Domstolsbeslut baserade på tillämpningen av normerna i artiklarna 454, 168, 170, 177, 179 i Ryska federationens civillag.
Konst. 454 civillagen i Ryska federationen. Försäljnings- och köpeavtal
Konst. 168 civillagen i Ryska federationen. Ogiltighet av en transaktion som strider mot kraven i lagen eller annan rättshandling
Konst. 170 civillagen i Ryska federationen. Ogiltighet av imaginära och låtsade transaktioner
Konst. 177 civillagen i Ryska federationen. Ogiltighet av en transaktion gjord av en medborgare som inte kan förstå innebörden av sina handlingar eller hantera dem
Konst. 179 i Ryska federationens civillag. Ogiltighet av en transaktion gjord under påverkan av bedrägeri, våld, hot eller ogynnsamma omständigheter
Rättspraxis
Beslut nr 2-6926/2018 2-813/2019 2-813/2019(2-6926/2018;)~M-6793/2018 M-6793/2018 daterat den 29 mars 2019 i mål nr 6/2-692 2018
Angarsk City Court (Irkutsk-regionen) - Civil och administrativ
Enligt den ryska federationens civillag är en transaktion ogiltig på grunder som fastställts i lag, på grund av att den har erkänts som sådan av domstolen (ogiltig transaktion) eller oavsett ett sådant erkännande (ogiltig transaktion). Enligt artikel 168 i Ryska federationens civillagstiftning, med undantag för de fall som anges i punkt 2 i denna artikel eller annan lag, är en transaktion som bryter mot kraven i en lag eller annan rättsakt ogiltig om lagen inte gör det ...
Beslut nr 2-2387/2018 2-271/2019 2-271/2019(2-2387/2018;)~M-2341/2018 M-2341/2018 daterat den 29 mars 2019 i mål nr 7/2-238 2018
Nevinnomyssks tingsrätt (Stavropol-territoriet) - Civil och administrativ
Och utveckling av territoriet för denna ideella förening eller annat dokument som fastställer fördelningen av tomter i denna ideella förening. Med hänvisning till bestämmelserna i artiklarna 12, 13, 166, 168 i den ryska federationens civillagstiftning, punkterna 74 och 75 i resolutionen från plenum för Ryska federationens högsta domstol nr 25 "På ansökan av domstolar av vissa bestämmelser i avsnitt I i del I av den ryska federationens civillagstiftning" ...
Beslut nr 2-1273/2019 2-1273/2019(2-7632/2018;)~M-6397/2018 2-7632/2018 M-6397/2018 daterat den 29 mars 2019 i mål nr 732-12 2019
Oktyabrsky District Court of Izhevsk (Udmurt Republic) - Civil och administrativ
Ett procentuellt avtal, även om det är högt, kan inte vara bevis på långivarens missbruk av sin rätt och grunden för att förklara den angivna avtalsperioden ogiltig i förhållande till artiklarna 166, 168 i den ryska federationens civillagstiftning. Samtidigt utesluter inte principen om avtalsfrihet, inskriven i artikel 421 i den ryska federationens civillag, i kombination med principen om samvetsgrant beteende hos deltagare i civilrättsliga förhållanden, domstolens skyldighet ...
Beslut nr 2-1276/2018 2-70/2019 2-70/2019(2-1276/2018;)~M-189/2018 M-189/2018 daterat den 29 mars 2019 i mål nr 2-1276/ 2018
Pervomaisky District Court of Izhevsk (Udmurt Republic) - Civil och administrativ
Den förklaras ogiltig om den kränker rättigheter eller lagligt skyddade intressen för den som utmanar transaktionen, inklusive om det medför ogynnsamma konsekvenser för denne. Enligt art.
168 i Ryska federationens civillagstiftning, med undantag för fall som anges i punkt 2 i denna artikel eller annan lag, är en transaktion som bryter mot kraven i lagen eller annan rättslig handling ogiltig, om lagen inte gör det. .
Beslut nr 2-3229/2018 2-69/2019 2-69/2019(2-3229/2018;)~M-1764/2018 M-1764/2018 daterat den 29 mars 2019 i mål nr 2-3229/2018 2018
Krasnogvardeisky tingsrätt (St. Petersburgs stad) - civilrättslig och administrativ
En transaktion är ogiltig på de grunder som fastställts i lag, på grund av att den har erkänts som sådan av domstolen (ogiltig transaktion) eller oavsett ett sådant erkännande (ogiltig transaktion). Enligt punkt 1 i art.
168 i Ryska federationens civillagstiftning, med undantag för de fall som anges i punkt 2 i art.
168 i den ryska federationens civillag eller annan lag är en transaktion som bryter mot kraven i en lag eller annan rättslig handling ogiltig om...
Beslut nr 2-105/2019 2-105/2019(2-2639/2018;)~M-2523/2018 2-2639/2018 M-2523/2018 daterat den 29 mars 2019 i mål nr/ 2-105 2019
Ordzhonikidze District Court of Perm (Perm-territoriet) - Civil och administrativ
22 i Ryska federationens landkod, för att hyresgästen ska kunna överföra sina rättigheter och skyldigheter enligt avtalet om markarrende, är det tillräckligt att meddela uthyraren. Enligt punkt 2 i art.
168 i Ryska federationens civillagstiftning är en transaktion som bryter mot kraven i en lag eller annan rättsakt och samtidigt inkräktar på allmänna intressen eller tredje parts rättigheter och lagligt skyddade intressen ogiltigt. I...
Beslut nr 2-412/2019 2-412/2019~M-244/2019 M-244/2019 daterat den 29 mars 2019 i mål nr 2-412/2019
Svobodnensky City Court (Amur-regionen) - Civil och administrativ
Timofeevich för fri användning. Dessa omständigheter bekräftas av ett brev från chefen för grenen av Amur Topographic and Geodetic Expedition, daterat --, bifogat ärendematerialet. I enlighet med punkt 1 i artikel 168 i Ryska federationens civillagstiftning (som ändrats i kraft vid tidpunkten för avtalets ingående), med undantag för de fall som anges i punkt 2 i denna artikel eller annan lag, en transaktion som bryter mot lagens krav eller...
Beslut nr 2-226/2019 2-226/2019~M-56/2019 M-56/2019 daterat den 29 mars 2019 i mål nr 2-226/2019
Volokolamsk City Court (Moskva-regionen) - Civil och administrativ
Tillåtet enligt lagar om mark och andra naturresurser och om det inte kränker andra personers rättigheter och legitima intressen. I enlighet med del 2 i art.
168 i Ryska federationens civillagstiftning, är en transaktion som bryter mot kraven i en lag eller annan rättsakt och samtidigt inkräktar på allmänna intressen eller tredje parts rättigheter och lagligt skyddade intressen ogiltig om...
Beslut nr 2-1415/2019 av den 29 mars 2019 i mål nr 2-4433/2018~M-3536/2018
Voroshilovsky District Court of Rostov-on-Don (Rostov-regionen) - Civil och administrativ
Ogiltigt om det kränker rättigheterna eller lagligt skyddade intressen hos den person som ifrågasätter transaktionen, inklusive om det medför ogynnsamma konsekvenser för honom. Enligt klausul 3 i art. 179 i den ryska federationens civillagstiftning kan en transaktion under extremt ogynnsamma förhållanden, som en person tvingades göra på grund av en kombination av svåra omständigheter, som den andra parten utnyttjade (en förslavande transaktion), erkännas av domstol... Situationer uppstår när en av parterna, efter att ha slutit ett avtal, inser att de inte skulle ha något emot att avbryta affären och återföra allt till sin plats.
Blir du offer för bedragare, gör då samtidigt en anmälan till polisen och begär att ett brottmål ska inledas.
Nyanser vid upprättande av ett yrkande
Anspråket måste innehålla följande information:
Om du köpt en lägenhet och lämnar in en stämningsansökan, då Du kan kräva ersättning för dina kostnader av säljaren.
Vanligtvis är det köparen som står för upprättande av kontrakt och andra kostnader. Och om det är säljarens fel att transaktionen ogiltigförklaras, så är det logiskt att han kommer att betala det du spenderade.
Alla dokument som bekräftar lagligheten av dina anspråk bifogas anspråket.
Förfarande för att pröva ett krav i domstol
När du skriver ett uttalande och samlar in dokumentära bevis på dina ord kan du gå till domstol. Om du har ett svårt fall och du inte tror att du kan hantera det själv, kontakta advokater.
En anlitad specialist hjälper till med att samla in handlingar och upprätta ett krav och kommer att företräda dig i domstol.
Kom ihåg att den tilltalade också kommer till domstol. Och absolut inte tomhänt. Överväg därför med din advokat vad du kan sätta emot hans ord och handlingar.
Vittnesbörd, till exempel, om de är sanna, kommer domaren att uppfatta dem som ett ytterligare argument för att fatta ett beslut till din fördel.
Hur snabbt rättegången kommer att ske och om ett möte räcker för att ogiltigförklara köp- och försäljningsavtalet för en lägenhet eller om ytterligare kommer att behövas beror på det specifika fallet. Domaren avgör detta.
Video: Är det möjligt att utmana ett gåvoavtal, ett testamente eller ett köp- och försäljningsavtal för bostäder?
I videon förklarar advokaten hur man, i enlighet med normerna i gällande lagstiftning, utmanar eventuella spår av fastigheter.
Den beskriver hur man går tillväga för att ifrågasätta avtalet enligt vilket fastigheten överlåtits, och hur transaktionens ogiltighet kan bevisas i domstol.
Att bestrida ett köp- och försäljningsavtal av fastighet är möjligt om det finns skäl att förklara det ogiltigt eller inte ingåtts. Mer information om vem och i vilken ordning som kan utmana ett köp- och försäljningsavtal om fastigheter beskrivs längre fram i artikeln.
Ogiltigförklaring av köp- och försäljningsavtalet av fastighet
Ogiltigheten av ett avtal om köp och försäljning av fastigheter (nedan kallat fastighetsförsäljningsavtalet) förutsätter att de handlingar som en person utfört i form av en transaktion inte är ett faktum som orsakar de rättsföljder som parterna i transaktionen. sökt, nämligen: överlåtelse av äganderätten till en byggnad, bostadslokaler eller annan fastighet för ett visst pris (artikel 549 i Rysslands civillagstiftning, nedan kallad Ryska federationens civillag). En sådan transaktion kallas en "affär med ett defekt" och kan klassificeras som ogiltig (på grund av dess erkännande av domstolen) eller ogiltiga (oavsett sådant erkännande) transaktioner (artikel 166 i den ryska federationens civillag).
Mer information om hur man sluter ett juridiskt behörigt avtal för försäljning av fastigheter beskrivs i artikeln Avtal för försäljning och köp av en lägenhet 2019 (nedladdningsexempel).
Förfarandet för att bestrida ett kontrakt innebär att man lämnar in en talan i domstol. I detta fall kan följande personer förklara en kränkning av juridiska rättigheter och intressen:
- deltagare i transaktionen (säljare eller köpare av fastigheter);
- annan person som uttryckligen anges i lagen.
Viktig! För att ansöka om ogiltighet av en transaktion måste sökanden anses vara i god tro. Innehav av information om förekomsten av ett defekt i en transaktion och det samtidiga erkännandet av transaktionens giltighet genom att utföra åtgärder berövar en person rätten att lämna in ett krav (klausul 5 i artikel 166 i Ryska federationens civillag, punkterna 1, 70 i resolutionen från plenum för Ryska federationens högsta domstol "På ansökan av domstolar..." av den 23 juni 2015 nr 25).
En ansökan om att ogiltigförklara en ogiltig transaktion kan lämnas in inom 1 år från det att personen har informerats om förekomsten av ett fel i den.
Grunder och konsekvenser av att ett köp- och försäljningsavtal ogiltigförklaras
För att en domstol ska ogiltigförklara en transaktion krävs tillräckliga rättsliga grunder. Dessa inkluderar:
- ingå en transaktion som strider mot lagen eller annan juridisk handling;
- underteckna ett avtal i avsaknad av godkännande från det relevanta organet eller den relevanta personen som krävs enligt rättsakt;
- ingå en transaktion under påverkan av en betydande missuppfattning;
- teckna ett kontrakt under påverkan av bedrägeri, hot, våld eller andra kritiska faktorer och andra fall.
Mer information om grunderna för att bestrida en transaktion beskrivs i artikeln Skäl för att ogiltigförklara en transaktion.
Var uppmärksam! När en domstol avkunnar en dom om ogiltighet av ett fastighetsförsäljningsavtal anses det som ogiltigt från det att det ingås.
Om ett avtal förklaras ogiltigt kan domstolen tillämpa följande konsekvenser:
- Återlämnande av båda motparterna till varandra av vad som förvärvats i transaktionen (bilateral restitution), om båda parter inte hade för avsikt att ingå ett avtal i strid med lagen.
- Återlämnande från den ena parten av vad som erhållits under en transaktion till förmån för den andra parten och förverkande av vad som förvärvats från den andra till förmån för staten om en av parterna handlat olagligt (ensidigt återlämnande).
- I vissa fall, om avsikten hos båda parter i avtalet avslöjas, kan allt som tas emot under transaktionen konfiskeras till staten.
Viktig! En speciell egenskap hos en fastighetsförsäljningstransaktion är behovet av att registrera överföringen av äganderätten från säljaren till köparen (artikel 551 i den ryska federationens civillag). I detta avseende innebär avtalets ogiltighet en motsvarande ändring av informationen i Rosreestr som anger den rättmätige ägaren.
Utmanar ett avtal om köp och försäljning av fastigheter i brist på pengar
I enlighet med art. 555 i den ryska federationens civillag, måste fastighetens värde återspeglas i avtalet om köp och försäljning av fastigheter som ett av dess väsentliga villkor. Köparen är således vid köp av fastighet skyldig att betala den summa pengar som avtalats med säljaren.
Följande dokument kan fungera som betalningsbevis:
- mottagande;
- bankkontoutdrag;
- kvitton, checkar etc. inklusive video- eller ljudinspelningar.
Som regel överförs hela beloppet till säljaren först efter registrering av avtalet med Rosreestr. I detta fall kan parterna komma överens om att köparen ska betala förskott innan fastigheten överlåts.
Mer information om att köparen gör en förskottsbetalning för en lägenhet beskrivs i artikeln.
Om köparen inte uppfyller villkoren för att helt eller delvis betala för fastigheten efter att äganderätten övergått till denne är grunden för säljaren att vända sig till en rättslig myndighet för att häva avtalet och skyldigheten att återlämna fastighet. Ett sådant avtal kan av domstolen erkännas som icke-monetärt. Förutom återlämnande av egendom kan en skrupellös köpare också hållas ansvarig för förskingring av någon annans ekonomi (artikel 395 i Rysslands civillagstiftning) och betala ersättning till säljaren i form av förlorad vinst från transaktionen .
Var uppmärksam! Att utmana ett kontrakt för försäljning av fastigheter på grund av brist på pengar är ett ganska vanligt fenomen, vilket bekräftas av rättspraxis (se till exempel beslutet från skiljedomstolen i Volgadistriktet daterat den 19 oktober 2016 nr F06 -12132/2016 i mål nr A12-59663/2015).
Rättspraxis för att utmana fastighetsförsäljningskontrakt
Under behandlingen av tvister angående ogiltigförklaring av fastighetsförsäljningskontrakt har ett antal ståndpunkter framkommit i rättspraxis som är värda att uppmärksamma när man utmanar en transaktion:
- Om avtalet av någon anledning inte lämnades in för registrering till Rosreestr och köparen inte blev ägare till fastigheten, är detta faktum inte en grund för transaktionens ogiltighet (klausul 60 i resolutionen från Högsta domstolens plenums) och Ryska federationens högsta skiljedomstol "I vissa frågor ..." daterad 29 april 2010 nr 10/22).
- Ett väsentligt lågt pris på en lägenhet jämfört med marknadsvärdet är inte en grund för att ifrågasätta ett köp- och försäljningsavtal som en förslavande transaktion, om avtalet bär säljarens handskrivna underskrift, som därmed uttryckt sin samtycke till dess villkor (beslut av Moskvas stadsdomstol av den 25 december 2013 nr 4g/ 3-12947/13).
- Om en deltagare i en transaktion undviker registrering, och avtalet för försäljning av fastigheter uppfyller de lagliga kraven för formen för dess upprättande, kan den rättsliga myndigheten på ansökan av en godkänd deltagare meddela en dom om tvångsregistrering av kontraktet (klausul 63 i resolution nr 10/22).
Till följd av att ett avtal om köp och försäljning av fastigheter bestrids kan det således förklaras ogiltigt, men detta kräver tillräckliga lagliga grunder. Både deltagaren och en annan person som anges i lagen kan ifrågasätta transaktionen. Vid registrering av överlåtelsen av äganderätten från säljaren till köparen innebär ett erkännande av avtalet som ogiltigt en ändring av relevanta uppgifter i Rosreestr.
Det finns flera skäl till varför en tidigare genomförd transaktion och registrerat ägande kan ogiltigförklaras. Men innan vi pratar om dem måste vi skilja mellan begreppen ogiltiga och ogiltigförklarade transaktioner. De första är ogiltiga a priori. Det vill säga, om det till exempel fastställs att en medborgare sålde en lägenhet med en förfalskad fullmakt, kommer domstolen tydligt att erkänna en sådan transaktion som otillåten.
Med bestridbara transaktioner är det svårare: här är det inte känt i förväg till vems fördel beslutet kommer att fattas. Domaren kommer att ta hänsyn till en hel rad faktorer, parternas argument, etc.
Att köpa ett rum: utforska fallgroparnaRum i S:t Petersburgs kommunala lägenheter var i konstant efterfrågan hela tiden och ansågs vara ett förhandlingskort på fastighetsmarknaden. Men likviditeten i denna specifika >>
En annan betydande skillnad: en tvist om ogiltigheten av en köp- och försäljningstransaktion kan till exempel inledas av åklagarmyndigheten. När det gäller ogiltigförklarade transaktioner måste initiativet enligt lagen komma direkt från parterna i den avslutade transaktionen.
Dåliga alternativ
Obetydliga transaktioner innebär inte nödvändigtvis rent bedrägeri. Dessa inkluderar till exempel skentransaktioner. När, säg, parterna ingår ett gåvoavtal (gratis per definition), och det faktiskt sker en överföring av pengar till bostad. Människor tar till sådana knep av olika anledningar.
Om säljaren och köparen är nära släktingar (till exempel bröder) kan de bli frestade att formellt upprätta ett gåvobrev och överföra medlen "bara sådär". I händelse av att ett köp- och försäljningsavtal ingås är den tidigare ägaren skyldig att betala en skatt på 13% (förutsatt att lägenheten har ägts i mindre än tre år och att priset är över 1 miljon rubel). Dessutom kommer en köp- och försäljningsaffär mellan anhöriga inte att göra det möjligt för köparen att få fastighetsskatteavdrag.
Slutligen är denna nyans också viktig för många: om en gift person har förvärvat äganderätten till en lägenhet genom köp och försäljning, anses denna bostad vara gemensamt förvärvad egendom. Med andra ord, under en skilsmässa kommer den andra maken att ta hälften för sig själv. Men den donerade lägenheten är inte uppdelad mellan man och hustru.
"Icke desto mindre måste parterna som beslutar om en skentransaktion förstå: om detta faktum avslöjas kommer det att förklaras ogiltigt", varnar Nadezhda Todykova, chef för Ithaca Academy of Sciences filial. Detsamma gäller enligt henne de fall där köp och försäljning av bostad omfattas av ett hyresavtal (livstidsunderhåll).
Eller låt oss ta ett annat exempel. En familj köper en lägenhet med moderskapskapitalfonder. Bostad ska i detta fall enligt lagen registreras som gemensam egendom för föräldrar och deras barn. Men om ett bolån också är inblandat i köpet händer det att vissa banker förbjuder tilldelning av aktier till den yngre generationen. Sedan tar vuxna på sig skyldigheten att göra detta efter att ha betalat tillbaka lånet, och sedan i vardagens myller glömmer de...
Således, om de i framtiden bestämmer sig för att sälja denna lägenhet, kan en sådan transaktion lätt avbrytas av domstolen. Vuxna barn som berövats fastigheter har rätt att ansöka om återlämnande av egendom (preskriptionstiden för minderåriga börjar från det ögonblick de fyller 18 år). Rättsliga förfaranden kan också inledas av förmynderskaps- och förvaltarskapsmyndigheterna.
Undersökningen kommer att visa
Som Polina Yakovleva, chef för nybyggnadsavdelningen på NAI Becar, konstaterar, anses transaktionen vara ogiltig (ogiltig) även om säljaren var arbetsoförmögen vid tidpunkten för avtalets ingående. Det vill säga, han var antingen för ung (under 18 år, du kan bara delta i transaktioner med skriftligt medgivande från dina föräldrar), eller led av en psykisk störning. Men i det första fallet kommer affären med största sannolikhet inte att nå slutskedet, eftersom Rosreestr kommer att vägra registrering utan nödvändiga underskrifter.
Men med psykiska sjukdomar är allt ganska komplicerat. Det händer att en persons avvikelser vid tidpunkten för transaktionen inte visar sig på något sätt, men därefter erkänner en rättspsykiatrisk undersökning (på begäran av medlemmar av säljarens familj, vårdnadshavare och en psykiatrisk institution) honom som inkompetent . Detta kan till och med göras retroaktivt. Och då anses den genomförda transaktionen vara ogiltig.
En tidsinställd bomb kan vara köp av en lägenhet från en juridisk person till ett reducerat, icke marknadsvärde (i skatteflykt). Faktum är att om företaget inom ett år efter ingåendet av avtalet visar sig vara i konkurs, har konkursförvaltaren enligt lagen "Om konkurs" all rätt att gå till domstol med ett krav på att förklara transaktionen ogiltig.
Ett klassiskt exempel på en ogiltig transaktion skulle vara försäljning av en lägenhet utan att inhämta ett attesterat samtycke från den andra maken, om bostaden köptes med gemensamma medel som förvärvats under äktenskapet. Detta är grunden för att den lurade halvan ska vända sig till domstolen med yrkande om ogiltigförklaring av transaktionen.
Ett steg tillbaka
"Om domstolen erkänner transaktionens ogiltighet måste köparen lämna tillbaka den köpta lägenheten till säljaren, och säljaren är i sin tur skyldig att återlämna pengarna till köparen", konstaterar Polina Yakovleva. Det är förstås fullt möjligt att den som sålt lägenheten inte har några pengar på länge. Då kan domstolen antingen lägga beslag på hans egendom för försäljning och betala motparten ekonomisk ersättning, eller ålägga säljaren att varje månad överföra en del av hans lön till köparen (då kommer återbetalningen av pengar att räcka i årtionden).
I vissa fall, när exempelvis bedrägerier har begåtts, kan köparen av en bostadsyta stå utan pengar. Men brott på fastighetsmarknaden är ett separat ämne vi inte kommer att beröra nu.
Inte ens en preliminär granskning av dokument garanterar att transaktionen inte blir ogiltig i framtiden. Därför rekommenderar experter att försäkra risken för förlust av äganderätt
Du kan också avbryta en gratis transaktion. Vid donation av bostadsyta måste alltså givaren som bekant inhämta samtycke från den andre maken. Och han är till exempel dödförklarad eller försvunnen. Och så, när avtalet redan har slutits och ägandet är registrerat i den nya ägarens namn, dyker den saknade hälften plötsligt upp. I detta fall kan transaktionen ifrågasättas och avbrytas genom ett domstolsbeslut. Då går den donerade lägenheten helt enkelt tillbaka till den tidigare ägaren. Inga betalningar görs i detta fall.
Vem ska skydda
Hur undviker man att vara part i en ogiltig transaktion? Enligt advokaten från Ecoton-gruppen av företag, Vitaly Stolyarov, bör du först och främst inte gå med på tvivelaktiga transaktioner, till exempel "köp" genom en gåva, vilket indikerar ett reducerat pris på föremålet i kontraktet, etc. I Dessutom, för alla transaktioner är det nödvändigt att utföra en preliminär granskning av dokument (gör Detta kan vara en fastighetsbyrå eller en erfaren advokat).
Men även dessa åtgärder kan inte garantera köparen hundra procent säkerhet, vilket vi kunde verifiera ovan. Därför rekommenderar experter att försäkra dina risker. I synnerhet risken att förlora äganderätten till den köpta lägenheten. Vi kommer att prata om villkoren för denna och andra typer av fastighetsförsäkringar i kommande publikationer på BN-portalen.
Text: Alexey Rezenkov Foto: Alexey Alexandronok
Fastighetsaffärer kräver omsorg och försiktighet. Du kan betala för lättsinne och ouppmärksamhet. Till exempel kan det faktum att en affär du har ingått kan förklaras ogiltig. Det finns gott om skäl för att ogiltigförklara en transaktion i lagen.
Vid köp av fastighet är det viktigt att inte bara noggrant kontrollera den köpta fastighetens rättsliga renhet. Det är lika viktigt att veta under vilka förhållanden din transaktion kan bli ogiltig. Det vidare ödet för transaktionen och den förvärvade egendomen kommer att bero på detta.
Ogiltiga transaktioner delas in i ogiltiga och ogiltiga. Om, i enlighet med den ryska federationens civillag, en transaktion förklaras ogiltig i domstol, kallas den ogiltig. Om civillagen anger en transaktions ogiltighet utan att rättsliga förfaranden behövs, är transaktionen ogiltig.
Konsekvenserna av en ogiltig transaktion anges i artikel 167 i den ryska federationens civillag. I enlighet med den erkänns en ogiltig transaktion som om den inte hade ägt rum och medför inga rättsliga konsekvenser. Som ett resultat av att förklara en transaktion ogiltig sker bilateral restitution, det vill säga att vardera parten är skyldig att till den andra återlämna allt som tagits emot under transaktionen, och om det är omöjligt att återlämna det som mottagits, återbetala dess värde - om inte andra konsekvenser av transaktionens ogiltighet föreskrivs i lag.
En värdelös affär
Om transaktionen är ogiltig, behöver du inte gå till domstol för att förklara den ogiltig, eftersom den, enligt lag, redan är ogiltig från det ögonblick då den avslutades. Vid en ogiltiga transaktion ombeds domstolen endast ogiltigförklara konsekvenserna av transaktionen. Dessutom kan alla intresserade lämna in ett krav.
Skäl för transaktioners ogiltighet:
1. En transaktion som inte uppfyller kraven i lagen eller andra rättsakter är ogiltig om inte lagen slår fast att en sådan transaktion är bestridbar.
Till exempel: i en lång kedja av försäljningar och köp som redan har gjorts finns det en lägenhet där minderåriga barns rättigheter kränktes under privatiseringen. Vårdnadsmyndigheterna gav inte förhandstillstånd för barn att inte delta i privatiseringen. Allt kommer ut på något sätt. Privatiseringen förklaras ogiltig och hela transaktionen i flera delar blir omedelbart ogiltig. Medborgarna måste återgå till sin ursprungliga position, det vill säga flytta in i sina tidigare lägenheter, lämna tillbaka pengarna och börja om från början.
2. En transaktion som görs i ett syfte som strider mot grunderna för lag och ordning och moral är också ogiltigt.
Transaktioner som involverar förfalskade dokument, förfalskade signaturer etc. kan falla under denna grund.
3. Imaginära och låtsade transaktioner är också ogiltiga.
En imaginär transaktion är en transaktion som endast görs för att visa, utan avsikt att skapa rättsliga konsekvenser motsvarande den. Till exempel omregistrering av fast egendom till en dumperson för att undvika beslag av egendom.
En skentransaktion är en transaktion som görs för att täcka över en annan transaktion. Sälj fastigheter under täckmantel av en gåva.
4. En transaktion som görs av en medborgare som förklarats inkompetent till följd av en psykisk störning är ogiltig.
Om en sådan medborgare har ingått ett köp- och försäljningsavtal, kan hans juridiska ombud lämna in ett krav i domstol för att förklara konsekvenserna av en sådan transaktion ogiltiga. I det här fallet kommer köparen att behöva lämna tillbaka lägenheten, och säljaren - pengarna. Men i en handikappad medborgares intresse kan en transaktion, på begäran av hans förmyndare, erkännas av domstolen som giltig om den ingicks till förmån för denna medborgare.
5. En transaktion som ingåtts av en minderårig medborgare är ogiltig.
Med minderåriga menas här medborgare under 14 år. I praktiken är det förstås osannolikt att du träffar en 10-årig lägenhetsförsäljare. Men du behöver fortfarande veta om denna grund för transaktioners ogiltighet.
Ogiltig transaktion
En ogiltig transaktion är en transaktion som kan eller inte kan erkännas som ogiltig av en domstol. Endast personer som anges i lagen kan väcka talan för att ogiltigförklara en transaktion.
Skäl för ogiltigförklarade transaktioner:
1. En transaktion som görs under påverkan av bedrägeri, våld, hot, illvillig överenskommelse mellan en företrädare för den ena parten och den andra parten, samt en transaktion som en person tvingades göra på grund av en kombination av svåra omständigheter på extremt ogynnsamma villkor för honom själv (en förslavande transaktion), kan erkännas ogiltiga av domstolen på offrets anspråk.
Till exempel registrering av fastigheter som erhållits till följd av bedrägeri eller våld i dummies namn. Om transaktionen förklaras ogiltig måste den tilltalade återlämna allt som tagits emot under transaktionen till offret.
Egendomen som offret tar emot från svaranden under transaktionen förvandlas till Ryska federationens inkomst. Om det är omöjligt att överföra egendom till staten, samlas dess värde in.
2. En transaktion som gjorts under påverkan av ett misstag kan förklaras ogiltig av domstolen på begäran av den part som agerar under påverkan av misstaget. Men missuppfattningen måste vara av "väsentlig betydelse".
Den största skillnaden mellan ogiltiga och ogiltigförklarade transaktioner är ögonblicket för deras ogiltighet och tidsramen inom vilken de kan ifrågasättas.
En transaktions ogiltighet (med andra ord dess ogiltighet) beror inte på ett domstolsbeslut. Transaktionen är ogiltig från början av dess slutförande och ger inte upphov till några rättsliga konsekvenser för parterna. En ogiltig transaktion kan endast förklaras ogiltig genom ett domstolsbeslut, tills ett sådant beslut, det ingångna avtalet har laga kraft och är bindande.
Vid tidpunkten för ändringarna hade ett problem uppstått när det gäller transaktioner gjorda på fastighetsmarknaden: alla transaktioner som parterna ingått i strid med gällande lagstiftning erkändes som ogiltiga. Dessutom kan ett yrkande om erkännande av en ogiltiga transaktion väckas av vilken person som helst. Denna möjlighet ledde i praktiken till missbruk av personer som, utan särskilt intresse av den avslutade transaktionen, försökte förstöra den.
Nu gäller det för både en ogiltigförklarad och en ogiltig transaktion endast en part i avtalet eller en person som uttryckligen anges i lagen, till exempel en förvaltare, med andra ord en person som har ett intresse av att ifrågasätta transaktionen enligt art. , 166, klausul 2 i den ryska federationens civillagstiftning.
Huvudskälet till att förklara transaktioner ogiltiga på grund av obetydlighet är en transaktion gjord av en inkompetent person, art. 171 civillagen i Ryska federationen. Det vill säga att medborgaren som sålde bostaden fråntogs rättskapaciteten av domstolen innan försäljningsavtalet slöts. I en sådan transaktion kommer domstolen att ålägga parterna att till varandra återlämna allt som tagits emot enligt köp- och försäljningsavtalet. Köparen i denna transaktion är den svagare parten, eftersom efter att ha återlämnat den köpta bostaden uppstår frågan om att återlämna pengarna, vilket den arbetsoförmögna personen naturligtvis inte längre har.
För ogiltigförklarade icke-konkurrensutsatta transaktioner, art. 177 i Ryska federationens civillag: en transaktion som sluts av en person som inte kan förstå innebörden av sina handlingar eller hantera dem.
Om i det första fallet faktumet att bekräftelsen av oförmågan är tillräckligt - ett domstolsbeslut som förklarar medborgaren inkompetent, då i förhållande till artikel 177 i art. Enligt den ryska federationens civillag kommer domstolen att beordra en undersökning, och med hänsyn till andra bevis från parterna kommer ett beslut att fattas om att erkänna transaktionen som ogiltig eller att vägra de relevanta anspråken. I praktiken spelar expertutlåtandet en avgörande roll om domstolen inte hyser några tvivel om tillförlitligheten av expertutlåtandet (vanligtvis är det fallet). Annan bevisning, till exempel vittnesuppgifter, kan vara av mycket villkorlig betydelse för domstolens avgörande.
När vi talar om den rättsliga mekanismen för att skydda rätten för en bostadsköpare kan vi säga att det i huvudsak finns två av dem: preskription och kvalifikation enligt art. 302 i den ryska federationens civillag som en godkänd köpare.
I det första fallet är preskriptionstiden för transaktioner ett år för en ogiltig transaktion och tre år för en ogiltig. För ogiltiga transaktioner, där ett krav framställs av en part i transaktionen, börjar preskriptionstiden löpa från det ögonblick då avtalet fullgörs om kravet görs av en tredje part, sedan från det ögonblick då han fick reda på eller borde har känt till det faktum att avtalet ingicks.
Det är viktigt att notera att daterad 05/07/2013 nr 100-FZ ändrade artikel 170. Ryska federationens civillag i kvalificeringen av en skentransaktion. En skenaffär, vars konsekvenser är ogiltighet, är nu också en transaktion som görs på andra villkor än de som anges i kontraktet. Dessa förändringar kan få konsekvenser för parter som undervärderar en transaktion för att optimera beskattningen. Det kan antas att till exempel den make som lämnat samtycke till försäljning av bostad kommer att kunna erkänna transaktionen som ogiltig på denna grund om samtycket i sig inte ger uttryck för kostnaden för försäljningen av gemensamt förvärvad egendom.”
Vilka är de vanligaste orsakerna till ogiltiga (ogiltiga och ogiltiga) transaktioner idag? Är detta en vanlig händelse eller sällsynt? Har det förekommit sådana fall i din praxis (eller i företagets historia) och i så fall hur slutade det för köparen?
"I de flesta fall innehåller en ogiltig transaktion uppenbarligen en del av ett brott. Därför försöker professionella deltagare på fastighetsmarknaden som respekterar sig själva och värdesätter sitt rykte att hålla sig borta från sådana transaktioner. Detsamma kan sägas om ogiltiga transaktioner.
En annan sak är transaktioner där en av parterna bär en eller annan risk, inklusive risken att utmana nuvarande eller tidigare transaktioner med objektet. Sådana risker kan inte ha något med brott att göra, utan finns i föremålets historia.
Uppgiften för en specialist som följer med köparen är att omedelbart identifiera denna risk eller risker, bedöma deras omfattning, föreslå möjliga sätt att minimera och ge lämpliga rekommendationer till kunden. Sådana rekommendationer, beroende på den specifika situationen och de specifika riskerna för bestridanden, kan vara mycket olika - vägran att köpa, kräva en adekvat rabatt, tillhandahålla ytterligare uttalanden, garantier, etc.
Uppgiften för en specialist som åtföljer säljaren är att upptäcka och minimera riskerna för att tidigare transaktioner med objektet kan ifrågasättas i det skede då man förbereder dokument för det objekt som säljs, och att ge sin motiverade bedömning av riskerna för motparten (köparen) .
Ofta blir bedömningen av transaktionernas bestridbarhet och de sannolika konsekvenserna föremål för en het debatt mellan säljaren och köparen med deltagande av deras advokater, agenter och bankspecialister. Ibland vinner sunt förnuft i dessa debatter, ibland inte.
I praktiken möter vi mycket olika attityder hos intresserade deltagare i debatten gentemot sådana riskfaktorer för att transaktioner kan bestridas, som till exempel att underåriga inte deltar i privatiseringar (under perioden före augusti 1994);
Frånvaro av en av de boende på grund av att han satt i fängelse;
Gåva mellan icke-släktingar;
Avregistrering genom ombud;
Avregistrering utan registrering på annan plats;
Erkännande av äganderätt genom domstolsbeslut;
Icke-marknadspris i kontraktet;
Olikvärdigt utbyte utan ytterligare betalning;
Färsk affär med en bona fide köpare.
Listan fortsätter, och varje erfaren specialist kommer att ha något att lägga till.
"Ogiltiga transaktioner har blivit en mer sällsynt företeelse än tidigare på det berusande 90-talet. För det första eftersom Rosreestr kontrollerar minderårigas rättigheter och inte genomför transaktioner med deras egendom utan tillstånd från förmyndarmyndigheterna. För det andra är marknaden för fastighetstjänster nu mer transparent, stora företag verkar på den. För det tredje, med införandet av begreppet "bona fide köpare", har köpare blivit mer skyddade om överlåtelsen av rättigheter till lägenheten registreras enligt reglerna i Rosreestr och om det fulla priset ingår i köp- och försäljningsavtalet.
Det finns dock ogiltigförklarade transaktioner. Och som regel är deras vanligaste orsaker som följer:
Anhörigas utseende efter verkställandet av livränteavtalet;
- utseendet på arvingar som säljaren inte kände till (eller var tyst);
- Kränkning av minderårigas rättigheter under privatiseringen på 90-talet;
- genomföra en transaktion med en person som är registrerad på en narkotika- eller mentalvårdsklinik utan undersökning vid tidpunkten för transaktionen."
Transaktionsrättsliga stödtjänster kostnad från 3000 rubel upp till 15000 rubel Denna tjänst inkluderar konsultation och verifiering (juridiskt) av dokument för lägenheten, ett intyg om arresteringar, förbud, belastningar, rådgivning om skatter, utarbetande av dokument som är nödvändiga för transaktionen och stöd för transaktionen i Rosreestr och under bosättningar.