Décisions de justice fondées sur l'application des normes des articles 454, 168, 170, 177, 179 du Code civil de la Fédération de Russie.
Art. 454 Code civil de la Fédération de Russie. Contrat de vente et d'achat
Art. 168 Code civil de la Fédération de Russie. Invalidité d'une transaction qui viole les exigences de la loi ou d'un autre acte juridique
Art. 170 Code civil de la Fédération de Russie. Invalidité des transactions imaginaires et feintes
Art. 177 Code civil de la Fédération de Russie. Nullité d'une transaction effectuée par un citoyen incapable de comprendre le sens de ses actes ou de les gérer
Art. 179 du Code civil de la Fédération de Russie. Nullité d'une transaction effectuée sous l'influence de tromperie, de violence, de menace ou de circonstances défavorables
Pratique judiciaire
Décision n° 2-6926/2018 2-813/2019 2-813/2019(2-6926/2018;)~M-6793/2018 M-6793/2018 du 29 mars 2019 dans l'affaire n° 2-6926/ 2018
Tribunal municipal d'Angarsk (région d'Irkoutsk) - Civil et administratif
En vertu du Code civil de la Fédération de Russie, une transaction est invalide pour les motifs établis par la loi, en raison de sa reconnaissance en tant que telle par le tribunal (transaction annulable) ou indépendamment d'une telle reconnaissance (transaction nulle). Selon l'article 168 du Code civil de la Fédération de Russie, à l'exception des cas prévus au paragraphe 2 de cet article ou d'une autre loi, une transaction qui viole les exigences d'une loi ou d'un autre acte juridique est annulable si la loi ne le fait pas. ...
Décision n° 2-2387/2018 2-271/2019 2-271/2019(2-2387/2018;)~M-2341/2018 M-2341/2018 du 29 mars 2019 dans l'affaire n° 2-2387/ 2018
Tribunal municipal de Nevinnomyssk (territoire de Stavropol) - Civil et administratif
Et aménagement du territoire de cette association à but non lucratif ou un autre document fixant la répartition des terrains dans cette association à but non lucratif. Se référant aux dispositions des articles 12, 13, 166, 168 du Code civil de la Fédération de Russie, les paragraphes 74 et 75 de la résolution du plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie n° 25 « Sur l'application par les tribunaux de certaines dispositions de la section I de la première partie du Code civil de la Fédération de Russie »...
Décision n° 2-1273/2019 2-1273/2019(2-7632/2018;)~M-6397/2018 2-7632/2018 M-6397/2018 du 29 mars 2019 dans l'affaire n° 2-1273/ 2019
Tribunal du district Oktyabrsky d'Ijevsk (République d'Oudmourtie) - Civil et administratif
Un pourcentage d'accord, même élevé, ne peut pas être la preuve d'un abus de droit par le prêteur et la base pour déclarer invalide la durée spécifiée du contrat au regard des articles 166, 168 du Code civil de la Fédération de Russie. Dans le même temps, le principe de la liberté contractuelle, consacré à l'article 421 du Code civil de la Fédération de Russie, combiné au principe de comportement consciencieux des participants aux relations juridiques civiles, n'exclut pas l'obligation du tribunal...
Décision n° 2-1276/2018 2-70/2019 2-70/2019(2-1276/2018;)~M-189/2018 M-189/2018 du 29 mars 2019 dans l'affaire n° 2-1276/ 2018
Tribunal du district de Pervomaisky d'Ijevsk (République d'Oudmourtie) - Civil et administratif
Elle est déclarée invalide si elle porte atteinte aux droits ou aux intérêts légalement protégés de la personne contestant l'opération, y compris si elle entraîne pour elle des conséquences défavorables. Selon l'art.
168 du Code civil de la Fédération de Russie, à l'exception des cas prévus au paragraphe 2 du présent article ou d'une autre loi, une transaction qui viole les exigences de la loi ou d'un autre acte juridique est annulable, si la loi ne le fait pas. .
Décision n° 2-3229/2018 2-69/2019 2-69/2019(2-3229/2018;)~M-1764/2018 M-1764/2018 du 29 mars 2019 dans l'affaire n° 2-3229/ 2018
Tribunal du district de Krasnogvardeisky (ville de Saint-Pétersbourg) - Civil et administratif
Une opération est invalide pour les motifs prévus par la loi, du fait de sa reconnaissance comme telle par le tribunal (opération annulable) ou indépendamment de cette reconnaissance (opération nulle). Selon le paragraphe 1 de l'art.
168 du Code civil de la Fédération de Russie, à l'exception des cas prévus au paragraphe 2 de l'art.
168 du Code civil de la Fédération de Russie ou une autre loi, une transaction qui viole les exigences d'une loi ou d'un autre acte juridique est annulable si...
Décision n° 2-105/2019 2-105/2019(2-2639/2018;)~M-2523/2018 2-2639/2018 M-2523/2018 du 29 mars 2019 dans l'affaire n° 2-105/ 2019
Tribunal du district d'Ordjonikidze de Perm (Territoire de Perm) - Civil et administratif
22 du Code foncier de la Fédération de Russie, pour que le locataire puisse transférer ses droits et obligations en vertu du contrat de bail foncier, il suffit d'en informer le bailleur. En vertu du paragraphe 2 de l'art.
168 du Code civil de la Fédération de Russie, une transaction qui viole les exigences d'une loi ou d'un autre acte juridique et empiète en même temps sur les intérêts publics ou les droits et intérêts légalement protégés de tiers est nulle. DANS...
Décision n° 2-412/2019 2-412/2019~M-244/2019 M-244/2019 du 29 mars 2019 dans l'affaire n° 2-412/2019
Tribunal municipal de Svobodnensky (région de l'Amour) - Civil et administratif
Timofeevich pour une utilisation gratuite. Ces circonstances sont confirmées par une lettre du chef de la branche de l'expédition topographique et géodésique de l'Amour, en date du --, jointe au dossier. Conformément au paragraphe 1 de l'article 168 du Code civil de la Fédération de Russie (tel que modifié en vigueur au moment de la conclusion de l'accord), à l'exception des cas prévus au paragraphe 2 du présent article ou d'une autre loi, une transaction qui viole les exigences de la loi ou...
Décision n° 2-226/2019 2-226/2019~M-56/2019 M-56/2019 du 29 mars 2019 dans l'affaire n° 2-226/2019
Tribunal municipal de Volokolamsk (région de Moscou) - Civil et administratif
Autorisé par les lois sur la terre et autres ressources naturelles et si cela ne viole pas les droits et intérêts légitimes d'autrui. Conformément à la partie 2 de l'art.
168 du Code civil de la Fédération de Russie, une transaction qui viole les exigences d'une loi ou d'un autre acte juridique et empiète en même temps sur les intérêts publics ou les droits et intérêts légalement protégés de tiers est nulle si...
Décision n° 2-1415/2019 du 29 mars 2019 dans l'affaire n° 2-4433/2018~M-3536/2018
Tribunal du district Voroshilovski de Rostov-sur-le-Don (région de Rostov) - Civil et administratif
Invalide si elle viole les droits ou les intérêts légalement protégés de la personne contestant la transaction, y compris si elle entraîne des conséquences défavorables pour elle En vertu de l'article 3 de l'art. 179 du Code civil de la Fédération de Russie, une transaction à des conditions extrêmement défavorables, qu'une personne a été contrainte de conclure en raison d'un ensemble de circonstances difficiles, dont l'autre partie a profité (une transaction asservissante), peut être reconnue par le tribunal... Des situations surviennent lorsque l'une des parties, après avoir conclu un accord, se rend compte que cela ne la dérangerait pas d'annuler l'accord et de tout remettre à sa place.
Si vous êtes victime d'escrocs, déposez en même temps une déclaration à la police et exigez qu'une procédure pénale soit ouverte.
Nuances lors de la rédaction d'une déclaration de sinistre
La réclamation doit contenir les informations suivantes :
Si vous avez acheté un appartement et que vous intentez une action en justice, alors Vous pouvez exiger le remboursement de vos frais auprès du vendeur.
En règle générale, la rédaction du contrat et les autres frais sont à la charge de l'acheteur. Et si c’est la faute du vendeur si la transaction est invalidée, alors il est logique qu’il paie ce que vous avez dépensé.
Tous les documents confirmant la légalité de vos réclamations sont joints à la réclamation.
Procédure d'examen d'une réclamation devant le tribunal
Lorsque vous rédigez une déclaration et rassemblez des preuves documentaires de vos propos, vous pouvez vous adresser au tribunal. Si vous avez un cas difficile et que vous ne pensez pas pouvoir le gérer vous-même, contacter des avocats.
Un spécialiste engagé vous aidera à rassembler les documents, à rédiger une réclamation et vous représentera devant le tribunal.
N'oubliez pas que le défendeur se présentera également au tribunal. Et certainement pas les mains vides. Réfléchissez donc avec votre avocat à ce que vous pouvez opposer à ses propos et documents.
Témoignage, par exemple, s'ils sont vrais, le juge les percevra comme un argument supplémentaire pour prendre une décision en votre faveur.
La rapidité avec laquelle le procès aura lieu et la question de savoir si une seule réunion suffira à invalider le contrat d'achat et de vente d'un appartement ou si d'autres seront nécessaires dépend du cas spécifique. Le juge en décidera.
Vidéo : Est-il possible de contester un contrat de donation, un testament ou un contrat d'achat et de vente résidentiel ?
Dans la vidéo, l'avocat explique comment, conformément aux normes de la législation en vigueur, contester toute trace de bien immobilier.
Il décrit comment procéder pour contester l'accord en vertu duquel le bien immobilier a été aliéné et comment la nullité de la transaction peut être prouvée devant le tribunal.
Contester un contrat d'achat et de vente immobilier est possible s'il existe des motifs pour le déclarer invalide ou non conclu. Plus de détails sur qui et dans quel ordre peuvent contester un contrat d'achat et de vente immobilier sont décrits plus loin dans l'article.
Nullité du contrat d'achat et de vente d'un bien immobilier
La nullité d'un contrat d'achat et de vente immobilier (ci-après dénommé le contrat de vente immobilière) présuppose que les actes qu'une personne a accomplis sous la forme d'une transaction ne sont pas un fait entraînant les conséquences juridiques que les parties à la transaction recherché, à savoir : transfert de propriété d'un immeuble, de locaux d'habitation ou d'autres biens immobiliers pour un certain prix (article 549 du Code civil de la Fédération de Russie, ci-après dénommé le Code civil de la Fédération de Russie). Une telle transaction est appelée « transaction présentant un défaut » et peut être qualifiée de transaction annulable (en raison de sa reconnaissance par le tribunal) ou nulle (indépendamment de cette reconnaissance) (article 166 du Code civil de la Fédération de Russie).
Plus d'informations sur la manière de conclure un contrat juridiquement compétent pour la vente d'un bien immobilier sont décrites dans l'article Contrat de vente et d'achat d'un appartement 2019 (télécharger un exemple).
La procédure de contestation d'un contrat consiste à déposer une réclamation devant le tribunal. Dans ce cas, les personnes suivantes peuvent déclarer une violation des droits et intérêts légaux :
- participant à la transaction (vendeur ou acheteur d'un bien immobilier) ;
- une autre personne expressément désignée par la loi.
Important! Pour déposer une réclamation en nullité d'une transaction, le demandeur doit être considéré de bonne foi. La possession d'informations sur la présence d'un défaut dans une transaction et la reconnaissance simultanée de la validité de la transaction en accomplissant des actions privent une personne du droit de déposer une réclamation (clause 5 de l'article 166 du Code civil de la Fédération de Russie, paragraphes 1 et 70 de la résolution du plénum de la Cour suprême de la Fédération de Russie « Sur la demande des tribunaux... » du 23 juin 2015 n° 25).
Une demande de nullité d'une opération annulable peut être déposée dans un délai d'un an à compter du moment où la personne est informée de la présence d'un défaut de celle-ci.
Motifs et conséquences de l'annulation d'un contrat d'achat et de vente
Pour qu’un tribunal invalide une transaction, des bases juridiques suffisantes sont nécessaires. Ceux-ci incluent :
- conclure une transaction contraire à la loi ou à un autre document juridique ;
- signer un accord en l'absence de l'approbation de l'organisme ou de la personne concernée requise par l'acte juridique réglementaire ;
- conclure une transaction sous l'influence d'une idée fausse importante ;
- signer un contrat sous l'influence de tromperies, de menaces, de violences ou d'autres facteurs critiques, et d'autres cas.
Plus de détails sur les motifs de contestation d'une transaction sont décrits dans l'article Motifs d'invalidation d'une transaction.
Faites attention! Lorsqu'un tribunal se prononce sur la nullité d'un contrat de vente immobilière, celui-ci est considéré comme invalide dès sa conclusion.
Si un contrat est déclaré invalide, le tribunal peut appliquer les conséquences suivantes :
- Restitution par les deux contreparties de ce qui a été acquis dans le cadre de la transaction (restitution bilatérale), si les deux parties n'avaient pas l'intention de conclure un accord en violation de la loi.
- Restitution par une partie de ce qui a été reçu dans le cadre d'une transaction en faveur de l'autre partie et confiscation de ce qui a été acquis de l'autre en faveur de l'État si l'une des parties a agi illégalement (restitution unilatérale).
- Dans certains cas, si l'intention des deux parties à l'accord est révélée, tout ce qui a été reçu dans le cadre de la transaction peut être confisqué au profit de l'État.
Important! Une particularité d'une transaction de vente immobilière est la nécessité d'enregistrer le transfert de propriété du vendeur à l'acheteur (article 551 du Code civil de la Fédération de Russie). À cet égard, la nullité du contrat entraîne une modification correspondante des informations dans Rosreestr indiquant le propriétaire légitime.
Contestation d'un contrat d'achat et de vente immobilière par manque d'argent
Conformément à l'art. 555 du Code civil de la Fédération de Russie, la valeur de la propriété doit être reflétée dans le contrat d'achat et de vente de biens immobiliers comme l'une de ses conditions essentielles. Ainsi, lors de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur est tenu de payer le montant convenu avec le vendeur.
Les documents suivants peuvent servir de preuve de paiement :
- reçu;
- relevé de compte bancaire ;
- reçus, chèques, etc., y compris les enregistrements vidéo ou audio.
En règle générale, la totalité du montant n'est transférée au vendeur qu'après enregistrement de l'accord auprès de Rosreestr. Dans ce cas, les parties peuvent convenir que l'acheteur versera un acompte avant le transfert de propriété du bien.
Plus d'informations sur l'acheteur effectuant un paiement anticipé pour un appartement sont décrites dans l'article.
Le non-respect par l'acheteur des conditions de paiement du bien en tout ou en partie après le transfert des droits de propriété en sa faveur est la base pour le vendeur de s'adresser à une autorité judiciaire afin de résilier le contrat et l'obligation de restituer le immobilier. Un tel accord peut être reconnu par le tribunal comme non monétaire. Outre la restitution du bien, un acheteur peu scrupuleux peut également être tenu responsable du détournement des finances d'autrui (article 395 du Code civil de la Fédération de Russie) et verser une indemnisation au vendeur sous la forme du manque à gagner de la transaction. .
Faites attention! Contester un contrat de vente d'un bien immobilier par manque d'argent est un phénomène assez courant, confirmé par la pratique judiciaire (voir par exemple la résolution du tribunal d'arbitrage du district de la Volga du 19 octobre 2016 n° F06 -12132/2016 dans l'affaire n° A12-59663/2015).
Pratique judiciaire en matière de contestation des contrats de vente immobilière
Lors de l'examen des litiges concernant l'invalidation des contrats de vente immobilière, un certain nombre de positions ont émergé dans la pratique judiciaire qui méritent d'être prises en compte lors de la contestation d'une transaction :
- Si, pour une raison quelconque, l'accord n'a pas été soumis à l'enregistrement auprès de Rosreestr et que l'acheteur n'est pas devenu propriétaire de la propriété, ce fait ne constitue pas un motif d'invalidité de la transaction (article 60 de la résolution des plénums de la Cour suprême et la Cour suprême d'arbitrage de la Fédération de Russie « Sur certaines questions… » du 29 avril 2010 n° 10/22).
- Un prix sensiblement bas d'un appartement par rapport à la valeur marchande ne constitue pas une base pour contester un contrat d'achat et de vente comme une opération asservissante, si le contrat porte la signature manuscrite du vendeur, qui a ainsi exprimé son accord avec ses termes (décision du tribunal municipal de Moscou du 25 décembre 2013 n° 4g/ 3-12947/13).
- Si un participant à une transaction se soustrait à l'enregistrement et que le contrat de vente de biens immobiliers est conforme aux exigences légales quant à la forme de sa préparation, à la demande d'un participant de bonne foi, l'autorité judiciaire peut rendre un verdict d'enregistrement forcé de le contrat (article 63 de la résolution n° 10/22).
Ainsi, suite à la contestation d'un contrat d'achat et de vente immobilier, celui-ci peut être déclaré invalide, mais cela nécessite des bases juridiques suffisantes. Le participant et une autre personne désignée par la loi peuvent contester la transaction. Lors de l'enregistrement du transfert de propriété du vendeur à l'acheteur, la reconnaissance du contrat comme invalide entraîne une modification des données pertinentes dans Rosreestr.
Il existe un certain nombre de raisons pour lesquelles une transaction conclue précédemment et la propriété enregistrée peuvent être invalidées. Mais avant d’en parler, nous devons faire la distinction entre les concepts de transactions nulles et annulables. Les premiers sont a priori invalides. Autrement dit, si, par exemple, il est établi qu'un citoyen a vendu un appartement à l'aide d'une fausse procuration, le tribunal reconnaîtra clairement une telle transaction comme non autorisée.
Dans le cas des transactions contestables, c'est plus difficile : on ne sait pas ici à l'avance en faveur de qui la décision sera prise. Le juge prendra en compte toute une série de facteurs, les arguments des parties, etc.
Acheter une chambre : explorer les piègesLes chambres dans les appartements communaux de Saint-Pétersbourg étaient constamment demandées et étaient considérées comme une monnaie d'échange sur le marché immobilier. Mais la liquidité de ce spécifique >>
Autre différence notable : un litige concernant la nullité d'une opération d'achat et de vente peut être initié, par exemple, par le parquet. Quant aux opérations annulables, alors, selon la loi, l'initiative doit venir directement des parties à l'opération conclue.
Mauvaises options
Des transactions insignifiantes n’impliquent pas nécessairement une fraude pure et simple. Il s’agit par exemple des transactions fictives. Lorsque, disons, les parties concluent un accord de don (gratuit par définition), il y a en fait un transfert d'argent pour le logement. Les gens ont recours à de telles astuces pour diverses raisons.
Si le vendeur et l’acheteur sont des parents proches (frères par exemple), ils peuvent être tentés de rédiger formellement un acte de donation et de transférer les fonds « comme ça ». En effet, en cas de conclusion d'un contrat d'achat et de vente, l'ancien propriétaire est tenu de payer une taxe de 13 % (à condition que l'appartement soit possédé depuis moins de trois ans et que son prix soit supérieur à 1 million de roubles). De plus, une opération d’achat et de vente entre proches ne permettra pas à l’acheteur de bénéficier d’une déduction de taxe foncière.
Enfin, cette nuance est également importante pour beaucoup : si une personne mariée a acquis la propriété d'un appartement par achat et vente, ce logement est considéré comme un bien acquis en commun. Autrement dit, lors d’un divorce, le deuxième époux en prendra la moitié pour lui-même. Mais l'appartement donné n'est pas partagé entre mari et femme.
"Néanmoins, les parties qui décident d'une transaction simulée doivent comprendre : si ce fait est révélé, il sera déclaré invalide", prévient Nadejda Todykova, directrice de la branche de l'Académie des sciences d'Ithaque. Selon elle, il en va de même dans les cas où l'achat et la vente d'un logement sont couverts par un contrat de location (entretien à vie).
Ou prenons un autre exemple. Une famille achète un appartement grâce au capital maternité. Dans ce cas, selon la loi, le logement doit être enregistré comme propriété commune des parents et de leurs enfants. Mais si l'achat implique également une hypothèque, il arrive que certaines banques interdisent l'attribution d'actions à la jeune génération. Ensuite, les adultes prennent sur eux l'obligation de le faire après avoir remboursé le prêt, puis dans l'agitation de la vie quotidienne, ils oublient...
Ainsi, si à l'avenir ils décident de vendre cet appartement, une telle transaction peut facilement être annulée par le tribunal. Les enfants adultes privés de biens immobiliers ont le droit de déposer une demande de restitution des biens (le délai de prescription pour les mineurs commence à partir du moment où ils atteignent l'âge de 18 ans). Des poursuites judiciaires peuvent également être engagées par les autorités de tutelle et de curatelle.
L'examen montrera
Comme le souligne Polina Yakovleva, directrice du département des nouveaux bâtiments de NAI Becar, la transaction est considérée comme invalide (nulle) même si le vendeur était frappé d'incapacité au moment de la conclusion du contrat. C'est-à-dire qu'il était soit trop jeune (moins de 18 ans, vous ne pouvez participer à des transactions qu'avec le consentement écrit de vos parents), soit souffrait d'un trouble mental. Cependant, dans le premier cas, l'accord n'atteindra probablement pas la phase finale, puisque Rosreestr refusera l'enregistrement sans les signatures nécessaires.
Mais avec les maladies mentales, tout est assez compliqué. Il arrive qu'au moment de la transaction, les écarts d'une personne ne se manifestent d'aucune façon, mais par la suite un examen psychiatrique médico-légal (à la demande des membres de la famille du vendeur, des autorités de tutelle et d'un établissement psychiatrique) la reconnaît comme incompétente. . Cela peut même être fait rétroactivement. Et puis la transaction finalisée est considérée comme nulle.
Une bombe à retardement peut être l'achat d'un appartement auprès d'une personne morale à une valeur réduite et non marchande (à des fins d'évasion fiscale). Le fait est que si, dans un délai d'un an après la conclusion de l'accord, l'entreprise s'avère en faillite, alors, conformément à la loi «sur la faillite», le syndic de faillite a parfaitement le droit de s'adresser au tribunal pour demander la déclaration de faillite. transaction invalide.
Un exemple classique d'opération annulable serait la vente d'un appartement sans obtenir le consentement notarié du deuxième époux, si le logement a été acheté avec les fonds communs acquis pendant le mariage. C'est la base pour laquelle la moitié trompée peut s'adresser au tribunal pour demander que la transaction soit déclarée invalide.
Un pas en arrière
"Si le tribunal reconnaît la nullité de la transaction, l'acheteur devra restituer l'appartement acheté au vendeur, et le vendeur, à son tour, sera obligé de restituer l'argent à l'acheteur", note Polina Yakovleva. Bien entendu, il est fort possible que la personne qui a vendu l'appartement n'ait pas d'argent pendant longtemps. Le tribunal peut alors soit saisir son bien pour le vendre et verser à l'autre partie une compensation monétaire, soit obliger le vendeur à transférer chaque mois une partie de son salaire à l'acheteur (le retour de l'argent durera alors des décennies).
Dans certains cas, lorsque, par exemple, une fraude a été commise, l'acheteur d'un espace de vie peut se retrouver sans argent. Mais les délits sur le marché immobilier sont un sujet à part ; nous n'en parlerons pas maintenant.
Même un examen préliminaire des documents ne garantit pas que la transaction ne sera pas invalidée à l'avenir. Par conséquent, les experts conseillent d'assurer le risque de perte des droits de propriété
Vous pouvez également annuler une transaction gratuite. Ainsi, lors d'un don d'espace habitable, comme on le sait, le donateur doit obtenir le consentement du deuxième conjoint. Et lui, par exemple, est déclaré mort ou porté disparu. Ainsi, lorsque le contrat est déjà conclu et que la propriété est enregistrée au nom du nouveau propriétaire, la moitié manquante apparaît soudainement. Dans ce cas, la transaction pourra être contestée et annulée par décision de justice. Ensuite, l'appartement donné revient simplement à l'ancien propriétaire. Aucun paiement n'est effectué dans ce cas.
Qui protégera
Comment éviter d’être partie à une transaction invalide ? Selon l'avocat du groupe de sociétés Ecoton, Vitaly Stolyarov, tout d'abord, vous ne devez pas accepter des transactions douteuses, par exemple « acheter » par le biais d'un cadeau, indiquant un prix réduit de l'objet dans le contrat, etc. De plus, pour toute transaction, il est nécessaire de procéder à un examen préalable des documents (cela peut être une agence immobilière ou un avocat expérimenté).
Cependant, même ces mesures ne peuvent garantir à l’acheteur une sécurité à cent pour cent, comme nous avons pu le vérifier ci-dessus. Les experts conseillent donc d’assurer vos risques. En particulier, le risque de perdre la propriété de l'appartement acheté. Nous parlerons des conditions de cette assurance immobilière et d'autres types d'assurance immobilière dans les prochaines publications sur le portail BN.
Texte : Alexeï Rezenkov Photo : Alexeï Alexandronok
Les transactions immobilières nécessitent du soin et de la prudence. Vous pouvez payer pour la frivolité et l'inattention. Par exemple, le fait qu'un accord que vous avez conclu puisse être déclaré invalide. Il existe de nombreux motifs légaux pour déclarer une transaction invalide.
Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est important non seulement de vérifier minutieusement la pureté juridique du bien acheté. Il est tout aussi important de savoir dans quelles conditions votre transaction peut être invalidée. Le sort ultérieur de la transaction et des biens acquis en dépendra.
Les transactions invalides sont divisées en transactions nulles et annulables. Si, conformément au Code civil de la Fédération de Russie, une transaction est déclarée invalide par un tribunal, elle est alors dite annulable. Si le Code civil constate la nullité d'une transaction sans qu'il soit nécessaire de recourir à une procédure judiciaire, la transaction est nulle.
Les conséquences d'une transaction invalide sont prévues à l'article 167 du Code civil de la Fédération de Russie. Conformément à celui-ci, une transaction invalide est reconnue comme si elle n'avait pas eu lieu et n'entraîne pas de conséquences juridiques. À la suite de la déclaration d'invalidité d'une transaction, une restitution bilatérale se produit, c'est-à-dire que chaque partie est obligée de restituer à l'autre tout ce qui a été reçu dans le cadre de la transaction, et s'il est impossible de restituer ce qui a été reçu, de rembourser sa valeur - à moins que d'autres conséquences de la nullité de la transaction est prévue par la loi.
Une affaire sans valeur
Si la transaction est nulle, il n'est pas nécessaire de saisir le tribunal pour la déclarer invalide, car, de par la loi, elle est déjà invalide dès sa conclusion. En cas de transaction nulle, le tribunal est uniquement invité à invalider les conséquences de la transaction. De plus, toute personne intéressée peut déposer une réclamation.
Motifs de nullité des transactions :
1. Une transaction qui ne répond pas aux exigences de la loi ou d'autres actes juridiques est nulle à moins que la loi n'établisse qu'une telle transaction est contestable.
Par exemple : dans une longue chaîne de ventes et d'achats déjà effectués, il y a un appartement dans lequel les droits des enfants mineurs ont été violés lors de la privatisation. Les autorités de tutelle n'ont pas autorisé au préalable la non-participation des enfants à la privatisation. Tout s'en sort d'une manière ou d'une autre. La privatisation est déclarée invalide et l’ensemble de la transaction en plusieurs parties devient instantanément nulle. Les citoyens doivent revenir à leur position d'origine, c'est-à-dire emménager dans leur ancien appartement, restituer l'argent reçu et tout recommencer.
2. Une transaction effectuée dans un but contraire aux fondements de l'ordre public et des bonnes mœurs est également nulle.
Les transactions impliquant de faux documents, de fausses signatures, etc. peuvent relever de cette base.
3. Les transactions imaginaires et feintes sont également nulles.
Une transaction imaginaire est une transaction réalisée uniquement à des fins d'apparence, sans intention de créer les conséquences juridiques qui lui correspondent. Par exemple, réenregistrement d'un bien immobilier auprès d'une personne factice afin d'échapper à la saisie d'un bien.
Une transaction fictive est une transaction effectuée pour dissimuler une autre transaction. Sous couvert de cadeau, vendez un bien immobilier.
4. Une transaction effectuée par un citoyen déclaré incompétent en raison d'un trouble mental est nulle.
Si un tel citoyen a conclu un contrat d'achat et de vente, son représentant légal peut alors déposer une plainte devant le tribunal pour déclarer invalides les conséquences d'une telle transaction. Dans ce cas, l'acheteur devra restituer l'appartement et le vendeur - l'argent. Mais dans l'intérêt d'un citoyen incapable, une transaction peut, à la demande de son tuteur, être reconnue par le tribunal comme valable si elle a été conclue au profit de ce citoyen.
5. Une transaction conclue par un citoyen mineur est nulle.
Ici, par mineurs, on entend les citoyens de moins de 14 ans. Dans la pratique, bien sûr, il est peu probable que vous rencontriez un vendeur d'appartement âgé de 10 ans. Mais encore faut-il connaître ce motif de nullité des transactions.
Transaction annulable
Une transaction annulable est une transaction qui peut ou non être reconnue comme invalide par un tribunal. Seules les personnes spécifiées dans la loi peuvent intenter une action en justice pour déclarer une transaction invalide.
Motifs d'opérations annulables :
1. Une transaction effectuée sous l'influence de la tromperie, de la violence, de la menace, d'un accord malveillant entre un représentant d'une partie et de l'autre partie, ainsi qu'une transaction qu'une personne a été contrainte d'effectuer en raison d'un ensemble de circonstances difficiles dans des conditions extrêmement défavorables. conditions pour lui-même (une transaction asservissante), peut être reconnue invalide par le tribunal sur demande de la victime.
Par exemple, l'enregistrement de biens immobiliers obtenus à la suite de tromperies ou de violences au nom de mannequins. Si la transaction est déclarée invalide, le défendeur doit restituer à la victime tout ce qui a été reçu dans le cadre de la transaction.
Les biens reçus par la victime du défendeur dans le cadre de la transaction sont transformés en revenus de la Fédération de Russie. S'il est impossible de transférer la propriété à l'État, sa valeur est perçue.
2. Une transaction effectuée sous l'influence d'une erreur peut être déclarée invalide par le tribunal à la demande de la partie agissant sous l'influence de l'erreur. Mais cette idée fausse doit être d’une « importance considérable ».
La principale différence entre les transactions nulles et annulables réside dans le moment de leur invalidité et dans le délai dans lequel elles peuvent être contestées.
La nullité d'une transaction (c'est-à-dire son invalidité) ne dépend pas d'une décision de justice. La transaction est nulle dès le début de sa réalisation et n'entraîne aucune conséquence juridique pour les parties. Une opération annulable ne peut être déclarée invalide que par une décision de justice ; en conséquence, jusqu'à une telle décision, l'accord conclu a force de loi et est contraignant.
Au moment des changements, un problème s'était posé concernant les transactions conclues sur le marché immobilier : toute transaction conclue par les parties en violation de la législation en vigueur était reconnue comme nulle. En outre, toute personne peut demander la reconnaissance d'une opération nulle. Cette possibilité a en pratique conduit à des abus de la part de personnes qui, n'ayant aucun intérêt spécifique dans la transaction conclue, ont tenté de la détruire.
Désormais, tant pour une transaction annulable que pour une transaction nulle, seule une partie au contrat ou une personne expressément désignée par la loi, par exemple un fiduciaire, c'est-à-dire une personne qui a intérêt à contester la transaction de l'art. , 166, article 2 du Code civil de la Fédération de Russie.
La principale raison pour déclarer des transactions invalides pour cause d'insignifiance est une transaction effectuée par une personne incompétente, art. 171 Code civil de la Fédération de Russie. Autrement dit, le citoyen qui vend le logement a été privé de sa capacité juridique par le tribunal avant la conclusion du contrat de vente. Dans une telle transaction, le tribunal obligera les parties à se restituer tout ce qu'elles ont reçu dans le cadre du contrat d'achat et de vente. L'acheteur dans cette transaction est la partie la plus faible, car, après avoir restitué le logement acheté, se pose la question de la restitution de l'argent, que la personne incapable, bien entendu, n'a plus.
Pour les transactions non concurrentielles annulables, l'art. 177 du Code civil de la Fédération de Russie : une transaction conclue par une personne incapable de comprendre le sens de ses actes ou de les gérer.
Si dans le premier cas le fait de la confirmation de l'incapacité est suffisant - une décision de justice déclarant le citoyen incompétent, alors en relation avec l'article 177 de l'art. Selon le Code civil de la Fédération de Russie, le tribunal ordonnera un examen et, compte tenu des autres preuves des parties, une décision sera prise de reconnaître la transaction comme invalide ou de refuser les demandes correspondantes. En pratique, l’avis de l’expert joue un rôle décisif si le tribunal n’a aucun doute sur la fiabilité de l’avis de l’expert (c’est généralement le cas). D’autres éléments de preuve, par exemple les témoignages, peuvent avoir une importance très conditionnelle pour la décision du tribunal.
Parlant du mécanisme juridique de protection du droit d'un acquéreur de logement, on peut dire qu'il y en a essentiellement deux : le délai de prescription et la qualification selon l'art. 302 du Code civil de la Fédération de Russie en tant qu'acheteur de bonne foi.
Dans le premier cas, le délai de prescription des transactions est d'un an pour une transaction annulable et de trois ans pour une transaction nulle. Pour les opérations nulles, lorsqu'une réclamation est formulée par une partie à l'opération, le délai de prescription commence à courir à compter de l'exécution du contrat, si la réclamation est formulée par un tiers, puis à compter du moment où il en a eu connaissance ou devrait le faire ; avoir pris connaissance du fait de la conclusion du contrat.
Il est important de noter que du 05/07/2013 n°100-FZ a modifié l'article 170. Le Code civil de la Fédération de Russie dans la qualification d'une opération fictive. Une opération fictive, dont les conséquences sont la nullité, est désormais aussi une opération réalisée à des conditions autres que celles précisées dans le contrat. Ces changements peuvent avoir des implications pour les parties sous-évaluant une transaction afin d'optimiser la fiscalité. On peut supposer que, par exemple, l'époux qui a donné son consentement à la vente d'un logement pourra reconnaître la transaction comme nulle sur cette base si le consentement lui-même n'exprime pas le coût de la vente d'un bien acquis en commun.
Quelles sont les raisons les plus courantes des transactions invalides (annulées et annulables) aujourd’hui ? Est-ce un phénomène courant ou rare ? Y a-t-il eu de tels cas dans votre pratique (ou dans l'histoire de l'entreprise) et si oui, comment cela s'est-il terminé pour l'acheteur ?
« Dans la plupart des cas, une transaction invalide contient évidemment un élément constitutif d’une infraction. Par conséquent, les acteurs professionnels du marché immobilier qui se respectent et valorisent leur réputation tentent de rester à l'écart de telles transactions. La même chose peut être dite à propos des transactions annulées.
Une autre chose concerne les transactions dans lesquelles l'une des parties supporte l'un ou l'autre risque, y compris le risque de contester les transactions en cours ou antérieures avec l'objet. De tels risques peuvent n'avoir rien à voir avec des infractions, mais être présents dans l'histoire de l'objet.
La tâche d'un spécialiste accompagnant l'acheteur est d'identifier rapidement ce ou ces risques, d'évaluer leur ampleur, de suggérer les moyens possibles de les minimiser et de donner des recommandations appropriées au client. Ces recommandations, selon la situation spécifique et les risques spécifiques de contestation, peuvent être très différentes - refus d'achat, demande d'une remise adéquate, fourniture de déclarations complémentaires, de garanties, etc.
La tâche d'un spécialiste accompagnant le vendeur est de détecter et de minimiser les risques de contestabilité des transactions antérieures avec l'objet au stade de la préparation des documents de l'objet vendu, et de donner son évaluation motivée des risques à la contrepartie (acheteur) .
Souvent, l'évaluation de la contestabilité des transactions et des conséquences probables fait l'objet de débats houleux entre le vendeur et l'acheteur avec la participation de leurs avocats, agents et spécialistes bancaires. Parfois, le bon sens l’emporte dans ces débats, parfois non.
Dans la pratique, nous rencontrons des attitudes très différentes de la part des participants intéressés au débat à l'égard de facteurs de risque de contestabilité des transactions, comme, par exemple, la non-participation à la privatisation des mineurs (avant août 1994) ;
Absence d'un des résidents pour cause d'incarcération ;
Donation entre non-parents ;
Désinscription par procuration ;
Désinscription sans inscription dans un autre lieu ;
Reconnaissance des droits de propriété par décision de justice ;
Prix non marchand dans le contrat ;
Échange inéquivalent sans paiement supplémentaire ;
Nouvelle affaire avec un acheteur de bonne foi.
La liste est longue et chaque spécialiste expérimenté aura quelque chose à y ajouter.
« Les transactions invalides sont devenues un phénomène plus rare qu’auparavant dans les années 90. Premièrement, parce que Rosreestr contrôle les droits des mineurs et n'effectue aucune transaction avec leurs biens sans l'autorisation des autorités de tutelle. Deuxièmement, le marché des services immobiliers est désormais plus transparent et de grandes entreprises y opèrent. Troisièmement, avec l'introduction du concept d'« acheteur de bonne foi », les acheteurs sont devenus plus protégés si le transfert des droits sur l'appartement est enregistré selon les règles de Rosreestr et si le prix total est inclus dans le contrat d'achat et de vente.
Il existe cependant des transactions annulables. Et, en règle générale, leurs raisons les plus courantes sont les suivantes :
La comparution des proches après la signature du contrat de rente ;
- l'apparition d'héritiers dont le vendeur ne connaissait pas (ou gardait le silence) ;
- atteinte aux droits des mineurs lors des privatisations dans les années 90 ;
- effectuer une transaction avec une personne inscrite dans une clinique de toxicomanie ou de santé mentale sans examen au moment de la transaction.
Services d’assistance juridique en matière de transactions coût à partir de 3000 roubles jusqu'à 15000 roubles Ce service comprend la consultation et la vérification (juridique) des documents de l'appartement, un certificat d'arrestation, des interdictions, des charges, des conseils en matière fiscale, la préparation des documents nécessaires à la transaction et l'accompagnement de la transaction à Rosreestr et lors des règlements.