نحوه اثبات معامله خرید و فروش معتبر است. چگونه برای ابطال قرارداد خرید و فروش آپارتمان و ابطال آن به درستی اقدام کنیم؟ بر چه اساسی می توان یک معامله را باطل اعلام کرد؟

تصمیمات دادگاه بر اساس اعمال هنجارهای مواد 454، 168، 170، 177، 179 قانون مدنی فدراسیون روسیه.

هنر 454 قانون مدنی فدراسیون روسیه. قرارداد خرید و فروش

هنر 168 قانون مدنی فدراسیون روسیه. بطلان معامله ای که ناقض الزامات قانون یا سایر اعمال قانونی باشد

هنر 170 قانون مدنی فدراسیون روسیه. بطلان معاملات خیالی و ساختگی

هنر 177 قانون مدنی فدراسیون روسیه. بی اعتباری معامله انجام شده توسط شهروندی که قادر به درک معنای اعمال خود یا مدیریت آنها نیست.

هنر 179 قانون مدنی فدراسیون روسیه. بی اعتباری معامله ای که تحت تأثیر فریب، خشونت، تهدید یا شرایط نامساعد انجام شده است

رویه قضایی

تصمیم شماره 2-6926/2018 2-813/2019 2-813/2019(2-6926/2018;)~M-6793/2018 M-6793/2018 مورخ 29 مارس 2019 در پرونده شماره 26/2-69 2018

دادگاه شهر آنگارسک (منطقه ایرکوتسک) - مدنی و اداری

طبق قانون مدنی فدراسیون روسیه، یک معامله به دلایلی که توسط قانون تعیین شده است، به دلیل شناسایی آن توسط دادگاه (معامله باطل) یا بدون توجه به چنین شناختی (معامله باطل) نامعتبر است. طبق ماده 168 قانون مدنی فدراسیون روسیه، به استثنای موارد مندرج در بند 2 این ماده یا قانون دیگر، معامله ای که ناقض الزامات یک قانون یا سایر اقدامات قانونی باشد، در صورتی که قانون این کار را انجام ندهد، باطل است. ...

تصمیم شماره 2-2387/2018 2-271/2019 2-271/2019(2-2387/2018;)~M-2341/2018 M-2341/2018 مورخ 29 مارس 2019 در پرونده شماره 2-2387 2018

دادگاه شهر Nevinnomyssk (منطقه استاوروپل) - مدنی و اداری

و توسعه قلمرو این انجمن غیر انتفاعی یا سند دیگری مبنی بر توزیع قطعات زمین در این انجمن غیر انتفاعی. با اشاره به مفاد مواد 12، 13، 166، 168 قانون مدنی فدراسیون روسیه، بندهای 74 و 75 قطعنامه پلنوم دادگاه عالی فدراسیون روسیه شماره 25 "در مورد درخواست دادگاه های فدراسیون روسیه". برخی از مقررات بخش اول از بخش اول قانون مدنی فدراسیون روسیه "...

تصمیم شماره 2-1273/2019 2-1273/2019(2-7632/2018;)~M-6397/2018 2-7632/2018 M-6397/2018 مورخ 29 مارس 2012 در پرونده شماره 33/2- 2019

دادگاه منطقه ای اوکتیابرسکی ایژفسک (جمهوری اودمورت) - مدنی و اداری

توافق درصدی، حتی اگر زیاد باشد، نمی تواند دلیلی بر سوء استفاده وام دهنده از حق خود و مبنایی برای اعلام نامعتبر مدت قرارداد تعیین شده در رابطه با مواد 166، 168 قانون مدنی فدراسیون روسیه باشد. در عین حال، اصل آزادی قرارداد، مندرج در ماده 421 قانون مدنی فدراسیون روسیه، همراه با اصل رفتار وجدانی شرکت کنندگان در روابط حقوقی مدنی، الزام دادگاه را مستثنی نمی کند.

تصمیم شماره 2-1276/2018 2-70/2019 2-70/2019(2-1276/2018;)~M-189/2018 M-189/2018 مورخ 29 مارس 2019 در پرونده شماره 2-1276/ 2018

دادگاه ناحیه پروومایسکی ایژفسک (جمهوری اودمورت) - مدنی و اداری

اگر من حقوق یا منافع قانونی مورد حمایت شخص مخالف معامله را نقض کند، از جمله اگر عواقب نامطلوبی برای او داشته باشد، بی اعتبار اعلام می شود. با توجه به هنر.

168 قانون مدنی فدراسیون روسیه، به استثنای موارد مندرج در بند 2 این ماده یا قانون دیگر، معامله ای که ناقض الزامات قانون یا سایر اقدامات قانونی باشد، در صورتی که قانون چنین نباشد، باطل است. .

تصمیم شماره 2-3229/2018 2-69/2019 2-69/2019(2-3229/2018;)~M-1764/2018 M-1764/2018 مورخ 29 مارس 2019 در پرونده شماره 2/3229 2018

دادگاه منطقه Krasnogvardeisky (شهر سن پترزبورگ) - مدنی و اداری

معامله به دلایلی که در قانون مقرر شده است، به دلیل تشخیص آن توسط دادگاه (معامله باطل) یا بدون توجه به این تشخیص (معامله باطل) باطل است. طبق بند 1 هنر.

168 قانون مدنی فدراسیون روسیه، به استثنای موارد مندرج در بند 2 هنر.

168 قانون مدنی فدراسیون روسیه یا قانون دیگری، معامله ای که ناقض الزامات یک قانون یا سایر اقدامات قانونی باشد، در صورتی که ...

تصمیم شماره 2-105/2019 2-105/2019(2-2639/2018;)~M-2523/2018 2-2639/2018 M-2523/2018 مورخ 29 مارس 2019 در پرونده شماره 2-10 2019

دادگاه منطقه پرم Ordzhonikidze (منطقه پرم) - مدنی و اداری

22 قانون زمین فدراسیون روسیه، برای اینکه مستاجر حقوق و تعهدات خود را تحت قرارداد اجاره زمین منتقل کند، کافی است به موجر اطلاع دهید. به موجب بند 2 هنر.

168 قانون مدنی فدراسیون روسیه، معامله ای که الزامات یک قانون یا سایر اقدامات قانونی را نقض کند و در عین حال به منافع عمومی یا حقوق و منافع قانونی محافظت شده اشخاص ثالث تجاوز کند، باطل است. در...

تصمیم شماره 2-412/2019 2-412/2019~M-244/2019 M-244/2019 مورخ 29 مارس 2019 در پرونده شماره 2-412/2019

دادگاه شهر Svobodnensky (منطقه آمور) - مدنی و اداری

Timofeevich برای استفاده رایگان. این شرایط توسط نامه رئیس شعبه اعزام توپوگرافی و ژئودتیک آمور به تاریخ -- که به مواد پرونده پیوست شده است تأیید می شود. مطابق بند 1 ماده 168 قانون مدنی فدراسیون روسیه (که در زمان انعقاد قرارداد اصلاح شده است) ، به استثنای موارد پیش بینی شده در بند 2 این ماده یا سایر قوانین ، معامله ای که نقض کننده قوانین باشد. الزامات قانون یا ...

تصمیم شماره 2-226/2019 2-226/2019~M-56/2019 M-56/2019 مورخ 29 مارس 2019 در پرونده شماره 2-226/2019

دادگاه شهر ولوکولامسک (منطقه مسکو) - مدنی و اداری

توسط قوانین مربوط به زمین و سایر منابع طبیعی مجاز است و در صورتی که ناقض حقوق و منافع مشروع اشخاص دیگر نباشد. مطابق با قسمت 2 هنر.

ماده 168 قانون مدنی فدراسیون روسیه، معامله ای که ناقض الزامات یک قانون یا قانون دیگر باشد و در عین حال به منافع عمومی یا حقوق و منافع قانونی حمایت شده اشخاص ثالث تجاوز کند، در صورتی که ...

تصمیم شماره 2-1415/2019 مورخ 8 اسفند 1397 در پرونده شماره 2-4433/2018~M-3536/2018

دادگاه منطقه وروشیلوفسکی روستوف-آن-دون (منطقه روستوف) - مدنی و اداری

در صورت نقض حقوق یا منافع قانونی شخص مخالف معامله، از جمله در صورتی که به موجب بند 3 ماده، عواقب نامطلوبی برای او در پی داشته باشد، بی اعتبار است. 179 قانون مدنی فدراسیون روسیه، معامله در شرایط بسیار نامطلوب، که شخص مجبور به انجام آن به دلیل ترکیبی از شرایط دشوار است، که طرف مقابل از آن استفاده کرده است (معامله برده داری) را می توان تشخیص داد. دادگاه...شرایط زمانی پیش می‌آید که یکی از طرفین پس از انعقاد قرارداد، متوجه می‌شود که بدشان نمی‌آید که معامله را فسخ کند و همه چیز را به جای خودش بازگرداند.

اگر قربانی کلاهبرداران شدید، در همان زمان بیانیه ای را با پلیس ارسال کنید و درخواست کنید که یک پرونده جنایی تشکیل شود.

تفاوت های ظریف هنگام تهیه بیانیه ادعا

ادعا باید حاوی اطلاعات زیر باشد:

اگر یک آپارتمان خریده اید و در حال طرح دعوی هستید، پس شما می توانید بازپرداخت هزینه های خود را از فروشنده مطالبه کنید.

معمولاً تنظیم قرارداد و سایر هزینه ها بر عهده خریدار است. و اگر تقصیر فروشنده باشد که معامله باطل شده است، منطقی است که آنچه را که شما خرج کرده اید بپردازد.

کلیه اسنادی که قانونی بودن ادعاهای شما را تایید می کند به ادعا پیوست می باشد.

مراحل رسیدگی به دعوی در دادگاه

وقتی بیانیه ای می نویسید و مدارک مستند حرف های خود را جمع آوری می کنید، می توانید به دادگاه مراجعه کنید. اگر پرونده سختی دارید و فکر نمی کنید خودتان بتوانید از پس آن برآیید، با وکلا تماس بگیرید.

یک متخصص استخدام شده در جمع آوری اسناد و تنظیم شکایت کمک خواهد کرد و شما را در دادگاه نمایندگی خواهد کرد.

به یاد داشته باشید که متهم نیز به دادگاه خواهد آمد. و مطمئناً دست خالی نیست. بنابراین با وکیل خود در نظر بگیرید که چه چیزی می توانید با سخنان و اسناد او مخالفت کنید.

شهادتبه عنوان مثال، اگر آنها درست باشند، قاضی آنها را به عنوان یک استدلال اضافی برای تصمیم گیری به نفع شما تلقی می کند.

اینکه دادگاه با چه سرعتی انجام می شود و اینکه آیا یک جلسه برای باطل کردن قرارداد خرید و فروش آپارتمان کافی خواهد بود یا اینکه آیا جلسات بعدی ضروری است بستگی به مورد خاص دارد. قاضی در این مورد تصمیم خواهد گرفت.

ویدئو: آیا می توان قرارداد هدیه، وصیت نامه یا قرارداد خرید و فروش مسکونی را به چالش کشید؟

در این ویدئو، وکیل توضیح می دهد که چگونه، مطابق با هنجارهای قانون فعلی، هر گونه اثری از املاک و مستغلات را به چالش بکشد.

شرح می دهد که چگونه می توان برای اعتراض به قراردادی که به موجب آن اموال غیرمنقول از خود بیگانه شده است اقدام کرد و چگونه می توان بی اعتباری معامله را در دادگاه اثبات کرد.

به چالش کشیدن قرارداد خرید و فروش ملک در صورتی امکان پذیر است که دلایلی برای بطلان یا عدم انعقاد آن وجود داشته باشد. جزئیات بیشتر در مورد اینکه چه کسی و به چه ترتیبی می تواند قرارداد خرید و فروش املاک و مستغلات را به چالش بکشد در ادامه مقاله توضیح داده شده است.

بطلان قرارداد خرید و فروش ملک

بطلان قرارداد خرید و فروش ملک (که از این پس قرارداد بیع املاک نامیده می شود) مستلزم آن است که اقداماتی که شخص در قالب معامله انجام داده است، واقعیتی نباشد که موجب عواقب حقوقی طرفین معامله شود. به دنبال، یعنی: انتقال مالکیت ساختمان، محل مسکونی یا سایر املاک و مستغلات به قیمت معین (ماده 549 قانون مدنی فدراسیون روسیه، که از این پس به عنوان قانون مدنی فدراسیون روسیه نامیده می شود). چنین معامله ای "معامله با نقص" نامیده می شود و می تواند به عنوان معاملات باطل (به دلیل تشخیص آن توسط دادگاه) یا باطل (صرف نظر از چنین شناختی) (ماده 166 قانون مدنی فدراسیون روسیه) طبقه بندی شود.

اطلاعات بیشتر در مورد نحوه انعقاد قرارداد با صلاحیت قانونی برای فروش ملک در مقاله توافقنامه خرید و فروش آپارتمان 2019 (دانلود نمونه) شرح داده شده است.

روند اعتراض به قرارداد شامل طرح دعوی در دادگاه است. در این صورت افراد زیر می توانند نقض حقوق و منافع قانونی را اعلام کنند:

• شرکت کننده در معامله (فروشنده یا خریدار املاک و مستغلات)؛
• شخص دیگری که به صراحت در قانون مشخص شده است.

مهم! برای طرح ادعای بطلان معامله، متقاضی باید با حسن نیت در نظر گرفته شود. داشتن اطلاعات در مورد وجود نقص در یک معامله و تشخیص همزمان اعتبار معامله با انجام اقدامات، شخص را از حق طرح ادعا محروم می کند (بند 5 ماده 166 قانون مدنی فدراسیون روسیه، بند 1، 70 قطعنامه پلنوم دادگاه عالی فدراسیون روسیه "در مورد درخواست دادگاه ..." 23 ژوئن 2015 شماره 25).

درخواست برای اعلام بی اعتبار بودن تراکنش باطل می تواند ظرف مدت 1 سال از لحظه ای که شخص از وجود نقص در آن مطلع شود، ارائه می شود.

دلایل و پیامدهای بطلان قرارداد خرید و فروش

برای اینکه دادگاه معامله را باطل کند، به دلایل قانونی کافی نیاز است. این موارد عبارتند از:

• انعقاد معامله ای که مغایر با قانون یا سایر اسناد قانونی باشد.
• امضای توافقنامه در صورت عدم تایید نهاد یا شخص مربوطه که طبق قانون نظارتی لازم است.
• وارد کردن معامله تحت تأثیر یک تصور غلط قابل توجه؛
• انعقاد قرارداد تحت تأثیر فریب، تهدید، خشونت یا سایر عوامل حیاتی و موارد دیگر.

جزئیات بیشتر در مورد دلایل به چالش کشیدن یک معامله در مقاله دلایل بی اعتبار کردن یک معامله توضیح داده شده است.

توجه کن! زمانی که دادگاه حکمی مبنی بر بطلان قرارداد بیع ملکی صادر می کند از لحظه انعقاد آن باطل تلقی می شود.

اگر قراردادی باطل اعلام شود، دادگاه می تواند عواقب زیر را اعمال کند:

• استرداد هر دو طرف مقابل از آنچه در معامله به دست آمده است (استرداد دوجانبه) در صورتی که طرفین قصد انعقاد توافقی را بر خلاف قانون نداشته باشند.
• استرداد یک طرف از آنچه در معامله به نفع طرف دیگر دریافت شده است و مصادره آنچه از طرف دیگر به نفع دولت به دست آمده در صورت اقدام غیرقانونی یکی از طرفین (استرداد یک طرفه).
• در موارد خاص، اگر قصد طرفین قرارداد فاش شود، ممکن است هر چیزی که تحت معامله دریافت می شود به دولت مصادره شود.

مهم! ویژگی خاص معامله فروش املاک و مستغلات، نیاز به ثبت انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار است (ماده 551 قانون مدنی فدراسیون روسیه). در این راستا، بی اعتباری قرارداد مستلزم تغییر متناظر در اطلاعات Rosreestr است که مالک حق را نشان می دهد.

به چالش کشیدن قرارداد خرید و فروش ملک به دلیل بی پولی

مطابق با هنر. 555 قانون مدنی فدراسیون روسیه، ارزش ملک باید در قرارداد خرید و فروش املاک و مستغلات به عنوان یکی از شرایط ضروری آن منعکس شود. بنابراین، هنگام خرید ملک، خریدار موظف است مبلغی را که با فروشنده توافق کرده است، پرداخت کند.

مدارک زیر می تواند به عنوان گواهی پرداخت باشد:

• رسید؛
• صورت حساب بانکی؛
• رسید، چک، و غیره، از جمله ضبط های ویدئویی یا صوتی.

به عنوان یک قاعده، کل مبلغ فقط پس از ثبت توافق با Rosreestr به فروشنده منتقل می شود. در این صورت، طرفین می توانند در مورد پیش پرداخت خریدار قبل از انتقال مالکیت ملک توافق کنند.

اطلاعات بیشتر در مورد خریدار پیش پرداخت برای آپارتمان در مقاله شرح داده شده است.

عدم احراز شرایط پرداخت کلی یا جزئی از سوی خریدار پس از انتقال حق مالکیت به وی، مبنای مراجعه فروشنده به مرجع قضایی جهت فسخ قرارداد و الزام به استرداد ملک است. املاک و مستغلات چنین توافقی ممکن است توسط دادگاه به عنوان غیر پولی شناخته شود. علاوه بر استرداد اموال، یک خریدار بی وجدان ممکن است مسئول سوء استفاده مالی شخص دیگری نیز باشد (ماده 395 قانون مدنی فدراسیون روسیه) و به فروشنده در قالب سود از دست رفته از معامله غرامت بپردازد. .

توجه کن! به چالش کشیدن قرارداد فروش املاک و مستغلات به دلیل کمبود پول یک پدیده نسبتاً رایج است که توسط رویه قضایی تأیید شده است (به عنوان مثال به تصمیم دادگاه داوری منطقه ولگا مورخ 19 اکتبر 2016 شماره F06 مراجعه کنید. -12132/2016 در پرونده شماره A12-59663/2015).

رویه قضایی در به چالش کشیدن قراردادهای فروش املاک و مستغلات

در جریان رسیدگی به اختلافات مربوط به بطلان قراردادهای بیع املاک، مواضع متعددی در رویه قضایی پدید آمده است که در هنگام اعتراض به معامله باید به آنها توجه شود:

• اگر بنا به دلایلی توافق نامه برای ثبت به Rosreestr ارائه نشده باشد و خریدار مالک ملک نشود، این واقعیت دلیلی برای بطلان معامله نیست (بند 60 مصوبه پلنوم های دیوان عالی کشور). و دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه "در مورد برخی مسائل ..." مورخ 29 آوریل 2010 شماره 10/22).
• قیمت بسیار پایین یک آپارتمان در مقایسه با ارزش بازار، مبنایی برای به چالش کشیدن قرارداد خرید و فروش به عنوان یک معامله بردگی نیست، در صورتی که قرارداد دارای امضای دست‌نویس فروشنده باشد، که بدین ترتیب موافقت خود را با شرایط آن اعلام کرده است (تصمیم دادگاه شهر مسکو مورخ 25 دسامبر 2013 شماره 4g/ 3-12947/13).
• در صورتی که شرکت کننده در معامله از ثبت طفره رود و قرارداد بیع ملکی مطابق با شرایط قانونی تنظیم آن باشد، با تقاضای مشارکت کننده با حسن نیت، مقام قضایی می تواند در مورد ثبت اجباری رای صادر کند. قرارداد (بند 63 قطعنامه شماره 10/22).

بنابراین، در نتیجه به چالش کشیدن قرارداد خرید و فروش ملک، ممکن است باطل اعلام شود، اما این امر مستلزم دلایل قانونی کافی است. هم شرکت کننده و هم شخص دیگری که در قانون مشخص شده است می توانند معامله را به چالش بکشند. هنگام ثبت انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار، شناسایی قرارداد به عنوان نامعتبر مستلزم تغییر در داده های مربوطه در Rosreestr است.

دلایل متعددی وجود دارد که باعث می شود یک معامله قبلاً منعقد شده و مالکیت ثبت شده باطل شود. اما قبل از اینکه در مورد آنها صحبت کنیم، باید بین مفاهیم معاملات باطل و باطل تفاوت قائل شویم. اولی ها از قبل نامعتبر هستند. یعنی اگر به عنوان مثال ثابت شود که یک شهروند آپارتمانی را با استفاده از وکالتنامه جعلی فروخته است، دادگاه به وضوح چنین معامله ای را غیرمجاز تشخیص می دهد.

با معاملات قابل اعتراض، کار دشوارتر است: در اینجا از قبل مشخص نیست که تصمیم به نفع چه کسی خواهد بود. قاضی طیف وسیعی از عوامل، استدلال های طرفین و غیره را در نظر می گیرد.
خرید اتاق: کاوش در تله هااتاق‌ها در آپارتمان‌های عمومی سن پترزبورگ همیشه در تقاضای ثابت بودند و در بازار املاک و مستغلات به عنوان یک ابزار معامله در نظر گرفته می‌شدند. اما نقدینگی این خاص >>
تفاوت قابل توجه دیگر: اختلاف در مورد بطلان معامله خرید و فروش می تواند مثلاً توسط دادسرا شروع شود. در مورد معاملات باطل، بنابراین، طبق قانون، ابتکار عمل باید مستقیماً از طرفین معامله منعقد شده باشد.

گزینه های ضعیف

تراکنش‌های بی‌اهمیت لزوماً شامل کلاهبرداری آشکار نیستند. به عنوان مثال، این معاملات شامل معاملات ساختگی است. زمانی که مثلاً طرفین قرارداد هدیه می بندند (طبق تعریف رایگان) و در واقع انتقال پول برای مسکن وجود دارد. مردم به دلایل مختلف به چنین ترفندهایی متوسل می شوند.

اگر فروشنده و خریدار از اقوام نزدیک (مثلاً برادران) باشند، ممکن است وسوسه شوند که رسماً یک سند هدیه تنظیم کنند و وجوه را "درست مثل آن" منتقل کنند. در واقع، در صورت انعقاد قرارداد خرید و فروش، مالک سابق موظف به پرداخت مالیات 13٪ است (به شرطی که آپارتمان کمتر از سه سال باشد و قیمت آن بالای 1 میلیون روبل باشد). علاوه بر این، معامله خرید و فروش بین اقوام اجازه دریافت کسر مالیات ملک را به خریدار نمی دهد.

در نهایت، این تفاوت ظریف نیز برای بسیاری مهم است: اگر یک فرد متاهل مالکیت یک آپارتمان را از طریق خرید و فروش به دست آورده باشد، این مسکن دارایی مشترک محسوب می شود. به عبارت دیگر در هنگام طلاق، همسر دوم نصف را برای خود می گیرد. اما آپارتمان اهدایی بین زن و شوهر تقسیم نمی شود.

نادژدا تودیکووا، مدیر شعبه آکادمی علوم ایتاکا، هشدار می‌دهد: «با این وجود، طرف‌هایی که در مورد یک معامله ساختگی تصمیم می‌گیرند باید بفهمند: اگر این واقعیت فاش شود، نامعتبر اعلام خواهد شد». به گفته وی، در مواردی که خرید و فروش مسکن تحت پوشش قرارداد اجاره (نگهداری مادام العمر) قرار می گیرد، همین امر صدق می کند.

یا مثال دیگری بزنیم. یک خانواده با استفاده از سرمایه مادری یک آپارتمان خریداری می کند. در این صورت طبق قانون مسکن باید به عنوان ملک مشاع والدین و فرزندان آنها ثبت شود. اما اگر وام مسکن نیز در خرید دخیل باشد، اتفاق می‌افتد که برخی بانک‌ها تخصیص سهام به نسل جوان را ممنوع می‌کنند. سپس بزرگترها پس از بازپرداخت وام، این کار را به عهده می گیرند و سپس در شلوغی زندگی روزمره فراموش می کنند...

بنابراین، اگر در آینده تصمیم به فروش این آپارتمان بگیرند، چنین معامله ای می تواند به راحتی توسط دادگاه لغو شود. کودکان بالغ محروم از املاک حق دارند دعوی استرداد اموال خود را مطرح کنند (محدودیت افراد زیر سن قانونی از لحظه 18 سالگی شروع می شود). تشریفات حقوقی نیز می تواند توسط مقامات قیمومیت و قیمومیت آغاز شود.

معاینه نشان خواهد داد

همانطور که پولینا یاکولووا، مدیر بخش ساختمان های جدید در NAI Becar، خاطرنشان می کند، معامله باطل (باطل) تلقی می شود حتی اگر فروشنده در زمان انعقاد قرارداد ناتوان بوده باشد. یعنی یا خیلی جوان بود (زیر 18 سال فقط با رضایت کتبی والدین خود می توانید در معاملات شرکت کنید) یا از اختلال روانی رنج می برد. با این حال، در مورد اول، معامله به احتمال زیاد به مرحله نهایی نخواهد رسید، زیرا Rosreestr از ثبت نام بدون امضای لازم خودداری می کند.

اما با بیماری های روانی همه چیز کاملاً پیچیده است. این اتفاق می افتد که در زمان معامله، انحرافات شخص به هیچ وجه خود را نشان نمی دهد، اما متعاقباً در یک معاینه پزشکی قانونی (به درخواست اعضای خانواده فروشنده، مقامات سرپرستی و یک موسسه روانپزشکی) او را فاقد صلاحیت تشخیص می دهد. . حتی می توان این کار را به صورت ماسبق انجام داد. و سپس معامله انجام شده باطل تلقی می شود.

بمب ساعتی می تواند خرید آپارتمان از یک شخص حقوقی با ارزش کاهش یافته و غیر بازاری (به منظور فرار مالیاتی) باشد. واقعیت این است که اگر ظرف یک سال پس از انعقاد توافقنامه مشخص شود که شرکت ورشکسته شده است، طبق قانون "ورشکستگی"، امین ورشکستگی حق دارد با ادعای اعلام معامله به دادگاه مراجعه کند. نامعتبر

یک مثال کلاسیک از معامله غیرقابل ابطال می تواند فروش یک آپارتمان بدون کسب رضایت محضری از همسر دوم باشد، اگر مسکن با وجوه مشترک به دست آمده در طول ازدواج خریداری شده باشد. این مبنایی است که نصف فریب خورده با ادعای بی اعتبار بودن معامله به دادگاه مراجعه کند.

یک قدم به عقب

پولینا یاکولووا خاطرنشان می کند: "اگر دادگاه بی اعتباری معامله را تشخیص دهد، خریدار باید آپارتمان خریداری شده را به فروشنده پس دهد و فروشنده نیز به نوبه خود موظف است پول را به خریدار بازگرداند." البته این احتمال وجود دارد که فردی که آپارتمان را فروخته است برای مدت طولانی پول نداشته باشد. سپس دادگاه می تواند اموال او را برای فروش توقیف کند و غرامت نقدی به طرف مقابل بپردازد یا فروشنده را مکلف کند که هر ماه بخشی از حقوق خود را به خریدار واریز کند (در این صورت استرداد پول چندین دهه طول می کشد).

در برخی موارد، زمانی که مثلاً کلاهبرداری صورت گرفته باشد، ممکن است خریدار فضای زندگی بدون پول بماند. اما جرایم در بازار املاک و مستغلات یک موضوع جداگانه است.

حتی بررسی اولیه اسناد نیز تضمین نمی کند که معامله در آینده باطل نخواهد شد. بنابراین، کارشناسان توصیه می کنند که خطر از دست دادن حقوق مالکیت را بیمه کنید

همچنین می توانید یک تراکنش رایگان را لغو کنید. بنابراین، همانطور که مشخص است، هنگام اهدای فضای زندگی، اهداکننده باید رضایت همسر دوم را جلب کند. و او، برای مثال، مرده یا مفقود اعلام می شود. و به این ترتیب، هنگامی که قرارداد قبلاً منعقد شده و مالکیت به نام مالک جدید ثبت شده است، ناگهان نیمه گمشده ظاهر می شود. در این صورت ممکن است معامله با حکم دادگاه مورد اعتراض و فسخ قرار گیرد. سپس آپارتمان اهدایی به سادگی به مالک قبلی باز می گردد. هیچ پرداختی در این مورد انجام نمی شود.

چه کسی محافظت خواهد کرد

چگونه از شرکت در یک معامله نامعتبر جلوگیری کنیم؟ به گفته وکیل گروه شرکت های اکوتون، ویتالی استولیاروف، اول از همه، شما نباید با معاملات مشکوک موافقت کنید، به عنوان مثال، "خرید" از طریق هدیه، نشان دادن کاهش قیمت شی در قرارداد، و غیره. علاوه بر این، برای هر گونه معاملات لازم است یک بررسی اولیه اسناد انجام شود (این می تواند یک آژانس املاک و مستغلات یا یک وکیل با تجربه باشد).

با این حال، حتی این اقدامات نمی تواند امنیت خریدار را صد در صد تضمین کند، همانطور که در بالا توانستیم تأیید کنیم. بنابراین، کارشناسان توصیه می کنند خطرات خود را بیمه کنید. به ویژه، خطر از دست دادن مالکیت آپارتمان خریداری شده. در مورد شرایط این و سایر انواع بیمه املاک در انتشارات آینده در پورتال BN صحبت خواهیم کرد.

متن: الکسی رزنکوف عکس: الکسی الکساندرونوک

معاملات املاک مستلزم دقت و احتیاط است. شما می توانید برای بیهودگی و بی توجهی هزینه کنید. به عنوان مثال، این واقعیت که معامله ای که منعقد کرده اید ممکن است نامعتبر اعلام شود. دلایل زیادی برای اعلام بی اعتبار بودن معامله در قانون وجود دارد.

هنگام خرید ملک، نه تنها بررسی کامل خلوص قانونی ملک خریداری شده مهم است. به همان اندازه مهم است که بدانید در چه شرایطی ممکن است تراکنش شما باطل شود. سرنوشت بیشتر معامله و اموال به دست آمده به این بستگی دارد.

معاملات نامعتبر به باطل و باطل تقسیم می شوند. اگر مطابق قانون مدنی فدراسیون روسیه، معامله در دادگاه باطل اعلام شود، آن را باطل می گویند. اگر قانون مدنی بر بطلان معامله بدون نیاز به رسیدگی قانونی دلالت کند، معامله باطل است.

عواقب یک معامله نامعتبر در ماده 167 قانون مدنی فدراسیون روسیه پیش بینی شده است. مطابق آن، معامله باطل به گونه ای شناخته می شود که گویی صورت نگرفته است و عواقب قانونی در پی ندارد. در نتیجه باطل بودن معامله، استرداد دوطرفه اتفاق می‌افتد، یعنی هر یک از طرفین موظفند هر چیزی را که در معامله دریافت کرده است به دیگری بازگرداند و در صورت عدم امکان استرداد آنچه دریافت شده است، ارزش آن را مسترد کند - مگر اینکه عواقب دیگری از بطلان معامله را قانون پیش بینی کرده است.

یک معامله بی ارزش

اگر معامله باطل باشد، برای اعلام بی اعتباری آن نیازی به مراجعه به دادگاه نیست، زیرا به حکم قانون، از لحظه انعقاد آن از قبل باطل است. در صورت باطل بودن معامله، فقط از دادگاه خواسته می شود که عواقب معامله را باطل کند. ضمناً هر فرد علاقه مند می تواند ادعای خود را مطرح کند.

دلایل بطلان معاملات:

1. معامله ای که مطابق با مقتضیات قانون یا سایر قوانین حقوقی نباشد، باطل است، مگر اینکه قانون معترض بودن آن معامله را معین کند.

به عنوان مثال: در زنجیره طولانی خرید و فروش هایی که قبلاً انجام شده است، آپارتمانی وجود دارد که در آن حقوق کودکان خردسال در جریان خصوصی سازی نقض شده است. مقامات سرپرستی اجازه قبلی برای عدم مشارکت کودکان در خصوصی سازی ندادند. همه چیز به نوعی بیرون می آید. خصوصی سازی نامعتبر اعلام می شود و کل تراکنش چند قسمتی فوراً باطل می شود. شهروندان باید به موقعیت اصلی خود بازگردند، یعنی به آپارتمان های قبلی خود نقل مکان کنند، پول دریافتی را برگردانند و همه چیز را از اول شروع کنند.

2. معامله ای که به منظور مغایر با مبانی قانون و اخلاق باشد نیز باطل است.

معاملات با اسناد جعلی، امضاهای جعلی و غیره ممکن است تحت این مبنا قرار گیرند.

3. معاملات خیالی و ساختگی نیز باطل است.

معامله خیالی معامله ای است که صرفاً برای نمایش و بدون قصد ایجاد عواقب قانونی مربوط به آن انجام می شود. به عنوان مثال، ثبت مجدد اموال غیر منقول به شخص ساختگی به منظور فرار از تصرف ملک.

معامله ساختگی معامله ای است که برای پوشاندن معامله دیگری انجام می شود. تحت عنوان هدیه، املاک و مستغلات را بفروشید.

4. معامله ای که توسط شهروندی که در اثر اختلال روانی فاقد صلاحیت اعلام شده باشد، باطل است.

اگر چنین شهروندی قرارداد خرید و فروش منعقد کرده باشد، در این صورت نماینده قانونی او می تواند در دادگاه شکایت کند تا عواقب چنین معامله ای را بی اعتبار اعلام کند. در این مورد، خریدار باید آپارتمان را برگرداند، و فروشنده - پول. اما به نفع یک شهروند ناتوان، معامله ممکن است به درخواست ولی او توسط دادگاه معتبر شناخته شود، در صورتی که به نفع این شهروند منعقد شده باشد.

5. معامله ای که تبعه صغیر منعقد می کند باطل است.

در اینجا منظور از افراد زیر سن قانونی شهروندان زیر 14 سال است. البته در عمل بعید است که با یک فروشنده آپارتمان 10 ساله آشنا شوید. اما شما هنوز باید در مورد این مبنای برای باطل بودن معاملات بدانید.

معامله باطل

معامله باطل معامله ای است که ممکن است توسط دادگاه باطل شناخته شود یا نباشد. فقط اشخاصی که در قانون معین شده اند می توانند برای اعلام بی اعتبار بودن معامله اقامه دعوی کنند.

دلایل معاملات باطل:

1. معامله ای که تحت تأثیر فریب، خشونت، تهدید، توافق سوء بین نماینده یکی از طرفین و طرف دیگر انجام شود و همچنین معامله ای که شخص به دلیل ترکیبی از شرایط دشوار در شرایط بسیار نامطلوب مجبور به انجام آن شده است. شرایط برای خود (معامله بردگی)، ممکن است توسط دادگاه بر اساس ادعای قربانی بی اعتبار شناخته شود.

به عنوان مثال، ثبت املاکی که در نتیجه فریب یا خشونت به نام آدمک به دست آمده است. اگر معامله باطل اعلام شود، متهم باید هر چیزی را که تحت معامله دریافت کرده است به قربانی بازگرداند.
اموال دریافت شده توسط قربانی از متهم تحت معامله به درآمد فدراسیون روسیه تبدیل می شود. در صورتی که امکان انتقال ملک به دولت وجود نداشته باشد، ارزش آن وصول می شود.

2. معامله ای که تحت تأثیر اشتباه انجام شده است، ممکن است به درخواست طرفی که تحت تأثیر اشتباه عمل می کند، از طرف دادگاه باطل اعلام شود. اما این تصور غلط باید "اهمیت قابل توجهی" داشته باشد.

تفاوت اصلی بین معاملات باطل و باطل در لحظه بی اعتباری آنها و محدوده زمانی است که می توان آنها را به چالش کشید.

بطلان معامله (به عبارت دیگر بطلان آن) منوط به تصمیم دادگاه نیست. معامله از بدو انعقاد باطل بوده و برای طرفین عواقب قانونی ندارد. بر این اساس، معامله قابل فسخ می تواند باطل اعلام شود، تا زمانی که چنین تصمیمی، قرارداد منعقد شده دارای قدرت قانونی و لازم الاجرا باشد.

در زمان تغییرات، مشکلی در مورد معاملات منعقد شده در بازار املاک و مستغلات ایجاد شده بود: هر معامله ای که توسط طرفین بر خلاف قوانین فعلی منعقد می شد، باطل شناخته می شد. علاوه بر این، ادعای شناسایی یک معامله باطل می تواند توسط هر شخصی مطرح شود. این امکان در عمل منجر به سوء استفاده از سوی افرادی شد که با نداشتن منفعت خاصی در معامله منعقده اقدام به تخریب آن کردند.

حال، هم برای معامله باطل و هم برای معامله باطل، فقط طرف قرارداد یا شخصی که صراحتاً در قانون معین شده است، مثلاً امین، به عبارت دیگر، شخصی که در اعتراض به معامله هنر ذینفع است. ، 166، بند 2 قانون مدنی فدراسیون روسیه.

دلیل اصلی باطل بودن معاملات به دلیل بی اهمیت بودن، معامله ای است که توسط شخص غیر صلاحیتی انجام شده است. 171 قانون مدنی فدراسیون روسیه. یعنی شهروند فروشنده مسکن قبل از انعقاد قرارداد فروش از سوی دادگاه از صلاحیت قانونی محروم شده است. در چنین معامله ای، دادگاه طرفین را مکلف خواهد کرد که هر آنچه را که طبق قرارداد خرید و فروش دریافت کرده اند به یکدیگر بازگردانند. خریدار در این معامله، طرف ضعیف‌تر است، زیرا پس از بازگرداندن مسکن خریداری‌شده، این سؤال مطرح می‌شود که وجهی را بازگرداند که البته شخص ناتوان دیگر آن را ندارد.

برای معاملات غیررقابتی قابل فسخ، هنر. 177 قانون مدنی فدراسیون روسیه: معامله ای که توسط شخصی منعقد شده است که قادر به درک معنای اقدامات خود یا مدیریت آنها نیست.

اگر در مورد اول واقعیت تأیید ناتوانی کافی باشد - تصمیم دادگاه مبنی بر عدم صلاحیت شهروند، در رابطه با ماده 177 هنر. طبق قانون مدنی فدراسیون روسیه، دادگاه دستور بررسی خواهد داد و با در نظر گرفتن سایر شواهد طرفین، تصمیمی مبنی بر بی اعتباری معامله یا رد ادعاهای مربوطه اتخاذ می شود. در عمل، در صورتی که دادگاه در مورد قابل اعتماد بودن نظر کارشناس شک نداشته باشد، نظر کارشناس نقش تعیین کننده ای دارد (معمولاً چنین است). شواهد دیگر، به عنوان مثال، شهادت شاهد، ممکن است برای تصمیم دادگاه اهمیت بسیار مشروط داشته باشد.

با صحبت در مورد مکانیسم قانونی برای حمایت از حقوق خریدار خانه، می توان گفت که اساساً دو مورد از آنها وجود دارد: قانون محدودیت و صلاحیت طبق ماده. 302 قانون مدنی فدراسیون روسیه به عنوان یک خریدار با حسن نیت.

در حالت اول، مدت محدودیت معاملات برای معامله باطل یک سال و برای معامله باطل سه سال است. در مورد معاملات باطل، که ادعایی توسط یکی از طرفین معامله مطرح می شود، مدت محدودیت از لحظه اجرای قرارداد شروع می شود، اگر ادعا توسط شخص ثالث مطرح شده باشد، سپس از لحظه ای که او مطلع شده یا باید از واقعیت انعقاد قرارداد مطلع شده اند.

ذکر این نکته ضروری است که در تاریخ 05/07/2013 شماره 100-FZ ماده 170 اصلاح شده است. قانون مدنی فدراسیون روسیه در صلاحیت معامله ساختگی. معامله صوری که عواقب آن بطلان است، اکنون نیز معامله ای است که با شرایطی غیر از شرایط مندرج در عقد انجام می شود. این تغییرات ممکن است پیامدهایی برای طرفین داشته باشد که یک تراکنش را برای بهینه‌سازی مالیات کمتر از ارزش‌گذاری کنند. می‌توان فرض کرد که مثلاً زوجی که به فروش مسکن رضایت داده است، در صورتی که خود رضایت بیانگر ارزش فروش ملک مشترک نباشد، می‌تواند بر این اساس معامله را باطل تشخیص دهد.»

رایج ترین دلایل معاملات نامعتبر (باطل و باطل) امروز چیست؟ آیا این یک اتفاق رایج است یا نادر؟ آیا چنین مواردی در کار شما (یا در تاریخ شرکت) وجود داشته است و اگر چنین است، چگونه برای خریدار پایان یافت؟

«در بیشتر موارد، یک تراکنش نامعتبر آشکارا حاوی عنصری از جرم است. بنابراین، فعالان حرفه ای در بازار املاک و مستغلات که به خود احترام می گذارند و برای شهرت خود ارزش قائل هستند، سعی می کنند از چنین معاملاتی دوری کنند. همین امر را می توان در مورد معاملات باطل نیز گفت.

مورد دیگر معاملاتی است که در آن یکی از طرفین متحمل این یا آن خطر می شود، از جمله خطر به چالش کشیدن معاملات فعلی یا قبلی با شی. چنین خطراتی ممکن است هیچ ارتباطی با تخلفات نداشته باشد، اما در تاریخچه شی وجود دارد.

وظیفه یک متخصص همراه خریدار این است که به سرعت این خطر یا خطرات را شناسایی کند، میزان آنها را ارزیابی کند، راه‌های ممکن را برای به حداقل رساندن پیشنهاد دهد و توصیه‌های مناسب را به مشتری ارائه دهد. چنین توصیه هایی بسته به موقعیت خاص و خطرات خاص اعتراض می تواند بسیار متفاوت باشد - امتناع از خرید، درخواست تخفیف مناسب، ارائه اظهارنامه های اضافی، ضمانت ها و غیره.

وظیفه یک متخصص همراه فروشنده این است که در مرحله تهیه اسناد برای شیء در حال فروش، خطرات رقابت پذیری معاملات قبلی با شی را شناسایی و به حداقل برساند و ارزیابی انگیزه خود را از خطرات به طرف مقابل (خریدار) ارائه دهد. .

اغلب، ارزیابی قابل اعتراض بودن معاملات و عواقب احتمالی آن به موضوع بحث داغ بین فروشنده و خریدار با مشارکت وکلا، نمایندگان و متخصصان بانکی تبدیل می شود. گاهی اوقات عقل سلیم در این بحث ها پیروز می شود، گاهی اوقات نه.

در عمل، ما با نگرش‌های بسیار متفاوتی از شرکت‌کنندگان علاقه‌مند در بحث نسبت به عوامل خطر قابل اعتراض، مانند عدم مشارکت در خصوصی‌سازی خردسالان (در دوره قبل از اوت 1994) مواجه می‌شویم.

غیبت یکی از اهالی به دلیل در زندان.

هدیه بین غیر خویشاوندان;

لغو ثبت نام توسط وکالت؛

لغو ثبت نام بدون ثبت نام در مکان دیگری؛

به رسمیت شناختن حقوق مالکیت با تصمیم دادگاه؛

قیمت غیر بازاری در قرارداد;

تعویض نامتعادل بدون پرداخت اضافی؛

معامله تازه با یک خریدار با حسن نیت.

این لیست ادامه دارد و هر متخصص با تجربه چیزی برای اضافه کردن به آن خواهد داشت.

تراکنش‌های نامعتبر در دهه 90 بسیار نادرتر از گذشته شده‌اند. اولاً، زیرا Rosreestr حقوق خردسالان را کنترل می کند و بدون اجازه مقامات سرپرستی معاملاتی را با اموال آنها انجام نمی دهد. ثانیاً ، بازار خدمات املاک و مستغلات اکنون شفاف تر است ، شرکت های بزرگ در آن فعالیت می کنند. ثالثاً، با مطرح شدن مفهوم "خریدار با ارزش"، در صورتی که انتقال حقوق آپارتمان طبق قوانین Rosreestr ثبت شده باشد و قرارداد خرید و فروش شامل قیمت کامل باشد، خریداران بیشتر حمایت می شوند.

با این حال، معاملات باطل وجود دارد. و به عنوان یک قاعده، رایج ترین دلایل آنها به شرح زیر است:

ظهور بستگان پس از اجرای قرارداد سنوات؛
- ظهور وراثی که فروشنده در مورد آنها نمی دانست (یا ساکت بود).
- نقض حقوق خردسالان در طول خصوصی سازی در دهه 90.
- انجام معامله با شخصی که در یک کلینیک مواد مخدر یا سلامت روان ثبت شده است بدون معاینه در زمان معامله.

خدمات پشتیبانی حقوقی معاملاتهزینه از 3000 روبل تا 15000 روبلاین خدمات شامل مشاوره و تأیید (قانونی) اسناد آپارتمان، گواهی دستگیری، ممنوعیت، تحمیل، مشاوره در مورد مالیات، تهیه اسناد لازم برای معامله و پشتیبانی از معامله در Rosreestr و در حین تسویه حساب است.