Специфика использования земель садового некоммерческого товарищества (СНТ). В чем разница между ИЖС и СНТ? Статус земли снт что

Перед многими семьями встает задача приобретения участка для возведения на нем частного дома. В этот период возникают хлопоты не только с поисками подходящего участка, но у покупателя появляется огромное количество вопросов юридического характера, в которых разобраться самостоятельно, не имея профессиональных навыков, довольно сложно.

Что представляют собой участки ИЖС, ДНП и СНТ

Прежде всего, Вам как покупателю, необходимо разобраться, что означают такие аббревиатуры, как ИЖС, СНТ, ДНП, а затем придется узнать, в чем заключается разница между ними.

• Участки ИЖС – участки для индивидуального жилищного строительства;
• Участки ДНП – участки дачного некоммерческого партнерства;
• Участки СНТ – участки садового некоммерческого товарищества.

Участки ДНП и СНТ располагаются на землях сельскохозяйственного назначения. По новым правилам некоторые участки ДНП могут относиться к землям поселения. Участки ИЖС находятся в границах земель жилых поселений.

При выборе земельного участка никогда нельзя надеяться на случай: необходимо не просто выбрать понравившийся надел, но и определиться со статусом постройки, а для этого нужно знать статус земельного участка. Статус земли указывается в документах. Знать статус приобретаемого участка просто необходимо, поскольку от статуса земельных участков зависит разрешение на строительство и регистрацию. Давайте разберемся в преимуществах и недостатка каждого вида земельных участков. Плюсы и минусы приобретения земельных участков ИЖС

Участки ИЖС пользуются повышенным спросом, среди всех остальных они являются самыми востребованными, поскольку они предназначаются непосредственно для строительства частных коттеджей и домов. Именно поэтому стоимость таких участков является самой высокой, поскольку участки ИЖС располагаются на территории жилых поселений.

Преимущества земельных участков для ИЖС:

• На участке ИЖС можно построить дом, которому присвоят адрес, в таком доме можно без проблем прописаться;
• Наличие прописки дает возможность трудоустроиться и получать по месту жительства почту;
• При наличии постоянной регистрации возможно получить разрешение на хранение оружия;
• На участках ИЖС, как правило, действуют все городские коммуникации (газ, вода, электричество);
• Такие участки располагаются вблизи обустроенных дорог, поэтому не возникает проблем к подъезду дома в зимнее время;
• В отношении участков ИЖС действуют социальные нормы, то есть такие участки приписываются к детским садам, школам, лечебным учреждениям;
• Для дома, возведенном на участке ИЖС, несложно оформить налоговый вычет;
• Участки данного назначения банки принимают в качестве залога при необходимости получения ипотеки или кредита.

Недостатки земельных участков для ИЖС:

• Земельные участки ИЖС имеют ограничения по размеру, причем в каждом регионе нашей страны установлены свои минимальные и максимальные размеры участков;
• Для возведения жилого дома в отличие от строительства дачного дома, необходимо согласовать проект и получить соответствующие разрешения на строительство в контролирующих инстанциях и службах;
• Строительство жилого дома на участке ИЖС осуществляется согласно установленных ГОСТов и правил СНиПов;
• По окончании строительства дом требуется ввести в эксплуатацию, а для этого потребуется опять получить согласование в контролирующих учреждениях;
• Согласно закона, участки ИЖС должны быть бесплатно обеспечены хорошими подъездными путами и всеми необходимыми коммуникациями, но на практике часто бывает так, что дороги оказываются аварийными, а газ, вода и электричество подаются со сбоями.

Плюсы и минусы приобретения земельных участков ДНП

В сравнении с участками СНТ, кадастровая стоимость земель ДНП значительно ниже, поскольку земли ДНП менее плодородны. А в сравнении со стоимостью участков ИЖС, цена на участки ДНП ниже примерно на 20%. В основном участки дачного некоммерческого партнерства покупают для строительства небольших дачных домов и ведения приусадебного хозяйства. Согласно новому постановлению разрешено организовать участки ДНП на землях поселения, что сделало участки ИЖС и ДНП практически равноценными.

Преимущества земельных участков для ДНП:

• Участки ДНП стоят гораздо дешевле участков ИЖС и СНТ;
• Участки ДНП находятся за городом, поэтому у жителей имеются все преимущества сельской местности;
• Если дачный участок располагается на землях поселения, то в доме, возведенном на этом участке, будет проще прописаться, в сравнении с участком СНТ;
• Покупая землю ДНП, хозяин становится членом партнерства, благодаря чему он получает возможность голосовать на собраниях и принимать решения по возникающим вопросам;
• При строительстве дома на участке ДНП нет необходимости в проведении технической экспертизы и в признании дома жилым строением.

Недостатки земельных участков для ДНП:

• Назначение участков ДНП – сельское хозяйство, поэтому, прежде всего, они предназначены для ведения садовой деятельности и выращивания плодовых культур, следовательно, на таком участке разрешено построить дачный дом, а вот при строительстве капитального жилья для регулярного проживания могут возникнуть проблемы;
• По Конституционному суду хозяева участков ДНП имеют право прописывать в домах, построенных на таких участках, но на деле получить прописку будет крайне сложно, к тому же, этот процесс займет очень много времени;
• К таким участкам не подведены дороги, к тому же часто на них нет не только газа, но и света и водопровода. Если у хозяина дома возникает необходимость в обустройстве подъездных путей, то ему придется выполнять эту работу за свой счет. Работу по подведению коммуникаций и обустройству дорог можно доверить специальной организации, но стоимость данных услуг будет очень высокой, она может оказаться гораздо выше затрат на строительство самого дома;
• Если затраты на облагораживание инфраструктуры заложены в стоимости участка ДНП, то его цена многократно возрастает;
• На землях ДНП, как правило, не имеется государственных учреждений: поликлиник, детских садов, гастрономов. Для посещения врача понадобится обращаться в ближайший населенный пункт – город или поселок;
• В нашей стране многие банки отказываются брать участки ДНП в залог при оформлении ипотечного кредита;
• Поскольку земли ДНП не предназначаются только для садоводства и сельского хозяйства, то на них обязательно строительство дачного дома и оформление его в собственность.

• Участки СНТ в сравнении с участками ИЖС имеют более низкую цену;
• Участки СНТ располагаются за городом в живописной сельской местности;
• На этих участках нет необходимости в строительстве загородного дома, поскольку землю можно использовать непосредственно для ведения сельского хозяйства.

Недостатки земельных участков для СНТ:

• Подведением дорог и коммуникаций (электричества, водопровода и газа) должен заниматься непосредственно хозяин, а значит ему предстоит самостоятельно нести затраты на эти работы. Как правило, подвести коммуникации к такому участку крайне сложно, к тому же не всегда возможно;
• В доме, возведенном на участке СНТ, получить регистрацию не всегда удается, поскольку такие участки имеют сельскохозяйственное назначение. Получить прописку можно лишь по решению Конституционного суда (в некоторых случаях право на регистрацию в домах на участках СНТ признается за владельцами), но этот процесс отнимет очень много времени и сил;
• Участки СНТ только в редких случаях рассматриваются банками в качестве залогового имущества при возникновении необходимости в ипотечном кредитовании;
• Независимо от масштабов строительства и размера построенного коттеджа на участке СНТ, в документах он все равно будет считаться дачным домом, поэтому при желании продать такой дом, стоит быть готовым к его невысокой экспертной оценке.

Сведения, которыми необходимо располагать при покупке участков СНТ и ДНП

• Стоит отметить, что даже юристы не всегда знают о различиях между участками СНТ и ДНП, поскольку характеристики, слабые и сильные стороны этих земель схожи между собой;
• Если хозяину отказано в прописке в доме, возведенном на участке СНТ и ДНП, то ему необходимо будет выполнить экспертизу строения и получить свидетельство, что жилье соответствует установленным нормам. После этого хозяину дома необходимо будет обратиться в суд, где будет решаться его право о возможности получения регистрации;
• Получить регистрацию на законных правах на участках дачного некоммерческого партнерства или садового некоммерческого товарищества можно лишь тогда, когда сам поселок был организован законно, в связи с этим перед приобретением участка необходимо будет проверить все имеющиеся документы и личные данные продавца;
• Если у хозяина дома возникнет необходимость в подведении к участку ДНП или СНТ электричества необходимой мощности, то ему нужно будет получить разрешение от всех имеющихся членов товарищества, после чего придется получить разрешение на проведение работ в контролирующих инстанциях.

Плюсы и минусы приобретения земельных участков СНТ

Участки садового некоммерческого товарищества относятся к одной категории с участками ДНП, но различие заключается в стоимости. Участки СНТ оценивают дороже в сравнении с равнозначными участками ДНП, это связано с тем, что земля на участках СНТ более плодородная. И, как правило, участки СНТ находятся в более живописных районах, характеризующихся благоприятной экологической обстановкой. К тому же участки СНТ часто имеют хорошие дороги, к ним даже может ходить общественный транспорт.

Преимущества земельных участков для СНТ:

Итак, если оценивать все сильные и слабые стороны участков ИЖС, ДНП и СНТ, то, несомненно, самым выгодным решением для строительства дома станет приобретение участка ДНП. Самой большой сложностью, возникшей при такой покупке, станет прописка, но этот вопрос можно решить, если проявить определенную настойчивость. В результате покупатель получает неоспоримые плюсы: сравнительно невысокая стоимость участка, возможность строительства капитального дома, разрешение на регистрацию и подключение коммуникаций, без которых комфортное проживание в доме просто немыслимо.

СНТ/ДНП - что это? Если у вас возник такой вопрос, необходимо обратиться к земельному праву. Известно, что СНТ и ДНП - это юридические лица, которые создаются с целью удовлетворения некоммерческих интересов их участников в решении общих задач при ведении садоводства и дачного хозяйства. О различиях между СНТ, ДНП и ИЖС рассказывается в нашей статье.

Что такое СНТ, ДНП и ИЖС

Земельные участки могут быть выделены под ИЖС или входить в СНТ и ДНП. Что это - СНТ и ДНП , в чем их отличие от ИЖС?

ДНП — это дачное некоммерческое партнерство, СНТ — садовое некоммерческое товарищество.

ИЖС — одна из форм обеспечения граждан жильем путем строительства дома на праве личной собственности за их счет и при непосредственном участии. То есть ИЖС — это не что иное, как назначение земельного участка под строительство.

На каких землях должны находиться данные участки?

СНТ и ДНП — на землях сельскохозяйственного назначения, а под ИЖС выделяются земли поселений.

Итак, сначала разберемся с ИЖС.

Безусловно, данный вариант заинтересует тех, кто хочет построить домик вдали от городской суеты, но при этом считаться полноправным (с пропиской) хозяином владения. Спешим вас обрадовать: прописку вы получите. А теперь о минусах:

• размер земельного участка не может быть больше утвержденных норм;
• строительство можно осуществлять только после получения всех разрешений;
• такой земельный участок имеет высокую стоимость, так как находится в черте населенного пункта.

Теперь подробнее расскажем о том, что это - ДНП/СНТ. Земли на участках, которые входят в СНТ и ДНП, предназначены прежде всего для выращивания на них различных сельскохозяйственных культур. Безусловно, домик дачного типа построить здесь можно, но вот возведение благоустроенного коттеджа может стать проблематичным, так как зачастую к таким участкам не подведены газ и даже вода.

Членами СНТ и ДНП могут стать граждане, достигшие 18 лет и приобретшие участок в пределах территории товарищества. Новый член СНТ/ДНП в течение 3 месяцев получает членскую книжку.

Кроме того, СНТ, как и ДНП, образуется для реализации некоммерческих целей граждан. Так что прибыли от владения участком граждане не получают (речь не идет о продаже продукции с участка). В контексте прибыли не стоит рассматривать и деятельность руководящих органов СНТ и ДНП. Несмотря на то что каждый член объединения уплачивает членские взносы, эти деньги не идут на удовлетворение личных нужд, например, членов правления. Они тратятся на инфраструктуру СНТ/ДНП.

Членские взносы в СНТ

Законодатель в ст. 19 ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998 № 66-ФЗ устанавливает, что все члены данных объединений обязаны уплачивать членские взносы.

Несмотря на то что в законе не указан порядок взимания взносов, это не означает, что председатель объединения совместно с бухгалтером может делать это так, как ему вздумается.

Существует презумпция равенства всех членов СНТ, а соответственно, все должны платить одинаковые взносы за единицу участка, например за сотку. То есть общая сумма отчислений гражданина будет зависеть от размера его надела.

Помимо ежегодных (или ежеквартальных) взносов, уставом СНТ могут быть предусмотрены и иные отчисления, например вступительные взносы (при вступлении в товарищество).

Устав СНТ

Скачать форму устава

Устав СНТ — это его основополагающий документ, в соответствии с которым и функционирует СНТ.

Обратите внимание! Утверждать устав, вносить в него изменения или дополнения вправе только общее собрание членов СНТ.

В самом уставе должны быть отражены следующие сведения:

Не знаете свои права?

1. Общая информация:

• время образования СНТ;
• место его расположения;
• организационно-правовая форма.

Предмет и цели деятельности.

Правовое положение СНТ (права и обязанности товарищества).

Имущество СНТ, в том числе порядок внесения и размер взносов.

Членство в СНТ.

Права и обязанности членов СНТ.

Органы управления СНТ.

Компетенция органов.

Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью СНТ.

Порядок образования специального фонда.

Ответственность участников по долгам товарищества.

Вопросы делопроизводства.

Ликвидация и реорганизация СНТ.

Типовая форма устава СНТ законодателем не утверждена. Однако общие требования одинаковы: письменная форма и принятие на общем собрании СНТ.

Что лучше — СНТ или ДНП?

Садовые товарищества формировались, как правило, на рубеже 90-х годов XX века. Они располагаются на землях, которые не имеют высокой стоимости.

А вот земли, относящиеся к ДНП, — это улучшенный вариант с/х участков, почвы на которых более плодородны.

Если выбирать между СНТ и ДНП, необходимо прежде всего ответить на вопрос: СНТ/ДНП - что это для вас? Способ организации отдыха за пределами города или приобретение земельного участка для посадки растений и получения урожая?

Инфраструктура в ДНП намного лучше, чем в СНТ. Речь в данном случае идет о доступе к воде, электричеству, наличии дороги и т. д.

В некоторых случаях ДНП — это своего рода коттеджные поселки, куда приезжают отдыхать от городской жизни.

Земли сельхозназначения в СНТ и ДНП

Земельное законодательство подразделяет все земли на несколько видов, к которым относятся, в частности, земли сельскохозяйственного назначения. Это сделано для того, чтобы участки использовались строго с учетом своей специфики.

Земли с/х назначения могут использоваться для садоводческих целей (СНТ и ДНП) или для дачного строительства (ДНП).

При этом, например, дачное строительство (ДНП) возможно и на землях населенных пунктов. Так в чем же разница между этими видами земель?

Начнем с того, что земля населенного пункта всегда находится в черте города или области. А вот сельскохозяйственные земли стоят особняком — зачастую дачные массивы удалены от города на несколько десятков километров.

Но главное отличие вот в чем: если гражданин решит построить на землях с/х назначения жилой дом, то прописаться там будет очень сложно — только через суд. И только в том случае, если удастся доказать, что дом пригоден для проживания. Согласитесь, если он стоит в глуши, сделать это будет непросто.

А вот если дача построена в пределах населенного пункта, то в этом только плюсы: обслуживание территории муниципальными властями, возможность прописки и т. д.

Вот почему многие выбирают дачи именно на землях населенных пунктов.

Как перевести СНТ в ИЖС

Как быть тем, кто приобрел участок в СНТ на землях сельскохозяйственного назначения и хочет перевести его в ИЖС? Возможна ли эта процедура?

Теоретически да. Однако на практике палки в колеса будут ставить муниципальные власти, не желающие получить нового домовладельца, которого необходимо обслуживать.

Чтобы перевести земли, необходимо составить ходатайство, которое подается в уполномоченный муниципальный орган, например администрацию района или КУГИЗР (наименование может меняться в зависимости от региона). К ходатайству прикладываются следующие документы:

• документы, удостоверяющие личность заявителя;
• выписка из кадастра недвижимости;
• выписка из ЕГРП.

В некоторых случаях органы вправе запросить дополнительные бумаги.

Смысл процедуры перевода в данном случае — присоединение участка к территории поселения. Соответственно, чтобы добиться положительного результата своего обращения, гражданин должен обратить внимание на то, чтобы его участок располагался как можно ближе к населенному пункту.

По результатам рассмотрения выдается акт о переводе земель из одной категории в другую или отказ в удовлетворении заявления.

Все действия государственных органов могут быть обжалованы в суде.

А теперь давайте обратимся к практическим сложностям. СНТ/ДНП - что это ? Это земельные участки с/х назначения. Предположим, что они располагаются не на территории населенного пункта, а в непосредственной близости от него. Соответственно, чтобы перевести участок, входящий в СНТ, в земли поселений (под ИЖС), необходимо изменить генеральный план участка. Это довольно трудно и затратно. Вряд ли главный архитектор пойдет на это ради одного участка.

Законодатель не предусматривает отказ в переводе именно по этому основанию. Однако есть такой вариант отказа, как «несоответствие земель утвержденным документам территориального планирования». И в этом случае обжаловать решение об отказе в удовлетворении ходатайства о переводе будет сложно.

Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - новый закон), принятый в конце июля 2017 года (№ 217-ФЗ), даже своим названием свидетельствует об изменениях, вызванных его появлением. Изменениям и дополнениям были подвергнуты разом 39 ранее принятых законодательных актов. Видимо, по этой причине срок вступления нового закона в силу был отложен до 1 января 2019 года с установлением переходного периода сроком в 5 лет со дня вступления в силу для завершения отдельных реорганизационных процедур.

Основная цель нового закона, который сменил ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (в связи с этим утративший силу№66-ФЗ), может рассматриваться как попытка урегулирования ситуаций, сложившихся в «дачном хозяйстве» страны, в котором, где-то успешно, где-то и не очень эффективно трудятся на своё благо 60 миллионов садоводов, дачников и огородников, а это, ни много ни мало, практически половина российского населения.

Самыми болезненными проблемами, вызывающими большие нарекания, как выяснили законодатели при подготовке закона, начавшейся в 2014 году, стали следующие:

• множественность организационных форм дачных и садоводческих объединений (ДНП, СНТ, различные садоводческие и дачные кооперативы и иные варианты, все совместно представлявшие 9 самостоятельными юридическими формами некоммерческих объединений граждан, создававшихся для ведения загородного хозяйства)
• нередкие для многих садоводческих и дачных товариществ злостные поборы в виде членских и иных видов взносов
• былые административные гонения за строительство жилых домов на садовых и дачных участках, а соответственно, и невозможность регистрации (прописки) в возведённых на участках капитальных строениях, абсолютно пригодных для проживания
• дороговизна бурения и строительства скважин на воду в садоводствах или на отдельных участках, стоимость которых выливается во внушительные размеры (от 1 млн. руб. до 2.5 млн.руб.) и без которых, в отсутствие централизованного водопровода, пребывание на дачах становится просто немыслимым
• отсутствие реальной поддержки со стороны муниципалитетов уже действующим и образующимся новым дачным и садовым товариществам по обеспечению их инженерными коммуникациями.

Как решает проблемы уже не дачная, а «садово-огородная конституция»?

Чтобы понять, какие изменения привнёс новый закон и как он отразился на жизни дачников, сделаем обзор его главных положений, комментируя некоторые особенности.

Новые организационные формы некоммерческих объединений граждан для ведения загородного хозяйства

Из нового закона исключена такая правовая организационная форма объединений граждан, как «дачное некоммерческое товарищество», в связи чем в Земельный, Градостроительный, Водный, Гражданский кодексы, Жилищный РФ, в федеральные законы «О недрах», «О некоммерческих объединениях», «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», «О государственной регистрации недвижимости», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об особо охраняемых природных территориях», «О сельскохозяйственной кооперации» и в целый ряд других законов уже внесены и будут вноситься далее соответствующие изменения.

Полностью использование понятия о дачных партнёрствах должно исчезнуть через 1.5 года, но вряд ли из бытового лексикона за это время исчезнут привычные слуху слова «дача» и «дачники». Уж, очень они родные. Исторически внедрившиеся в жизнь ещё со времён Петра I, даровавшего своим приближённым за их великие заслуги перед Отчеством землю под усадьбы в великолепных окрестностях Петербурга, они вошли в обиход через слово «дача», означавшее действие царя (как производное от глагола «давать»).

Новый закон ликвидировал искусственно сформированное и до сих пор существующее различие между дачными и садоводческими товариществами, созданными в соответствии с упомянутым уже ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и установил только 2 вида юридического статуса загородных объединений граждан:

1. садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ)
2. огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ)

О правах индивидуалов, не желающих вступать в товарищество, изложено ниже. А пока рассмотрим, что нового появилось в СНТ и ОНТ.

Садоводческое некоммерческое товарищество и огородническое некоммерческое товарищество являются видами товарищества собственников недвижимости.

Новые садовые и огородные земельные участки, как и ранее, образуются из земель населённых пунктов или из земель сельскохозяйственного назначения. Каждый садовый или огородный земельные участки могут быть включены в границы только одной территории садоводства или огородничества.

Ведение садоводства или огородничества на садовых или огородных участках, расположенных в границах территории товарищества, может проводиться правообладателями участков в следующих организационно-правовых формах:

1. с участием в товариществах,
2. без участия в товариществах.

В соответствии с новым законом, установлено, что товарищество может быть образовано с минимальным число членов в 7 человек (часть 2 статьи 16 нового закона). Если требование по численности членов товарищества не будет соблюдаться, то такое некоммерческое объединение может быть ликвидировано по решению суда:

1. по иску органа госвласти субъекта РФ,
2. по иску органа местного самоуправления по месту нахождения территории садоводства или огородничества,
3. по иску собственника или правообладателя садового или огородного участка, расположенного в границах территории садоводства или огородничества.

При ликвидации товарищества имущество общего пользования товарищества (за исключением недвижимого имущества общего пользования, находящегося в собственности товарищества и оставшегося после удовлетворения требований кредиторов), передаётся собственникам участков, расположенных в границах территории СНТ или ОНТ:

• пропорционально их площади,
• вне зависимости от того, являлись ли данные лица членами товарищества (пункт 1 статьи 28 нового закона).

Законом также определены положения, касающиеся:

1. оснований и порядка принятия в члены товарищества,
2. прав и обязанностей членов товарищества,
3. оснований для прекращения членства;
4. прав и обязанностей органа управления товарищества,

которым посвящены несколько глав и статей закона, в том числе и статья 8, раскрывающая основные положения Устава товарищества.

Высшим органом товарищества является общее собрание его членов. Оно является правомочным, если на собрании присутствует более 50% членов товарищества. Решения общего собрания членов товарищества принимаются квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов от общего числа присутствующих на общем собрании членов товарищества.

Органом управления каждым из новых видов товариществ является, в общем-то, прежний орган, но с частично изменившимися полномочиями:

1. председатель, представляющий единоличный исполнительный орган,
2. правление, являющееся постоянно действующим коллегиальным исполнительным органом с предельной численностью не менее 3-х человек, но не более 5 % от числа членов товарищества, что не только создаёт определённое удобство в «управляемости» самим правлением со стороны членов товарищества, но и снижает размер членских взносов на содержание правления с уменьшившейся численностью,
3. ревизионная комиссия (ревизор), подотчётная общему собранию членов товарищества.

Правление товарищества подотчетно общему собранию СНТ или ОНТ. Избираться орган управления будет уже на 5 лет, а не на 2 года, как сейчас и до 1.01.2019 г. Несмотря на заметно больший срок его полномочий, по решению общего собрания членов товарищества, за халтурную работу председателя или нерадивых членов правления можно будет отстранить и переизбрать в любой назревший момент.

Заседание правления товарищества правомочно, если на нем присутствует не менее половины его членов. Решения правления товарищества принимаются открытым голосованием простым большинством голосов присутствующих членов правления. При равенстве голосов голос председателя товарищества является решающим.

Возможность изменения СНТ на ТСЖ

По решению общего собрания членов СНТ, собственники садовых участков вправе изменить существующий вид объединения на товарищество собственников жилья (ТСЖ). Организационно-правовая форма товарищества собственников недвижимости в этом случае не меняется, но основным требованием для такой процедуры становится соответствие ТСЖ нормам жилищного законодательства РФ, регулирующего создание ТСЖ с одновременным удовлетворением следующих условий:

1. территория садоводства находится в границах населенного пункта,
2. на всех садовых земельных участках, расположенных в границах территории садоводства, размещены жилые дома.

Изменение вида садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ) на товарищество собственников жилья (ТСЖ) реорганизацией не считается (пункт 2 статьи 27 нового закона).

Возможность изменения СНТ или ОНТ на иной вид деятельности товарищества

Садоводческое или огородническое некоммерческое товарищество может поменять вид деятельности, опять-таки по решению общего собрания:

1. на производство, переработку и сбыт продукции растениеводства,
2. иную деятельность, не связанную с с ведением садоводства и огородничества и допускающую создание потребительского кооператива.

Создание производственного кооператива является реорганизацией прежней организационно-правовой формы СНТ или ОНТ (пункт 1 статьи 27 нового закона), а значит, требует внесения изменений в ЕГРН.

Нужно или нет менять документы на узаконенные постройки в переходный период и после?

Для переходного периода, который растянется на 5 лет, то есть до 1 января 2024 года, новый закон определил следующие положения:

• ДНП, дачные кооперативы, дачные хозяйства, огороднические партнёрства и другие некоммерческие организации граждан, созданные до до 1 января 2019 года, реорганизовывать не требуется.
• С 1.01.2019 г. ко всем созданным ранее садоводческим или дачным некоммерческим партнёрствам, а также огородническим некоммерческим партнёрствам будут применяться требования нового закона даже до приведения их уставов в соответствие с новым законом:
  1. или в соответствии с положениями о садоводческих некоммерческих товариществах,
  2. или в соответствии с положениями об огороднических некоммерческих товариществах.
• Приведение учредительных документов садоводческих или дачных некоммерческих партнёрств и огороднических некоммерческих партнёрств, созданных до введения нового закона, производится после вступления нового закона в силу через внесение изменений:
  1. в учредительные документы (правоустанавливающие, устав и иные документы) и регистрации этих изменений в ЕГРН,
  2. изменения наименований некоммерческих объединений при этом не требуется, но может проводиться по желанию заинтересованных сторон,
  3. изменение наименований не требует внесения изменений в правоустанавливающие и иные документы, содержащие их прежние наименования.
• Здания на садовых участках, зарегистрированные в ЕГРН до 1.01.2019 г. с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами:
  1. замены ранее выданных документов на зарегистрированные в ЕГРН до 1.01. 2019 г. здания или внесение изменений в документы на них, изменений в записи ЕГРН, а также замены наименований объектов недвижимости не требуется,
  2. замена документов и наименований зданий может быть выполнена по желанию правообладателей объектов недвижимости.
• Расположенные на садовых участках нежилые здания, строения для сезонного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей и не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, зарегистрированные в ЕГРН до 1.01. 2019 г., признаются садовыми домами:
  1. замены ранее выданных документов на зарегистрированные в ЕГРН до 1.01. 2019 г. указанные строения или внесение изменений в документы на них, изменений в записи ЕГРН, а также замены наименований объектов не требуется,
  2. замена документов и наименований перечисленных строений может быть выполнена по желанию их правообладателей.

Реестр членов товарищества

Распределение участков между членами товарищества проводится на основании решения общего собрания членов товарищества в соответствии с реестром членов товарищества.

Садовые и огородные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам в собственность бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов РФ.

Реестр членов товарищества должен быть сформирован в течение 1 месяца со дня государственной регистрации СНТ или ОНТ в ЕГРН (статья 15 нового закона). Создаёт реестр председатель товарищества или уполномоченный на это член правления.

Реестр членов товарищества содержит следующие сведения:

1. о членах товарищества,
2. кадастровый (условный) номер каждого земельного участка, правообладателем которого является член СНТ или ОНТ (после осуществления распределения земельных участков между членами товарищества).

Члены товарищества обязаны предоставлять достоверные сведения, необходимые для ведения реестра, и своевременно информировать председателя товарищества или уполномоченного члена правления об изменении сведений.

Неисполнения требования о предоставлении сведений член СНТ или ОНТ несёт риск наложения на него расходов товарищества, связанных с отсутствием в реестре актуальной информации.

Принцип территориального подчинения товариществ

Закон ввёл принцип территориального подчинения, по которому запрещается действие на одной территории нескольких товариществ с общей инфраструктурой и одной территорией общего пользования. Иными словами, садовое товарищество внутри огородного появиться не может.

Цели введения этого принипа вполне очевидны:

1. исключение ситуаций «перетягивания» преимуществ в использовании, к примеру, трансформаторной будки, принадлежащей одному юридическому лицу, и пожарного водоёма, принадлежащего другому юридическому лицу, то есть расположенных на территориях разных юридических лиц (товариществ), но обеспечивающих электричеством и водой каждое из этих товариществ,
2. установление юридических взаимоотношений между товариществами по использованию иженерной инфраструктуры и территории общего пользования,
3. управление имуществом общего пользования в границах территории садоводства или огородничества может осуществлять только одно товарищество.

С момента введения нового закона в действие собственники садовых или огородных земельных участков, расположенных в границах территории СНТ или ОНТ, вправе создать только одно садоводческое или огородническое некоммерческое объединение. Его границы должны определяться в соответствии с документацией по планировке территории:

• документация по планировке территории до её утверждения муниципальными властями должна быть одобрена решением общего собрания членов товарищества,
• подготовка и утверждение проекта планировки территории для огороднического товарищества не требуются, а установление границ огородных земельных участков и образование огородных земельных участков и земельных участков общего назначения в границах территории ОНТ проводятся в соответствии с утверждённым проектом межевания территории.

В границы территории садоводства или огородничества при подготовке документации по планировке территории для товарищества включаются земельные участки, соответствующие одновременно следующим требованиям:

1. участки находятся в собственности учредителей товарищества,
2. участки составляют единый, неразрывный элемент планировочной структуры или совокупность элементов планировочной структуры, расположенных на территории одного муниципального образования.

При формировании новых садоводств и огородничеств и подготовке документации по планировке их территории в границы их территорий также включаются:

1. участки находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам и юридическим лицам (их общая площадь должна составлять не менее 20% и не более 25% суммарной площади садовых или огородных земельных участков, попадающих в границы территории садоводства или огородничества),
2. участки и территории общего пользования, определённые в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности (образование земельных участков общего назначения осуществляется в соответствии с утверждённым проектом межевания территории).

Запрещено установление границ территорий садоводств или огородничеств, ограничивающих или прекращающих свободный доступ с иных земельных участков к территориям общего пользования, или к земельным участкам общего пользования, расположенным за пределами границ образуемых территорий товариществ.

Имущество общего пользования в СНТ и ОНТ

Одной из задач СНТ и ОНТ является управление имуществом общего пользования, расположенного в границах территории садоводства или огородничества и принадлежащего членам товарищества.

К имуществу общего пользования, находящегося в границах территорий садоводческих или огороднических объединений, относится недвижимое имущество, которое отвечает одновременно следующим 2-м условиям:

1. имущество создано или приобретено после вступления в силу нового закона,
2. это имущество принадлежит собственниками земельных участков на праве общей долевой собственности пропорционально площадям их участков.

Такое имущество, представленное объектами капитального строительства и земельными участками общего назначения, используется исключительно для потребностей садоводов и огородников.

В перечень потребностей включаются:

1. проходы и проезды к территории
2. снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом
3. водоотведение
4. охрана
5. сбор твёрдых коммунальных отходов и иные потребности
6. движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества

Земельные участки общего назначения, относящиеся к имуществу общего пользования, формируются при разработке документации по планировке территории садоводства или огородничества.

Правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, используют земельные участки общего назначения для прохода и проезда к своим земельным участкам на следующих условиях:

1. свободно,
2. без взимания платы.

Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей участков к своим земельным наделам.

К основным целям создания имущества общего пользования новым законом отнесены:

1. использование всеми правообладателями земельных участков, находящихся в границах территории СНТ или ОНТ, для собственных нужд,
2. размещение на участках общего пользования другого имущества общего пользования (например, спортивных или детских игровых площадок. их оборудование и т.д.).

Имущество общего пользования СНТ или ОНТ может также принадлежать товариществу на праве собственности или ином праве, разрешённом гражданским законодательством.

После регистрации товарищества в ЕГРН, правообладатели входящих в него участков могут на общем собрании с присутствием 100% членов СНТ или ОНТ принять решение о желании приобрести доли в имуществе общего пользования в собственность, причём на безвозмездной основе и без выдела доли в натуре.

После регистрации в ЕГРН права собственности на долю имущества общего пользования на территории товарищества каждый из собственников такой доли неизбежно увеличивает и свою базу налогов.

По решению общего собрания членов СНТ или ОНТ, имущество общего пользования может быть передано безвозмездно муниципалитету или в государственную собственность субъекта РФ, на территориях которого действует товарищество, при выполнении следующих условий:

1. общим собранием членов товарищества принято решение о передаче имущества,
2. имущество, по закону, может находиться в государственной или муниципальной собственности,
3. есть согласие всех собственников садовых и огородных участков, оформивших и право общей долевой собственности на общее имущество на его передачу муниципалитету или в госсобственность.

На недвижимое имущество общего пользования, находящееся в собственности товарищества, не может быть обращено взыскание. В случае ликвидации товарищества такое имущество безвозмездно передаётся в общую долевую собственность собственников садовых или огородных земельных участков, расположенных в СНТ или ОНТ, пропорционально их площади. Передача производится вне зависимости от того, являлись ли собственники членами товарищества (пункт 2 статьи 28 нового закона).

Сделки с долями в праве общей собственности на имущество общего пользования

При сделках с садовыми и огородными участками, сопровождающимися переходом права собственности на эти объекты недвижимости, доля в праве общей собственности на имущество общего пользования от предыдущего владельца переходит к новому собственнику.

Собственник доли в праве общей собственности на имущество общего пользования не имеет право:

1. отчуждать долю отдельно от права собственности на свой садовый или огородный участок,
2. совершать действия, влекущие за собой передачу доли отдельно от права собственности на свой на садовый или огородный участок.

Условия договора, по которому предметом сделки фигурирует:

1. переход права собственности на садовый или огородный земельный участок без перехода доли в праве общей собственности на имущество общего пользования,
2. переход права собственности на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования без перехода права на садовый или огородный земельный участок,

являются ничтожными (в случае, если собственнику садового или огородного участка принадлежит такая доля).

Взносы в СНТ и ОНТ

Новым законом установлены лишь 2 вида взносов, которые должны вноситься членами СНТ или ОНТ в банке на расчётный счет товарищества (статья 14 нового закона):

1. членские
2. целевые

Вступительный взнос платить не придётся.

Ограничены перечни задач, на которые можно расходовать взносы. Так, членские взносы можно расходовать исключительно на хозяйственные нужды товарищества, связанные со следующими задачами:

1. с содержанием имущества общего пользования товарищества, в том числе с уплатой арендных платежей за данное имущество,
2. с проведением расчётов со снабжающими организациями - поставщиками тепловой и электрической энергии, воды, газа, водоотведеня на основании договоров, заключенных с этими организациями,
3. с проведением расчётов с оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами на основании договоров, заключенных товариществом с этими организациями,
4. с благоустройством земель общего назначения,
5. с охраной территории садоводства или огородничества и обеспечением в границах такой территории пожарной безопасности,
6. с проведением аудиторских проверок товарищества,
7. с выплатой заработной платы членам правления, с которыми товариществом заключены трудовые договоры,
8. с организацией и проведением общих собраний членов товарищества, с выполнением решений этих собраний,
9. с уплатой налогов и сборов, связанных с деятельностью товарищества, в соответствии с законодательством о налогах и сборах.

Что касается целевых взносов, то возможности их расходования более разнообразны. Связаны они со следующими задачами:

1. с подготовкой документов, необходимых для образования земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в целях дальнейшего предоставления товариществу такого земельного участка,
2. с подготовкой документации по планировке территории садоводства или огородничества,
3. с проведением кадастровых работ для внесения в ЕГРН сведений о садовых или огородных земельных участках, земельных участках общего назначения, об иных объектах недвижимости, относящихся к имуществу общего пользования,
4. с созданием или приобретением необходимого для деятельности товарищества имущества общего пользования,
5. с реализацией мероприятий, намеченных решением общего собрания членов товарищества.

Суммарный ежегодный размер платы будет равен сумме ежегодных целевых и членских взносов члена товарищества.

Обязанность по внесению взносов распространяется на всех членов товарищества. При уклонении от уплаты взносов они взыскиваются товариществом с члена СНТ или ОНТ в судебном порядке.

Те индивидуальные садоводы и огородники, что не пожелали стать членами СНТ или ОНТ, теперь обязаны платить взносы наравне с членами товариществ (статья 5 нового закона). Неуплата чревата теми же последствиями, что и для членов СНТ или ОНТ. В этом проявляется одно из отличий нового закона от ранее действовавшего закона о дачниках, позволявшего индивидуалам вносить платёжи за пользование различными ресурсами (электричеством, водой, газом, если он подведён, а также за вывоз мусора и охрану) в размере, меньшем, чем у членов товарищества, и не платить взносы на зарплату председателя и членов правления СНТ или ОНТ. При новом законе у индивидуалов появились и другие права - возможность участвовать в общих собраниях членов товариществ, голосовать по вопросам установления периодичности и размеров взносов. Нет, по-прежнему, только права участвовать в выборах председателя и членов правления.

Уставом СНТ или ОНТ могут предусматриваться случаи изменения размеров взносов для отдельных членов товарищества, учитывающие:

1. различный объём использования имущества общего пользования в зависимости от размера садового или огородного земельного участка,
2. суммарную площадь объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке,
3. размер доли в праве общей долевой собственности на земельный участок или на расположенные на нём объекты недвижимого имущества.

В общем случае, размер взносов определяется на основании приходно-расходной сметы товарищества и финансово-экономического обоснования, утвержденных общим собранием членов товарищества. Также уставом может быть установлен порядок взимания и размер пеней в случае несвоевременной уплаты взносов. Неуплата пеней, как и неуплата взносов, влечёт их взыскание в судебном порядке.

Что разрешено строить на садовых и огороднических участках?

Новое строительство капитальных жилых домов для постоянного проживания, по введённому закону, разрешается только на садовых участках и только в том случае, когда такие земельные участки включены в территориальные зоны, предусмотренные правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), для которых:

1. утверждены градостроительные регламенты,
2. в соответствии с градрегламентами установлены предельные параметры разрешённого строительства.

Хоть возведение жилых строений на садовых участках жилых домов было дозволено и до вступления нового закона в силу, прописка в них превращалась в «сизифов труд» с положительным результатом только по решению суда, признавшего жилую постройку капитальной и пригодной для постоянного проживания.

Новый закон не только полностью легализовал такое строительство, но и регистрацию в жилом доме его обитателей, даже если построен он был или будет возведён в будущем на участке площадью 6 соток.

Кроме этого, новый закон упростил процедуру перевода уже существующего садового (то есть некапитальной постройки) дома в капитальное жилое строение и обратно.

Огороднические участки должны использоваться только для выращивания фруктов и овощей, но, тем не менее, на них можно возводить хозяйственные постройки.

Тем застройщикам огороднических участков, что успели возвести на них, как разрешал ФЗ 66 (статья 33), «некапитальные жилые дома» и даже зарегистрировать собственность на них в ЕГРН, просто повезло, так как по новому закону считаться самостроем они не будут. Такие случаи коснулись, в частности, участков и построек на землях, выделенных в своё время Министерством обороны.

Для исключения неоднозначных трактовок об участках и постройках на них, об имуществе общего пользования и взносах, которые будут использоваться с 1 января 2019 года, в законе специально расшифровываются все понятия (статья 3 и статья 23 нового закона):

• садовый земельный участок - тот, что предназначен для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд, сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей
• садовый дом - здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании (строить садовые дома можно безо всяких разрешений и согласований)
• жилой дом (объект индивидуального жилищного строительства) - в случае, когда земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты , предусматривающие возможность такого строительства (статья 23 нового закона c сопутствующими пояснениями), при этом:
  1. под жилым домом понимается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем 3, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости,

  c 03.08.2018 г. получать разрешение на строительство или реконструкцию индивидуального жилого дома не требуется, но для проведения строительства необходимо уведомить местную администрацию о планируемом строительстве жилого или садового дома заказным письмом по почте, через портал госуслуг или через МФЦ, указав с своём уведомлении те сведения, что перечислены в пункте 1 статьи 51.1 Градостроительного РФ - уведомительный порядок возведения жилых домов установлен ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 340-ФЗ от 03.08.2018 г. - иными словами, если раньше для жилых или дачных домов, возведённых на дачных или садовых участках, для регистрации права собственности не требовались никакие разрешения, то с нововведением по таким объектам тоже необходимо направлять уведомления о начале и об окончании строительства, то есть такие дома должны отвечать требованиям, как и объекты ИЖС (до 1 марта 2019 года по таким домам допускается регистрация собственности без направления уведомлений о начале и окончании строительства)

  2. в срок не позднее 1-го месяца со дня окончания строительства или реконструкции объекта ИЖС или садового дома застройщик должен подать в орган местного самоуправления уведомление об окончании строительства или реконструкции (статья 16 ФЗ № 340-ФЗ , а также части 16-21 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ),
• хозяйственные постройки - сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения и постройки (в том числе временные), предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд
• огородный земельный участок - тот, что предназначен для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур,
• имущество общего пользования - расположенные в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд:
  1. объекты капитального строительства,
  2. земельные участки общего назначения,
  3. движимые вещи, созданные (создаваемые) или приобретенные для деятельности садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества;

имущество общего пользования (проход, проезд, снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, охрана, сбор твёрдых коммунальных отходов и иные потребности)используется исключительно для удовлетворения потребностей граждан, ведущих садоводство и огородничество;

• земельные участки общего назначения - земельные участки, являющиеся имуществом общего пользования:
  1. такие участки предусмотрены утвержденной документацией по планировке территории,
  2. такие участки предназначены для общего использования правообладателями земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд,
  3. такие участки могут предназначаться для размещения другого имущества общего пользования;
• взносы - денежные средства, вносимые гражданами, обладающими правом участия в товариществе (членами товарищества), на расчётный счет товарищества на цели и в порядке, которые определены настоящим Федеральным законом и уставом товарищества;
• территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд (далее - территория садоводства или огородничества) - территория, границы которой определяются утвержденной документацией по планировке территории.

О строительстве на садовых и огородных участках скважин на воду

В отношении строительства на садовых и огородных участках скважин на воду, в соответствии с новым законом (статья 31), внесены изменения в ФЗ «О недрах».

Закон «О недрах» дополнен статьёй 19 2 , в соответствии с которой:

• садоводческим и огородническим некоммерческим товариществам и правообладателям садовых или огородных земельных участков, находящихся в границах их территорий СНТ или ОНТ, предоставлено право пользования участком недр местного значения для добычи подземных вод, используемых:
  1. для целей хозяйственно-бытового водоснабжения,
  2. для личных, бытовых и иных задач, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности,
• добыча подземных вод может осуществляться в упрощённом порядке:
  1. без проведения геологического изучения недр,
  2. без проведения государственной экспертизы запасов полезных ископаемых,
  3. без геологической, экономической и экологической информации о предоставляемых в пользование участках недр,
  4. без согласования и утверждения технических проектов и иной проектной документации на выполнение работ, связанных с пользованием недрами,
  5. без представления доказательств того, что товарищества обладают или будут обладать квалифицированными специалистами, необходимыми финансовыми и техническими средствами для эффективного и безопасного проведения работ.

Главным требованием при строительстве скважин выдвинута необходимость соблюдения правил охраны подземных водных объектов, а также основных требований по рациональному использованию и охране недр.

Таким образом, некоммерческие организации, созданные для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйств до вступления в силу нового закона, вправе осуществлять добычу подземных вод для хозяйственно-бытового водоснабжения указанных некоммерческих организаций до 1 января 2020 года без получения лицензии на пользование недрами. Требование об обязательном лицензировании скважин вступит в силу с 1 января 2020 года.

Формы и порядок поддержки органами государственной власти и местного самоуправления ведения садоводства и огородничества

Новым законом (статья 26) введены обязанности муниципалитетов по разработке своих муниципальных и инвестиционных программ поддержки садоводства и огородничества, предусматривающих, помимо просветительской работы по популяризации ведения садоводства и огородничества или введения специальных подразделений, занимающихся реализацией региональной и муниципальной политики по поддержке садоводства и огородничества, решение таких очень важных задач, как:

1. организация снабжения товариществ тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведением, снабжение топливом,
2. финансирование комплексных кадастровых работ применительно к кадастровым кварталам, в границах которых расположены территории садоводства или огородничества,
3. безвозмездное приобретение в государственную собственность субъекта РФ или в муниципальную собственность имущества общего пользования (автомобильных дорог, объектов электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие объекты), расположенного в границах территории садоводства или огородничества - в соответствии с заявлениями товарищества или участников общей долевой собственности на имущество общего пользования имущества,
4. предоставление в приоритетном порядке государственной и муниципальной поддержки гражданам, имеющим право на внеочередное, первоочередное или иное льготное приобретение садовых и огородных участков,

Органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления вправе осуществлять поддержку развития садоводства и огородничества в иных формах, установленных на местном уровне в соответствии с законодательством РФ.

На перечисленные задачи органы власти вправе использовать средства федерального бюджета.

Прописка в садовых домах

До 1 января 2019 года прописаться на даче можно было лишь по решению суда, который должен был признать дом капитальным, пригодным для постоянного проживания.

После 1 января 2019 года регистрация граждан будет возможна при условии, если постройка расположена на садовом участке и зарегистрирована в ЕГРН как жилой дом.

В садовом доме зарегистрироваться для постоянного проживания нельзя.

Признание садового дома капитальным и пригодным для постоянного проживания может приравнять его, по назначению, к индивидуальному жилому дому, что, в свою очередь, может означать его статус как второй жилой недвижимости.

В связи с этим обстоятельством, кроме появления полноценного налога на такой объект недвижимости, те люди, что построили его, могут быть выселены из квартир, где они постоянно проживают по договорам социального найма и исключены из очереди на жильё.

Но более «интересной» представляется исходная ситуация - порядок перевода садового дома в жилищный фонд в настоящее время до конца не определён. Когда его уточнит правительство, тоже не ясно.

Коллизии между новым законом и другими законами

• Первая коллизия

Новым законом определены новые 2 вида товариществ (СНТ и ОНТ), а в соответствии с Гражданским кодексом РФ (статья 123.12), создание такого товарищества, как ТСН, позволительно только тем гражданам, что владеют и участком земли, владеющим долей в имуществе общего пользования, к которому относятся дороги, электросети, водопровод и т.д.

Имущество общего пользования, как определил новый закон, может или принадлежать только товариществу. или, по решению общего собрания садоводов или огородников, может быть передано безвозмездно местным муниципалитетам и органам госвласти. Иными словами, при такой передаче общего имущества его собственники лишают себя права на решение задач по управлению имуществом и развитию территорий общего пользования по своему усмотрению.

• Вторая коллизия

В соответствии с законом «О регистрации недвижимости» (№218 ФЗ) единственным подтверждением права собственности на объект недвижимости служит запись в ЕГРН. На сегодняшний день не менее 50% садоводов и огородников в России об этой записи ещё не позаботились и ограничились лишь обладанием таких документов нам землю, как:

1. членские книжки, подтверждающие только участие в общем землеотводе под садоводство (огородничество) или совершённую много ранее покупку участков на таких правах,
2. старые свидетельства, постановления глав администраций о предоставлении участков в собственность, какие-либо государственные акты о предоставлении земельных участков.

Процент таких владельцев в общей массе дачников и огородников очень высок. К примеру, в Санкт-Петербурге в 2017 году действуют 300 садоводств и огородничеств, но из них лишь около 100 оформили в собственность свои земли. В Ленинградской области, где таких товариществ свыше 3000, процент не приватизированных земель, намного больше.

Даже если участки были ранее поставлены на кадастровый учет и им были присвоены кадастровые номера как ранее учтённым в ГКН до 2008 года, то, не будучи внесёнными в ЕГРН, как того требует ФЗ № 218 (пункт 3 статьи 70), вступивший в силу 1 января 2017 года, такие участки должны сниматься с кадастрового учёта, признаваться безхозными и переходить в собственность муниципалитетов. Пользователи и владельцы таких участков, следовательно, будут регулярно пополнять ряды тех бедолаг, что до сих пор любуются на свои членские книжки садоводов.

В итоге, получается, что из поля зрения нового закона выпадают «лишние» дачники, огородники и садоводы и что правом создавать СНТ и ОНТ обладает очень малое число людей, причём только тех, кто не только внес запись о собственности на участок в реестр (ЕГРН), но и имеет во владении, как того требует новый закон, ещё и долю в землях общего пользования, внесённую в ЕГРН. А новый закон не установил порядок внесения записей в ЕГРН, касающихся садоводств и огородничеств. И всё это при том, что в садоводствах и огородничествах люди до сих пор имеют самые разные документы на землю. Ситуация, более чем напоминающая беготню белки в колесе. «Белками» в бюрократическом колесе, как понятно, могут стать садоводы и огородники, планирующие быть в СНТ или ОНТ.

• Третья коллизия

Третья коллизия связана с многообразием толкований статьи о возможности ведения садоводства и огородничества без образования юрлица.

Хоть новый закон и ввёл статью, в соответствии с которой разрешено ведение садоводства и огородничества без образования юридического лица, тем не менее, она представляется «расплывчатой» и допускающей неоднозначное восприятие:

1. населённого пункта индивидуалам не оформить, а значит, рассчитывать на муниципальные меры поддержки им не придётся,
2. индивидуалы, «удостоенные» обязанности платить взносы и правом участия в общих собраниях товарищества со своими голосами, должны «взаимодействовать с муниципалами», которые, тем не менее, не будут создавать для них никакой инфраструктуры (как говорится, «колхоз - дело, конечно, добровольное, но индивидуальности не потерпим»).

• Четвёртая коллизия

Речь о положении о долях в общем имуществе. По новому закону, все 100% собственников участков в СНТ или в ОНТ на своём общем собрании должны принять решение о желании приобрести доли в имуществе общего пользования:

1. не уточняется ни регламент, ни условия, по которым такое собрание собственников земли в товариществах (не всех членов коллектива, а именно собственников) может признаваться полномочным,
2. невозможность в реалии проведения собрания, на котором должны присутствовать 100% собственников участков в СНТ или ОНТ.

Как следствие указанных минусов положения о долях в общем имуществе, не исключаются негативные в своих последствиях ситуации, когда:

1. земля общего пользования может оказаться во владении юридического лица (товарищества) и его учредителей, которые на таких общих собраниях утверждают, в частности, сметы, размеры взносов и т.д.,
2. все собственники участков, оставшиеся «за бортом распределения», будут обязаны содержать это юрлицо и имущество общего пользования, платить за приобретение этого имущества, но его собственниками и членами товарищества не станут.

• Пятая коллизия

Складывается некоторая неразбериха с введённым законом переходным периодом. Переходный период продлится до 2024 года. В это время будут изменяться сопутствующие законы. Вместе с тем, уже с начала 2019 года СНТ и ОНТ должны пользоваться своими уставами только в той их части, которая не будет противоречить новым, меняющимся в течение 5 лет нормам. Как-то трудно увязать воедино эти 2 положения нового закона, исключающие друг друга, прописанные как «казнить нельзя помиловать.

Своим мнением о новом законе делится Председатель Профсоюза садоводов России Людмила Голосова:

Результаты рассмотрения законопроекта Государственной думой в 3-м окончательном чтении - принятие закона

20 июля 2017 года, Государственная дума приняла в третьем, окончательном чтении, закон, регулирующий ведение гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства для собственных нужд (ФЗ № 217-ФЗ).

Итогом рассмотрения многочисленных замечаний и поправок, поступивших в ходе обсуждения законопроекта, стали существенные изменения, отражённые в законе.

Отметим ещё раз основные положения закона:

• теперь будут существовать только 2 типа загородных товариществ:
  1. садоводческие
  2. огороднические,
• всем товариществам предстоит пройти перерегистрацию, решить к какому типу они относятся:
  1. решение о том, кем быть (садоводами и огородниками), принимается общим собранием товарищества,
  2. по итогам общего собрания подать соответствующее заявление в Росреестр,

взносы в новых СНТ и ОНТ:

1. взносы могут быть только 2-х типов - членские и целевые,
2. вступительных взносов не будет,
3. взносы нужно перечислять на расчётный счёт товарищества,
4. наличные взносы не допускаются,
5. размер членских и целевых взносов определяется на основании финансово-экономического обоснования, утверждённого общим собранием членов товарищества,
• минимальное количество членов товарищества - 7,
• избирать председателя теперь можно на 5 лет, а не на 2 как раньше, и неограниченное число раз, а чтобы его «свергнуть», нужно провести внеочередное общее собрание по требованию не менее, чем 1/5 от общего количества членов товарищества,

• в состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества и их родственники,

  документы товарищества должны храниться 49 лет,

  члены товарищества имеют право знакомиться с бухгалтерской отчётностью,

  если нужны копии каких-то документов, то члены товарищества могут их получить за плату, установленную общим собранием, но эта плата не должна превышать затраты на изготовление этих копий, а выдача копий документов органам власти делается бесплатно,

• члены товарищества обязаны выполнять решения не только общего собрания, но и решения, принятые председателем товарищества и правлением товарищества;
• введено понятие «жилой дом», исключающее определения «дача», «дачный дом», «дачное хозяйство» - это сделано в целях предотвращения правовых неопределённостей,
• садовый дом можно перевести в жилой дом (например, для получения права регистрации в нём) и, наоборот, жилой дом перевести в садовый (например, для сокращения налога на недвижимость), но при этом придётся обосновать ту или иную степень капитальности садового или жилого дома, в соответствии с установленными требованиями и правилами,
• на огороднических участках нельзя возводить капитальные строения - на них можно возводить только временные садовые дома, не являющиеся объектами недвижимости,
• разница между садоводами и огородниками, по новому закону:
  1. садоводы могут строить на участке жилые дома и регистрироваться в них,
  2. огородники могут строить только садовые дома для сезонного проживания,
• если большинство членов товарищества пожелает стать огородниками, то сносить уже построенные полноценные жилые дома (не сезонные) не потребуется, но на момент вступления закона в силу на постройки должно быть зарегистрировано право собственности,
• если право собственности на жилые дома не зарегистрировано, то такие дома придётся ломать, разбирать или перестраивать в садовые домики,
• владельцам участков с незарегистрированными строениями нужно знать, чтов ближайшем будущемпланируется законодательное установление впятеро большего налога на землю - по этому поводу ведётся разработка соответствующего законопроекта (о внесении изменений в Налоговый кодекс, в соответствии с которыми стоимость выявленных объектов недвижимости будет определяться как кадастровая стоимость участка, на котором расположены незарегистрированные строения, умноженная на определенный коэффициент),
• установлено, что максимальная площадь земель общего пользования (в их числе земельные участки, по которым проложены дороги и стоят столбы электропередачи, необходимые для установки трансформатора, помойки, домика правления, устройства детской площадки, организации публичных пространств между заборами, где члены товарищества смогут гулять и общаться) составляет до 1/4, то есть 25% от той площади, что занята всеми личными земельными участками, вместе взятыми,
• имущество общего пользования принадлежит членам товарищества на праве долевой собственности пропорционально площади их участков (у обладателей больших долей налог будет выше, что вряд ли их порадует, а вот для иных садоводов и огородников такое положение по налогу, наверное, обрадует, но радость будет относительной, так как их налоги: всё же, увеличатся, поскольку за свою долю коллективного имущества платить все равно придётся;
• разрешено ведение садоводства и огородничества без образования юридического лица, а в случае желания правообладателей земельных участков быть членами товарищества, им такая возможность предложена законом (причём как для собственников земли, так и для граждан, обладающих правами бессрочного пользования или аренды земельных участков),
• прописаны полномочия и ответственность некоммерческих организаций, создаваемых для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства:
  1. для удобства голосования вводится очно-заочная и заочная формы проведения общих собраний членов товарищества,
  2. возможность для общих собраний членов товарищества на добровольной основе принять решение о безвозмездной передаче части имущества общего пользования (автомобильные дороги, объекты электросетевого хозяйства, водоснабжения, связи и другие объекты) в государственную или муниципальную собственность - иными словами, коллективную собственность, по новому закону, можно не делить на доли, а отдать целиком какому-то юридическому лицу (например, передать трансформатор и сети энергетической компании, а дороги - муниципальным властям), и такое решение может стать весьма целесообразным, так как с членов товарищества снимается забота по обслуживанию и ремонту своей коллективной собственности,
  3. при неуплате взносов более чем 2 месяца член товарищества может быть исключён из товарищества, однако он все равно будет пользоваться общим имуществом (электричеством, дорогой, помойкой) и платить за это столько же, сколько члены, лишившись лишь права голосовать на общем собрании,
• доработано понятие «границы территории товарищества»: оно заменено на «территория ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд», так как именно от территории ведения садоводства или огородничества зависит размер общего имущества, который находится в общей долевой собственности и управляется товариществом,
• конкретизировано определение понятия «имущество общего пользования», установлены возможные виды и цели использования такого имущества, что позволит снизить риск появления в товариществах имущества, не связанного с его деятельностью,
• для лиц, являющихся правообладателями земельных участков, но не вступивших в товарищество, предусмотрены:
  1. обязанность осуществлять плату за приобретение, создание, содержание, текущий и капитальный ремонт имущества общего пользования, а также за услуги и работы по управлению таким имуществом в размерах, равных установленным для членов товарищества,
  2. право использовать имущество общего пользования, расположенное в границах территории ведения садоводства или огородничества, наравне и в объеме, установленном для членов товарищества,
  3. право принимать участие в голосовании на общем собрании членов товарищества по вопросам, касающимся распоряжения имуществом общего пользования;
• в отношении объединений, созданных до принятия закона и являющихся собственниками имущества общего пользования переходными положениями предусмотрена обязанность до 1 января 2024 года вынести на рассмотрение общего собрания членов товарищества вопрос о передаче такого имущества в общую долевую собственность собственников земельных участков,
• упрощён порядок лицензирования скважин товариществ - требование об их обязательном лицензировании вступает с 1 января 2020 г. (в закон «О недрах» вводится статья, закрепляющая нормы добычи подземных вод садоводческими и организации вправе вести добычу для целей хозяйственно-бытового водоснабжения до 1 января 2020 года без получения лицензии на пользование недрами).

Важная заслуга нового закона заключается в стремлении соблюсти права и тех садоводов, которые не хотят быть членами садоводческих объединений, и тех, кто является сторонником такой формы ведения хозяйства. Закон стал документом не о юридических лицах, а о взаимоотношениях граждан, которые ведут садовое и огороднические хозяйство. Планируется, что он вступит в силу с 1 января 2019 года. До этого момента садоводы, дачники и огородники будут пребывать в режиме переходного периода, приспосабливаясь к новым правилам.

О бурном обсуждении законопроекта в заключительном третьем чтении в Государственной думе свидетельствует этот видео-материал:

Полезно знать

• Чем интересна «лесная амнистия» для собственников участков - читайте
• О возможности строительства жилого дома на фермерской земле читайте .
• С расчётом налогов на объекты недвижимости по новым правилам 2019 года можно ознакомиться .

Наиболее доступные виды приобретения недвижимости ориентированы на земли и строения, расположенные в массивах:

1. дачного некоммерческого партнёрства (ДНП);
2. дачного некоммерческого товарищества (ДНТ);
3. садового некоммерческого товарищества (СНТ).

Каждая из обозначенных форм собственности относится к виду дачных кооперативов, что объединяет их по принципу .

Приобретая дачу, многие граждане считают целесообразным ориентироваться на стоимость недвижимости, игнорируя иные факторы, которые могут снизить эффективность владения участком и домиком, если не продумать соответствующие нюансы заведомо. Соответственно, следует ориентироваться не на сходство принципов использования, а на те или иные виды фактических и юридических отличий. Зная таковые, можно провести небольшой мониторинг, который позволит покупателям выбрать оптимальный вариант недвижимости.

Итак, что же такое СНТ и ДНП земля, а также ДНТ?

Земли ДНП: что это?

Это участки, которые принадлежат юридическому лицу из числа владельцев ЗУ в обозначенном комплексе . Под юридическим лицом понимается учредитель, который одновременно является членом кооператива. Третьи лица, не имеющие отношения к земельной собственности кооператива, не могут выступать учредителями.

Т.е. под статусом земли ДНП и что это такое подразумевают принадлежность участка юридическому лицу с момента регистрации.

Учредитель выступает посредником для остальных владельцев, которые вступают в члены кооператива с целью использования земель. Он согласовывает с местной администрацией принцип владения массивом, который, как правило, допускает как , так и выкупа. Если граждане ранее не использовали право , они могут приватизировать арендуемый надел.

Руководство осуществляет выборный орган ДНП – правление кооператива. В его ведении находится вся административная деятельность, а так же контроль над эксплуатацией вверенных ему земель. В основном – это земли общего пользования, которыми полностью распоряжается юридическое лицо, им выступает председатель правления.

ДНП земля и участки на ней могут находиться как на землях сельскохозяйственного назначения, так и на землях поселений.

Правление ДНП уполномочено формировать инфраструктуру дачного посёлка из средств юридического лица . Здесь требуется соблюдать нормативы:

• обработка почвы – 1 год;
• сроков застройки – 3 года.

Что такое ДНП земли населенных пунктов разобрались, едем дальше.

Что такое ДНТ земля?

Это совместная собственность владельцев ЗУ в пределах дачного посёлка . К собственности граждан относятся непосредственно использующиеся ЗУ, а так же земли общего пользования. Здесь не сформировано юридическое лицо, данная организация – совокупность собственников дач, которые . Кроме этого, они уполномочены нести ответственное распоряжение землями общего пользования, которые являются неделимой собственностью и принадлежат им солидарно, без выдела долей.

Участки ДНТ не предусматривают аренды, так как не имеют представителя в виде учредителя – организатора. Земельная собственность подразделяется :

1. на индивидуальную собственность граждан, выступающую в виде принадлежащих им участков и прилегающих дорог, проходов и т.п.
2. Земель, которые приобретаются и эксплуатируются за счёт членских взносов граждан.

Так как земли приобретаются путём выкупа, граждане распоряжаются ими по своему усмотрению. То есть здесь не устанавливается регламент объёма возводимых строений и сроков возведения таковых. По усмотрению владельцев, строения могут не возводиться, а участок эксплуатироваться только под насаждения.

Правление избирается общим собранием и подчиняется решению общего собрания. В него обязательно входит бухгалтер, который систематически отчитывается за целевое использование членских взносов. Их допустимо тратить только на цели, установленные большинством голосов дачников. По преимуществу – это развитие инфраструктуры, проведение линейных объектов и т.п.

Земли данного вида так же могут располагаться в городской черте , относясь к землям населённых пунктов, а так же – за пределом поселений и относятся к .

Земли СНТ

Земельный участок СНТ — это массивы, которые отличаются высоким плодородием, и выделяются гражданам только для дачных участков . Качество почвы выгодно отличается от наделов ДНП и ДНТ. Всегда располагаются за пределами населённых пунктов и относятся к землям сельскохозяйственного назначения. Тем не менее, не уступают в цене, сравнительно с городскими участками ДНТ и ДНП, а по сравнению с таковыми, находящимися за городом – значительно дороже.

Существуют исключительно в качестве юридического лица, с разработанным уставом и строгими нормативами использования земель общего пользования. Как правило, данные Товарищества формируются в качестве элитных дачных посёлков. Поэтому здесь отсутствует регламент строительства – дома можно строить любой площади и этажности, без ограничений со стороны учредителя.

Субъект владения – учредитель, но здесь допускается выдел участка в собственность посредством процедур:

1. выкупа или приватизации;
2. получения разрешения администрации и учредителя СНТ;
3. регистрации права собственности.

Преимущества и недостатки данных типов по сравнению друг с другом

Преимущество земель ДНТ и ДНП перед землями ИЖС, заключаются в следующем:

1. более низкая стоимость;
2. более простая процедура приобретения (выдела).

В отличие от , данные земли отличаются тем, что здесь можно возвести капитальное строение, но не разрешено разводить птицу и иную домашнюю живность.

К числу приоритетов земель ДНП и ДНТ в сравнении с участками СНТ относится так же бюджетная стоимость таковых, при аналогичном использовании участков. Но качество почв по своим характеристикам выгодно отличается в пользу наделов СНТ.

Участки в СНТ могут применяться для возведения дома, но здесь проблематично оформить регистрацию, что потребует дополнительных административных и юридических действий. Кроме этого, практически не отличается от участка под ИЖС, но участки всегда выделяются за пределами поселений.

В то же время, строительство дома в садовом товариществе не регламентировано строительными нормами, которые приходится соблюдать собственникам участков под ИЖС.

Что вам выбрать?

Опираясь на представленные характеристики, следует ориентироваться на потребности покупателей ЗУ.

Однозначно, что в приоритете для жилого дома – участок под ИЖС , а для ведения подсобного хозяйства, подразумевающего не только посадку сада и огорода, но и разведение живности – участок под ЛПХ. Если же вы выбрали не то, тогда поможет перевести категорию земли из одной в другую.

При покупке дачи следует взвесить приоритеты, которые касаются возможности возведения постройки , желания выразить себя в архитектурном замысле или в принципе отказаться от постройки. Многое зависит от финансовых возможностей семьи, её обеспечения транспортом.

Любой из приобретённых участков можно использовать с максимальной пользой для владельца. Однако целесообразно заведомо выбрать , который более всего отвечает потребностям семьи.

Возможность отдыха или проживания за городом на своих участках есть далеко не у всех россиян.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Примерно четверть владеют или пользуются участками под ИЖС или в СНТ. А в чём разница?

Классификация земельных наделов

Что такое ИЖС? Это индивидуальное жилищное строительство — эта такая форма пользования и владения земельными участками, которая подразумевает строительство на них объектов недвижимости за счёт личных средств граждан.

Разрешается строить на таких участках объекты капитального строительства высотностью не более 3-ёх этажей.

Земля может быть выделена как в черте города, так и на территориях садовых и дачных товариществ и кооперативов. Но правовое регулирование категорий земель разное.

СНТ — садовое некоммерческое товарищество — это объединение лиц с целью достижения различных садоводческих и дачных вопросов.

СНТ, как правило, располагаются на землях сельскохозяйственного назначения, а участки по ИЖС — на землях городских поселений.

Назначение

Для того чтобы понять, в чём заключается разница между ИЖС и СНТ, необходимо сравнить правовой статус ИЖС и СНТ? Все земли имеют определённое назначение.

Земли городских поселений имеют следующее назначение:

1. Строительство жилых объектов.
2. Обеспечение коммуникациями населения.
3. Транспортное назначение.
4. Расположение сельхозугодий.
5. Прочее.

Земли городских поселений предназначены:

Строительство на таких участках разрешено только при наличии специального документа — , а все постройки должны соответствовать .

Земли, имеющие сельскохозяйственное назначение, предназначены для:

Строить на землях СНТ можно, но только те постройки, которые не предназначены для круглогодичного проживания, не имеющие центральных коммуникаций и не отвечающие требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Цель приобретения

Участок для индивидуального строительства приобретают, как правило, для постоянного проживания, возведения объекта капитального строительства.

Видео: выбор земельного участка

Вторичная причина — занятие сельским хозяйством, садоводством, животноводством и огородничеством.

Участок в СНТ, как правило, приобретают для того, чтобы было, куда выехать летом отдыхать, для разведения грядок и выращивания сельскохозяйственных культур.

Строительство дома является второстепенной причиной.

Что лучше — ИЖС или СНТ?

Прежде чем разбираться, что лучше — СНТ или ИЖС, необходимо выяснить, а для каких целей приобретается участок.

Если граждане хотят иметь «загородную резиденцию», в которой можно жить и зимой, в которой есть все необходимые коммуникации и инфраструктура, то тогда нужно приобретать участок под ИЖС.

Побочно можно выращивать на нём овощи или плодовые деревья.

Если же основная цель — это возделывание сельскохозяйственных культур в сезон, то тогда нужно покупать участок в СНТ.

Права и обязанности собственников обоих типов участков одинаковые.

В чем разница?

Между землями, предназначенными под индивидуальное строительство и землями, отведёнными под садовые и дачные товарищества, есть разница. В чём разница земли СНТ и ИЖС?

Она заключается в следующем:

Участок под ИЖС располагается, как правило, в черте муниципального образования города или городского поселения	а земля под СНТ может иметь только сельскохозяйственное назначение
Земли под ИЖС можно использовать для строительства жилого дома, этажность не выше 3-ёх	на дачном участке можно построить только дачный домик
На участках ИЖС можно оформить постоянную без каких-либо препятствий.	на участке в СНТ только можно оформить прописку, но для этого необходимо будет признать строение жилым и
Участки под ИЖС, так как располагаются в черте городского поселения, подлежат благоустройству за счёт местного бюджета	инфраструктура вокруг участка также развивается за счёт местного бюджета. СНТ же развивается полностью за счёт взносов его членов

Преимущества и недостатки

У земли под ИЖС есть свои преимущества:

Некоторые льготные категории граждан	имеют право получить участок определённой площади совершенно бесплатно и чаще всего, такие участки располагаются в черте муниципального образования
Благоустройство самого участка и прилегающих к нему территорий	происходит за счёт средств бюджета муниципального образования
Наличие прописки в доме под ИЖС	позволяет хранить оружие и другие предметы, на хранение которых нужно специальное разрешение
Наличие всех инженерных коммуникаций в самом муниципальном образовании	что позволяет произвести подключение к ним участка в упрощённом порядке, и за счёт средств местного бюджета

Но есть и свои минусы. Это:

Если покупать участок, то его рыночная цена достаточно высокая	при покупке участка необходимо выиграть конкурс
Налог на имущество	так как он рассчитывается из кадастровой стоимости, а она довольно высока у участков, относящихся к городским поселениям
Ограничение по площади	в каждом регионе они разные — установлены минимальные и максимальные размеры
В течение 5-ти лет на участке должно появиться строение	в противном случае, он может быть принудительно выкуплен государством, и перепродан другому благонадёжному собственнику
Участок и строения на нём должны соответствовать не только нормам жилищного законодательства, но и	незаконно построенные строения считаются самовольной постройкой, что ведет к их сносу и уплате штрафа

У земель под садовыми товариществами также есть свои преимущества и недостатки.

К плюсам можно отнести:

Но есть и свои недостатки:

Цена и риски

Цена дачного участка значительно ниже, чем цена участка, предназначенного под индивидуальное строительство.

Даже если площадь участков одинаковая, разница в цене всё равно будет ощутима.

Не стоит возводить на участке в СНТ добротный дом, пригодный для круглогодичного проживания.

При оценке он будет проходить как летний дачный домик, что значительно снижает его стоимость. При продаже участка вложения в такой дом не оправдаются.

На участке ИЖС, как правило, уже есть все коммуникации, либо подключение к ним произойдёт в самое ближайшее время, и за счёт средств местного бюджета.

Земли СНТ, в то числе и подвод коммуникаций, развиваются исключительно за счёт средств членов.

Кроме того, может оказаться так, что ближайшая коммуникационная система находится в нескольких километрах от СНТ, и её подвод стоит огромных средств.

Перевод участков

Земли и той и другой категории имеют свои положительные и отрицательные стороны.

И, несмотря на дороговизну, земли под ИЖС пользуются большей популярностью у населения. Хотя и садовые товарищества, и кооперативы сейчас довольно популярны.

Но, сравнивая показатели земель под СНТ и ИЖС, можно сделать вывод, что преимуществ больше у участков, предназначенных под индивидуальное строительство.

Это и возможность прописки, и возможность возведения капитального дома, и многое прочее.

Но, как быть, если в наличии есть только участок в садовом товариществе, а так хочется постоянно жить на природе и иметь здесь прописку? Как выйти из положения?

Можно попытаться переоформить категорию участка, то есть вместо земли «под дачей», перевести его в категорию «под ИЖС».

То есть, сменить назначение земельного надела с сельхозугодий до земли городского поселения.

Порой сделать это бывает довольно просто, а порой очень сложно.

Всё зависит от нескольких факторов:

И сделать следующее:

Написать с просьбой сменить категорию конкретного участка	в заявлении нужно указать изначальную категорию участка, и ту, на которую необходимо поменять
Если участком владеют несколько собственников	то нужно представить нотариальное каждого из них о смене категории. Есть другой вариант — каждый из собственников должен сам написать заявление, и лично присутствовать при подаче документов
Собрать необходимые документы, и приложить их к заявлению	могут понадобиться следующие документы: вся ; вся ; свидетельство о собственности или же другие документы, имеющие отношение к данному участку
Сдать все документы на проверку	спустя 1 месяц после подачи документов, администрация представит заявителю письменный ответ. Если он будет положительный, то заявителю будет выдан о возможности перевода участка в другую категорию. Но администрация может дать и отрицательный ответ. Он должен быть письменный и аргументированный

Образец ходатайства

Ходатайство пишется на имя руководителя уполномоченного органа в администрации муниципального образования.

Также в документе нужно указать:

Причины отказа

В администрации могут и отказать в смене категории участка.

Причиной отказа может стать:

Выгода ИЖС

Выгода участков, предназначенных под индивидуальное строительство, заключается в следующем:

Участок находится на территории муниципального образования	развитая инфраструктура
Благоустройство участка происходит за счёт средств местного бюджета	перед тем, как передать участок в собственность физического лица, он должен быть подведён (и, желательно, подключён) к необходимым коммуникациям
На участке можно построить объект капитального строительства	дом, высотой не более 3-ёх этажей, в котором можно жить круглый год, и который отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям
По адресу участка можно оформить постоянную регистрацию	получать почту, устроить детей в сад и школу
При покупке такого участка есть возможность оформить	при покупке садового участка тоже есть такая возможность, но налоговики имеют право отказать на законных основаниях. А при оформлении вычета за покупку участка под ИЖС таких оснований нет
Участок под индивидуальное строительство	может быть использован в качестве залога Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем. Также по теме В чем разница между ИЖС и СНТ? Множественное число прилагательных во французском языке Женский род имен прилагательных во французском Мармелад в домашних условиях - пошаговые рецепты приготовления на пектине, желатине или без сахара Как приготовить фрикадельки из фарша для ребенка Фрикадельки для ребенка 1 год рецепты Русский математик еще сто лет назад разгадал цифровой код библии В библии что означает число 5 7 Популярное Бой под касторной Бои под касторной во время вов Списочный состав шоферов батареи флерова Александр шепс избранные небом Яблоки печёные в духовке От чего помогает активированный уголь и как правильно принимать его Для чего нужно принимать активированный уголь Приобретение товара через подотчетное лицо: учет НДС Пантюшов & Партнеры Преподобный Макарий Великий, Египетский (†391) Тропарь преподобному Макарию Великому, Египетскому Церковь святой троицы в сходне Борис ельцин биография национальность Муаммар Каддафи. Герой и диктатор. Биография муамара каддафи Сколько лет каддафи правил ливией Строительство Суп с брюссельской капустой и фрикадельками Продолжаем готовить суп с фрикадельками с капустой цветной Овощной суп с мясными фрикадельками и капустой Пошаговый рецепт супа с фрикадельками и капустой Тесто на кефире для пирога - лучшие рецепты основы для вкусной домашней выпечки Интерьер квартиры Крыло индейки в духовке рецепт Рис с курицей в мультиварке на пару Потушить рис с курицей в мультиварке В чем разница между ИЖС и СНТ? Дизайн Множественное число прилагательных во французском языке Женский род имен прилагательных во французском Мармелад в домашних условиях - пошаговые рецепты приготовления на пектине, желатине или без сахара Как приготовить фрикадельки из фарша для ребенка Фрикадельки для ребенка 1 год рецепты Стройматериалы Русский математик еще сто лет назад разгадал цифровой код библии В библии что означает число 5 7 Бой под касторной Бои под касторной во время вов Списочный состав шоферов батареи флерова Стены Александр шепс избранные небом Яблоки печёные в духовке От чего помогает активированный уголь и как правильно принимать его Для чего нужно принимать активированный уголь