.
Nekustamā īpašuma pirkuma un pārdošanas līguma apstrīdēšana naudas trūkuma dēļ
Saskaņā ar Art. 555 Krievijas Federācijas Civilkodeksa, īpašuma vērtība ir jāatspoguļo nekustamā īpašuma pirkšanas un pārdošanas līgumā kā viens no tā būtiskiem nosacījumiem. Tādējādi, iegādājoties nekustamo īpašumu, pircējam ir pienākums samaksāt ar pārdevēju saskaņoto naudas summu.
Kā maksājuma pierādījumu var kalpot šādi dokumenti:
- kvīts;
- bankas konta izraksts;
- čeki, čeki utt., tostarp video vai audio ieraksti.
Parasti visa summa tiek pārskaitīta pārdevējam tikai pēc līguma reģistrēšanas ar Rosreestr. Šajā gadījumā puses var vienoties par to, ka pircējs veic avansa maksājumu pirms īpašuma pārejas īpašumā.
Plašāka informācija par to, kā pircējs veic avansa maksājumu par dzīvokli, ir aprakstīts rakstā.
Ja pircējs pēc īpašumtiesību nodošanas viņam pilnībā vai daļēji nepilda nosacījumus, lai samaksātu par īpašumu, ir pamats pārdevējam vērsties tiesu iestādē, lai izbeigtu līgumu un pienākumu atdot nekustamais īpašums. Šādu vienošanos tiesa var atzīt par nemonetāru. Papildus īpašuma atgriešanai negodprātīgs pircējs var tikt saukts pie atbildības arī par kāda cita finanšu piesavināšanos (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 395. pants) un izmaksāt pārdevējam kompensāciju no darījuma gūtās peļņas veidā. .
Pievērsiet uzmanību! Nekustamā īpašuma pārdošanas līguma apstrīdēšana naudas trūkuma dēļ ir diezgan izplatīta parādība, ko apliecina tiesu prakse (sk., piemēram, Volgas rajona šķīrējtiesas 2016. gada 19. oktobra lēmumu Nr. F06 -12132/2016 lietā Nr.A12-59663/2015).
Tiesu prakse nekustamā īpašuma pārdošanas līgumu apstrīdēšanā
Izskatot strīdus par nekustamā īpašuma pārdošanas līgumu atzīšanu par spēkā neesošiem, tiesu praksē ir parādījušās vairākas pozīcijas, kurām vērts pievērst uzmanību, apstrīdot darījumu:
- Ja kāda iemesla dēļ līgums netika iesniegts reģistrācijai Rosreestr un pircējs nav kļuvis par īpašuma īpašnieku, šis fakts nav pamats darījuma spēkā neesamībai (Augstākās tiesas plēnuma lēmuma 60. punkts). un Krievijas Federācijas Augstākās šķīrējtiesas "Par dažiem jautājumiem ..." 2010. gada 29. aprīļa Nr. 10/22).
- Ievērojami zema dzīvokļa cena, salīdzinot ar tirgus vērtību, nav pamats pirkuma-pārdošanas līguma kā paverdzoša darījuma apstrīdēšanai, ja uz līguma ir pārdevēja ar roku rakstīts paraksts, kurš tādējādi izteica savu piekrišanu tā nosacījumiem (Lēmuma Nr. Maskavas pilsētas tiesa 2013. gada 25. decembrī Nr. 4g/3-12947/13).
- Ja darījuma dalībnieks izvairās no reģistrācijas un nekustamā īpašuma pārdošanas līgums atbilst likumā noteiktajām tā sagatavošanas formas prasībām, pēc labticīga dalībnieka pieteikuma tiesu iestāde var izdot spriedumu par piespiedu reģistrāciju. līgumu (lēmuma Nr. 10/22 63. punkts).
Tādējādi nekustamā īpašuma pirkuma-pārdošanas līguma apstrīdēšanas rezultātā tas var tikt atzīts par spēkā neesošu, taču tam nepieciešams pietiekams juridisks pamatojums. Darījumu var apstrīdēt gan dalībnieks, gan cita likumā noteiktā persona. Reģistrējot īpašumtiesību nodošanu no pārdevēja pircējam, līguma atzīšana par spēkā neesošu nozīmē izmaiņas attiecīgajos datos Rosreestr.
Ir vairāki iemesli, kāpēc iepriekš noslēgts darījums un reģistrētās īpašumtiesības var tikt atzītas par spēkā neesošām. Bet, pirms mēs runājam par tiem, mums ir jānošķir jēdzieni par spēkā neesošiem un apšaubāmiem darījumiem. Pirmie a priori ir nederīgi. Proti, ja, piemēram, tiek konstatēts, ka pilsonis pārdeva dzīvokli, izmantojot viltotu pilnvaru, tiesa nepārprotami atzīs šādu darījumu par neatļautu.
Ar apstrīdamiem darījumiem ir grūtāk: šeit iepriekš nav zināms, kam par labu tiks pieņemts lēmums. Tiesnesis ņems vērā virkni faktoru, pušu argumentus utt.
Istabas iegāde: izpētiet nepilnībasIstabas Sanktpēterburgas komunālajos dzīvokļos visu laiku bija pastāvīgi pieprasītas un tika uzskatītas par darījumu zīmi nekustamo īpašumu tirgū. Bet šī konkrētā >> likviditāte
Vēl viena būtiska atšķirība: strīdu par pirkuma un pārdošanas darījuma spēkā neesamību var ierosināt, piemēram, prokuratūra. Kas attiecas uz atceļamiem darījumiem, tad saskaņā ar likumu iniciatīvai ir jānāk tieši no noslēgtā darījuma pusēm.
Sliktas iespējas
Nenozīmīgi darījumi ne vienmēr ir saistīti ar tiešu krāpšanu. Tajos ietilpst, piemēram, fiktīvi darījumi. Kad, teiksim, puses noslēdz dāvinājuma līgumu (bezmaksas pēc definīcijas), un patiesībā notiek naudas pārskaitījums par mājokli. Cilvēki ķeras pie šādiem trikiem dažādu iemeslu dēļ.
Ja pārdevējs un pircējs ir tuvi radinieki (piemēram, brāļi), viņiem var rasties kārdinājums formāli noformēt dāvinājuma līgumu un pārskaitīt līdzekļus “tieši tā”. Patiešām, pirkšanas un pārdošanas līguma noslēgšanas gadījumā bijušajam īpašniekam ir pienākums maksāt nodokli 13% apmērā (ar nosacījumu, ka dzīvoklis ir īpašumā mazāk nekā trīs gadus un tā cena ir virs 1 miljona rubļu). Turklāt pirkšanas un pārdošanas darījums starp radiniekiem neļaus pircējam saņemt īpašuma nodokļa atlaidi.
Visbeidzot, daudziem ir svarīga arī šī nianse: ja precēta persona ir ieguvusi īpašumā dzīvokli pirkšanas un pārdošanas ceļā, šis mājoklis tiek uzskatīts par kopīgi iegādātu īpašumu. Citiem vārdiem sakot, šķiršanās laikā otrais laulātais paņems pusi sev. Bet dāvinātais dzīvoklis nav sadalīts starp vīru un sievu.
"Tomēr pusēm, kas lemj par fiktīvu darījumu, ir jāsaprot: ja šis fakts tiks atklāts, tas tiks atzīts par spēkā neesošu," brīdina Ithakas Zinātņu akadēmijas filiāles direktore Nadežda Todikova. Pēc viņas teiktā, tas pats attiecas uz gadījumiem, kad mājokļa pirkšanu un pārdošanu sedz īres līgums (mūža uzturēšana).
Vai arī ņemsim citu piemēru. Ģimene iegādājas dzīvokli par maternitātes kapitāla līdzekļiem. Šajā gadījumā saskaņā ar likumu mājoklis ir jāreģistrē kā vecāku un viņu bērnu kopīpašums. Bet, ja pirkumā ir piesaistīta arī hipotēka, gadās, ka dažas bankas aizliedz piešķirt akcijas jaunajai paaudzei. Tad pieaugušie uzņemas pienākumu to darīt pēc kredīta atmaksas, un tad ikdienas burzmā aizmirst...
Tādējādi, ja nākotnē viņi nolems šo dzīvokli pārdot, tad šādu darījumu tiesa var viegli atcelt. Pieaugušiem bērniem, kuriem atņemts nekustamais īpašums, ir tiesības iesniegt prasību par mantas atdošanu (nepilngadīgajiem noilgums sākas no 18 gadu vecuma sasniegšanas). Tiesvedību var ierosināt arī aizbildnības un aizgādnības iestādes.
Pārbaude parādīs
Kā atzīmē NAI Becar Jaunbūvju departamenta direktore Poļina Jakovļeva, darījums uzskatāms par spēkā neesošu pat tad, ja pārdevējs līguma noslēgšanas brīdī bijis rīcībnespējīgs. Tas ir, viņš bija vai nu pārāk jauns (līdz 18 gadiem, jūs varat piedalīties darījumos tikai ar vecāku rakstisku piekrišanu), vai arī cieta no garīgiem traucējumiem. Tomēr pirmajā gadījumā darījums, visticamāk, nesasniegs pēdējo posmu, jo Rosreestr atteiksies no reģistrācijas bez nepieciešamajiem parakstiem.
Bet ar garīgām slimībām viss ir diezgan sarežģīti. Gadās, ka darījuma brīdī personas novirzes nekādi neizpaužas, bet pēc tam tiesu psihiatriskā ekspertīze (pēc pārdevēja ģimenes locekļu, aizbildnības iestāžu un psihiatriskās iestādes lūguma) viņu atzīst par nepieskaitāmu. . To var izdarīt pat ar atpakaļejošu datumu. Un tad pabeigtais darījums tiek uzskatīts par spēkā neesošu.
Bumba ar laika degli var būt dzīvokļa iegāde no juridiskās personas par pazeminātu, ārpustirgus vērtību (nodokļu nemaksāšanas nolūkā). Lieta tāda, ka, ja gada laikā pēc līguma noslēgšanas uzņēmums izrādās bankrotējis, tad saskaņā ar likumu “Par bankrotu” bankrota pārvaldniekam ir visas tiesības vērsties tiesā ar prasību atzīt darījums nav derīgs.
Klasisks apstrīdamā darījuma piemērs būtu dzīvokļa pārdošana bez otrā laulātā notariāli apstiprinātas piekrišanas, ja mājoklis iegādāts par laulības laikā iegūtajiem kopējiem līdzekļiem. Tas ir pamats apkrāptajai pusei vērsties tiesā ar prasību atzīt darījumu par spēkā neesošu.
Viens solis atpakaļ
“Ja tiesa atzīs darījuma spēkā neesamību, pircējam iegādātais dzīvoklis būs jāatdod pārdevējam, savukārt pārdevējam ir pienākums atdot pircējam naudu,” norāda Poļina Jakovļeva. Protams, pilnīgi iespējams, ka dzīvokli pārdevušajam jau sen nav naudas. Tad tiesa var vai nu arestēt viņa īpašumu pārdošanai un izmaksāt otrai pusei naudas kompensāciju, vai arī uzlikt par pienākumu pārdevējam katru mēnesi daļu savas algas pārskaitīt pircējam (tad naudas atdošana ilgs gadu desmitiem).
Atsevišķos gadījumos, kad, piemēram, notikusi krāpšana, dzīvojamās telpas pircējs var palikt bez naudas. Bet noziegumi nekustamā īpašuma tirgū ir atsevišķa tēma, mēs to tagad neskarsim.
Pat iepriekšēja dokumentu pārbaude negarantē, ka darījums nākotnē netiks atzīts par spēkā neesošu. Tāpēc eksperti iesaka apdrošināt īpašuma tiesību zaudēšanas risku
Varat arī atcelt bezmaksas darījumu. Tātad, dāvinot dzīvojamo platību, kā zināms, dāvinātājam jāsaņem otrā laulātā piekrišana. Un viņš, piemēram, tiek pasludināts par mirušu vai pazudušu. Un tā, kad līgums jau noslēgts un īpašumtiesības reģistrētas uz jaunā īpašnieka vārda, pēkšņi uzrodas trūkstošā puse. Šādā gadījumā darījumu var apstrīdēt un atcelt ar tiesas lēmumu. Tad dāvinātais dzīvoklis vienkārši atgriežas pie iepriekšējā īpašnieka. Šajā gadījumā maksājumi netiek veikti.
Kurš pasargās
Kā izvairīties no dalības nederīgā darījumā? Pēc Ecoton uzņēmumu grupas jurista Vitālija Stoļarova domām, pirmkārt, nevajadzētu piekrist apšaubāmiem darījumiem, piemēram, “iegādei” dāvinot, līgumā norādot objekta pazeminātu cenu utt. Turklāt jebkuriem darījumiem ir nepieciešams veikt iepriekšēju dokumentu pārbaudi (darīt Tā varētu būt nekustamo īpašumu aģentūra vai pieredzējis jurists).
Tomēr pat šie pasākumi nevar garantēt pircējam simtprocentīgu drošību, kā to varējām pārbaudīt iepriekš. Tāpēc eksperti iesaka apdrošināt savus riskus. Jo īpaši risks zaudēt īpašumtiesības uz iegādāto dzīvokli. Par šī un citu nekustamā īpašuma apdrošināšanas veidu nosacījumiem runāsim gaidāmajās publikācijās portālā BN.
Teksts: Aleksejs Rezenkovs Foto: Aleksejs Aleksandronoks
Darījumos ar nekustamo īpašumu nepieciešama piesardzība un piesardzība. Jūs varat maksāt par vieglprātību un neuzmanību. Piemēram, tas, ka jūsu noslēgtais darījums var tikt atzīts par spēkā neesošu. Likumā ir daudz pamatu, lai darījumu atzītu par spēkā neesošu.
Iegādājoties nekustamo īpašumu, ir svarīgi ne tikai rūpīgi pārbaudīt iegādātā īpašuma juridisko tīrību. Tikpat svarīgi ir zināt, kādos apstākļos jūsu darījums var tikt atzīts par nederīgu. No tā būs atkarīgs darījuma tālākais liktenis un iegādātais īpašums.
Nederīgie darījumi tiek sadalīti spēkā neesošajos un anulējamos. Ja saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksu darījums tiek atzīts par spēkā neesošu tiesā, tas tiek saukts par anulējamu. Ja Civilkodekss norāda uz darījuma spēkā neesamību bez nepieciešamības uzsākt tiesvedību, darījums ir spēkā neesošs.
Nederīga darījuma sekas ir paredzētas Krievijas Federācijas Civilkodeksa 167. pantā. Saskaņā ar to spēkā neesošs darījums tiek atzīts par nenotikušu un neizraisa tiesiskas sekas. Darījuma atzīšanas par spēkā neesošu rezultātā notiek divpusēja restitūcija, tas ir, katrai pusei ir pienākums atdot otrai visu, kas saņemts saskaņā ar darījumu, un, ja saņemto nav iespējams atdot, atlīdzināt tā vērtību - ja nerodas citas darījuma sekas. darījuma spēkā neesamība ir paredzēta likumā.
Nevērtīgs darījums
Ja darījums ir spēkā neesošs, tad, lai to atzītu par spēkā neesošu, nav jāvēršas tiesā, jo saskaņā ar likuma spēku tas jau ir spēkā neesošs no noslēgšanas brīža. Neesoša darījuma gadījumā tiesai tikai lūgts atzīt par spēkā neesošām darījuma sekas. Turklāt pretenziju var iesniegt jebkura ieinteresētā persona.
Darījumu spēkā neesamības iemesli:
1. Darījums, kas neatbilst likuma vai citu tiesību aktu prasībām, ir spēkā neesošs, ja likumā nav noteikts, ka šāds darījums ir apstrīdams.
Piemēram: garā jau veiktā pārdošanas un pirkšanas ķēdē atrodas dzīvoklis, kurā privatizācijas laikā tika pārkāptas nepilngadīgo bērnu tiesības. Aizbildnības iestādes nav devušas iepriekšēju atļauju bērnu nepiedalīšanai privatizācijā. Tas viss kaut kā iznāk. Privatizācija tiek atzīta par spēkā neesošu, un viss vairāku daļu darījums uzreiz kļūst par spēkā neesošu. Iedzīvotājiem ir jāatgriežas sākotnējā stāvoklī, tas ir, jāievācas savos iepriekšējos dzīvokļos, jāatdod saņemtā nauda un jāsāk no jauna.
2. Tāpat nederīgs ir darījums, kas veikts ar mērķi, kas ir pretējs likuma un kārtības un tikumības pamatiem.
Tas var attiekties uz darījumiem, kas saistīti ar viltotiem dokumentiem, viltotiem parakstiem utt.
3. Arī iedomāti un viltoti darījumi ir spēkā neesoši.
Iedomāts darījums ir darījums, kas veikts tikai izrādīšanās nolūkā, bez nolūka radīt tam atbilstošas tiesiskas sekas. Piemēram, nekustamā īpašuma pārreģistrācija manekenam, lai izvairītos no mantas aresta.
Fiktīvs darījums ir darījums, kas veikts, lai slēptu citu darījumu. Dāvanas aizsegā pārdodiet nekustamo īpašumu.
4. Darījums, ko veicis pilsonis, kurš atzīts par nepieskaitāmu psihisku traucējumu rezultātā, ir spēkā neesošs.
Ja šāds pilsonis ir noslēdzis pirkuma un pārdošanas līgumu, tad viņa likumiskais pārstāvis var celt prasību tiesā, lai atzītu par spēkā neesošām šāda darījuma sekas. Šajā gadījumā pircējam būs jāatdod dzīvoklis, bet pārdevējam - nauda. Bet rīcībnespējīga pilsoņa interesēs darījumu pēc viņa aizbildņa lūguma tiesa var atzīt par spēkā esošu, ja tas noslēgts šī pilsoņa labā.
5. Nepilngadīga pilsoņa noslēgts darījums ir spēkā neesošs.
Šeit nepilngadīgie ir pilsoņi, kas jaunāki par 14 gadiem. Praksē, protams, ir maz ticams, ka jūs satiksit 10 gadus vecu dzīvokļa pārdevēju. Bet jums joprojām ir jāzina par šo darījumu anulēšanas pamatu.
Anulējams darījums
Atceļams darījums ir darījums, kuru tiesa var atzīt vai neatzīt par spēkā neesošu. Prasību par darījuma atzīšanu par spēkā neesošu var vērsties tikai likumā noteiktās personas.
Atceļamu darījumu pamatojums:
1. Darījums, kas izdarīts maldināšanas, vardarbības, draudu, ļaunprātīgas vienošanās starp vienas puses pārstāvi un otru pusi, kā arī darījums, ko persona bija spiesta veikt smagu apstākļu kombinācijas dēļ uz ārkārtīgi neizdevīgiem. nosacījumus sev (paverdzināšanas darījums), tiesa var atzīt par spēkā neesošu pēc cietušā prasības.
Piemēram, maldināšanas vai vardarbības rezultātā iegūta nekustamā īpašuma reģistrācija uz manekenu vārda. Ja darījums tiek atzīts par spēkā neesošu, atbildētājam ir jāatdod cietušajam viss, kas saņemts saskaņā ar darījumu.
Cietusī darījuma ietvaros no apsūdzētā saņemtā manta tiek pārvērsta Krievijas Federācijas ienākumos. Ja īpašumu nav iespējams nodot valstij, tā vērtība tiek iekasēta.
2. Kļūdas iespaidā veiktu darījumu tiesa var atzīt par spēkā neesošu pēc maldības iespaidā rīkojušās puses lūguma. Taču nepareizajam priekšstatam ir jābūt “būtiski nozīmīgam”.
Galvenā atšķirība starp spēkā neesošiem un anulējamiem darījumiem ir to spēkā neesamības brīdis un laika posms, kurā tos var apstrīdēt.
Darījuma spēkā neesamība (citiem vārdiem sakot, tā spēkā neesamība) nav atkarīga no tiesas lēmuma. Darījums ir spēkā neesošs jau no tā pabeigšanas sākuma un neizraisa pusēm nekādas tiesiskas sekas. Atceļamu darījumu var atzīt par spēkā neesošu tikai ar tiesas lēmumu, līdz šādam lēmumam noslēgtais līgums ir juridisks spēks un saistošs.
Līdz izmaiņu brīdim bija radusies problēma saistībā ar darījumiem, kas noslēgti nekustamā īpašuma tirgū: jebkurš darījums, ko puses noslēdza, pārkāpjot spēkā esošo likumdošanu, tika atzīts par spēkā neesošu. Turklāt prasību par spēkā neesoša darījuma atzīšanu varēja celt jebkura persona. Šī iespēja praksē noveda pie personu ļaunprātīgas izmantošanas, kuras bez īpašas intereses noslēgtajā darījumā mēģināja to iznīcināt.
Tagad gan atceļamam, gan spēkā neesošam darījumam tikai līgumslēdzēja puse vai likumā skaidri norādīta persona, piemēram, pilnvarnieks, citiem vārdiem sakot, persona, kura ir ieinteresēta apstrīdēt 2008. gada 1. jūlija darījumu. , 166, Krievijas Federācijas Civilkodeksa 2. punkts.
Galvenais iemesls darījumu atzīšanai par spēkā neesošiem mazsvarīguma dēļ ir nekompetentas personas veikts darījums, Art. 171 Krievijas Federācijas Civilkodekss. Tas nozīmē, ka mājokli pārdodošajam pilsonim tiesa atņēma rīcībspēju pirms pārdošanas līguma noslēgšanas. Šādā darījumā tiesa uzliks pusēm pienākumu atdot viena otrai visu, kas saņemts saskaņā ar pirkuma un pārdošanas līgumu. Pircējs šajā darījumā ir vājākā puse, jo, atdodot iegādāto mājokli, rodas jautājums par naudas atdošanu, kuras rīcībnespējīgajai personai, protams, vairs nav.
Attiecībā uz atceļamiem nekonkurējošiem darījumiem, Art. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 177. pants: darījums, ko noslēgusi persona, kura nespēj saprast savu darbību nozīmi vai tās vadīt.
Ja pirmajā gadījumā pietiek ar rīcībnespējas apstiprinājuma faktu - tiesas lēmumu, ar kuru pilsonis tiek atzīts par nepieskaitāmu, tad attiecībā uz Art. 177. pantu. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksu tiesa noteiks ekspertīzi, un, ņemot vērā citus pušu pierādījumus, tiks pieņemts lēmums par darījuma atzīšanu par spēkā neesošu vai attiecīgo prasību atteikšanu. Praksē eksperta atzinumam ir izšķiroša nozīme, ja tiesai nav šaubu par eksperta atzinuma ticamību (parasti tas tā ir). Citiem pierādījumiem, piemēram, liecinieku liecībām, var būt ļoti nosacīta nozīme tiesas lēmuma pieņemšanā.
Runājot par tiesisko mehānismu mājokļa pircēja tiesību aizsardzībai, var teikt, ka būtībā tie ir divi: noilgums un kvalifikācija saskaņā ar Art. 302 Krievijas Federācijas Civilkodekss kā labticīgs pircējs.
Pirmajā gadījumā darījumu noilguma termiņš ir viens gads anulējamam darījumam un trīs gadi spēkā neesošam darījumam. Par spēkā neesošiem darījumiem, kur pretenziju izsaka darījuma puse, noilguma termiņš sākas no līguma izpildes brīža, ja prasību iesniegusi trešā persona, tad no brīža, kad tā uzzināja vai vajadzētu ir uzzinājuši par līguma noslēgšanas faktu.
Ir svarīgi atzīmēt, ka ar 05/07/2013 Nr. 100-FZ tika grozīts 170. pants. Krievijas Federācijas Civilkodekss viltus darījuma kvalifikācijā. Fiktīvs darījums, kura sekas ir spēkā neesamība, tagad ir arī darījums, kas veikts uz citiem nosacījumiem, nevis līgumā norādītajiem. Šīs izmaiņas var ietekmēt puses, kas nenovērtē darījumu, lai optimizētu nodokļus. Var pieņemt, ka, piemēram, laulātais, kurš devis piekrišanu mājokļa pārdošanai, uz šī pamata darījumu varēs atzīt par spēkā neesošu, ja pati piekrišana neizsaka kopīgi iegādātās mantas pārdošanas vērtību.
Kādi ir visbiežāk sastopamie iemesli nederīgu (spēkā nederīgu un anulējamu) darījumu veikšanai mūsdienās? Vai tā ir izplatīta parādība vai retums? Vai jūsu praksē (vai uzņēmuma vēsturē) ir bijuši šādi gadījumi un, ja ir, tad kā tas beidzās pircējam?
“Vairumā gadījumu nederīgs darījums acīmredzami satur likumpārkāpuma elementu. Tāpēc profesionāli nekustamo īpašumu tirgus dalībnieki, kuri ciena sevi un augstu vērtē savu reputāciju, cenšas turēties tālāk no šādiem darījumiem. To pašu var teikt par nederīgiem darījumiem.
Cita lieta ir darījumi, kuros viena no pusēm uzņemas tādu vai citu risku, tai skaitā risku apstrīdēt pašreizējos vai iepriekšējos darījumus ar objektu. Šādiem riskiem var nebūt nekāda sakara ar likumpārkāpumiem, bet tie var būt objekta vēsturē.
Pircēju pavadošā speciālista uzdevums ir operatīvi identificēt šo risku vai riskus, novērtēt to lielumu, ieteikt iespējamos minimizācijas veidus un sniegt klientam atbilstošus ieteikumus. Šādi ieteikumi atkarībā no konkrētās situācijas un konkrētajiem apstrīdēšanas riskiem var būt ļoti dažādi – pirkuma atteikums, adekvātas atlaides pieprasīšana, papildu izziņu sniegšana, garantijas utt.
Pārdevēju pavadošā speciālista uzdevums ir atklāt un minimizēt iepriekšējo darījumu ar objektu apstrīdamības riskus pārdodamā objekta dokumentu sagatavošanas stadijā un sniegt savu motivētu risku novērtējumu darījuma partnerim (pircējam) .
Nereti darījumu apstrīdamības un iespējamo seku izvērtēšana kļūst par karstu diskusiju objektu starp pārdevēju un pircēju, piedaloties viņu juristiem, aģentiem un banku speciālistiem. Dažreiz šajās debatēs uzvar veselais saprāts, dažreiz nē.
Praksē sastopamies ar ļoti atšķirīgu ieinteresēto debašu dalībnieku attieksmi pret tādiem darījumu apstrīdamības riska faktoriem kā, piemēram, nepilngadīgo nepiedalīšanās privatizācijā (laikā līdz 1994.gada augustam);
Viena no iemītniekiem prombūtne sakarā ar atrašanos cietumā;
Dāvana starp neradiniekiem;
Dereģistrācija ar pilnvaru;
Dereģistrācija bez reģistrācijas citā vietā;
Īpašuma tiesību atzīšana ar tiesas lēmumu;
Ārpustirgus cena līgumā;
Nelīdzvērtīga maiņa bez papildus samaksas;
Jauns darījums ar labticīgu pircēju.
Saraksts turpinās, un katram pieredzējušam speciālistam būs, ko papildināt.
“Nederīgi darījumi ir kļuvuši par retāku parādību nekā iepriekš reibinošajos 90. gados. Pirmkārt, tāpēc, ka Rosreestr kontrolē nepilngadīgo tiesības un neveic darījumus ar viņu īpašumu bez aizbildnības iestāžu atļaujas. Otrkārt, nekustamo īpašumu pakalpojumu tirgus šobrīd ir caurskatāmāks, tajā darbojas lieli uzņēmumi. Treškārt, ieviešot jēdzienu “labticīgs pircējs”, pircēji ir kļuvuši aizsargātāki, ja tiesību uz dzīvokli nodošana tiek reģistrēta saskaņā ar Rosreestr noteikumiem un ja pirkuma un pārdošanas līgumā ir iekļauta pilna cena.
Tomēr ir anulējami darījumi. Un, kā likums, to biežākie iemesli ir šādi:
radinieku parādīšanās pēc mūža rentes līguma izpildes;
- mantinieku parādīšanās, par kuriem pārdevējs nezināja (vai klusēja);
- nepilngadīgo tiesību aizskārums privatizācijas laikā 90. gados;
- darījuma veikšana ar narkotiku vai garīgās veselības klīnikā reģistrētu personu bez apskates darījuma brīdī.”
Darījumu juridiskā atbalsta pakalpojumi izmaksas no 3000 rubļiem līdz 15000 rubļiŠis pakalpojums ietver konsultācijas un dzīvokļa dokumentu pārbaudi (juridisku), arestu, aizliegumu, apgrūtinājumu izziņu, konsultācijas par nodokļiem, darījumam nepieciešamo dokumentu sagatavošanu un darījuma atbalstu Rosreestr un norēķinu laikā.