Газрын үнийг тогтоохдоо хэд хэдэн нэгдсэн арга хэрэглэдэг. Эдгээр нь газар ашиглалтын төрлөөс үл хамааран түүний үнэ цэнийг тогтооход ашиглаж болох ерөнхий арга зүйн техник, үнэлгээний технологи юм. Газрын үнэлгээний тодорхой техник, аргыг ашиглах боломж, боломж нь үнэлгээний зорилго, үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн төрөл, эх сурвалжийн мэдээллийн хүртээмжээс хамаарна. Аливаа зориулалтаар газрын зах зээлийн үнийг тодорхойлох урьдчилсан нөхцөл нь зах зээлийн мэдээллийг ашиглах явдал юм. Москва дахь манай үнэлгээний компани нь танд хамгийн оновчтой аргыг сонгох замаар бүх төрлийн нутаг дэвсгэрт үнэлгээний үйлчилгээ үзүүлдэг.
Газрын үнэлгээний үндсэн аргууд нь:
- борлуулалтын харьцуулалт;
- гадагшлуулах;
- хуваарилалт;
- газрын түрээсийг капиталжуулах;
- үлдэгдэл;
- зорилготой ашиглах.
Энэ жагсаалт нь стандарт юм. Энэ нь ОХУ-ын Өмчийн яамны 2002 оны 3-р сарын 7-ны өдрийн 568-р тоот тушаалаар "Газрын талбайн зах зээлийн үнийг тодорхойлох арга зүйн зөвлөмж" баримт бичигт батлагдсан. Эдгээр аргуудыг ямар ч төрлийн нутаг дэвсгэрийг үнэлэхэд ашигладаг. Та үнэлгээний үйлчилгээ болон ашигласан аргуудын талаар илүү ихийг хуудаснаас олж мэдэх боломжтой
1. Борлуулалтын харьцуулалтын арга
Энэ нь барилга байгууламж, барилга байгууламж, (эсвэл) байгууламжийн эзэмшиж буй газар, бүтээн байгуулалтаас чөлөөлөгдсөн газрыг үнэлэхэд ашиглагддаг. Энэ аргыг хэрэглэх нөхцөл нь үнэлж буй эд хөрөнгийн ижил төстэй газартай хийсэн гүйлгээний үнийн талаархи мэдээлэлтэй байх явдал юм. Газартай хийсэн гүйлгээний үнийн талаархи мэдээлэл байхгүй тохиолдолд нийлүүлэлтийн (эрэлтийн) үнийг ашиглахыг зөвшөөрнө.
Газрын үнэлгээний энэхүү арга нь дараахь үйлдлүүдийн дарааллыг агуулна.
- үнэлгээний объектыг ижил төстэй объекттой харьцуулах элементүүдийг тодорхойлох (цаашид харьцуулах элемент гэх);
- аналоги болон үнэлж буй газрын талбайн ялгааны шинж чанар, зэргийг харьцуулах элемент тус бүрийг тодорхойлох;
- үнэлэгдсэн газар дээрх аналог бүрийн ялгааны шинж чанар, зэрэгт тохирсон аналогийн үнийн зохицуулалтын харьцуулах элемент тус бүрийг тодорхойлох;
- аналог тус бүрийн үнийг харьцуулах элемент тус бүрт тохируулга хийх, үнэлэгдсэн газрын талбайн ялгааг арилгах;
- аналогийн тохируулсан үнийг үндэслэлтэй нэгтгэх замаар газрын зах зээлийн үнийг тооцоолох.
Харьцуулах элементүүдэд үнэлж буй хөрөнгийн үнэ цэнийн хүчин зүйлүүд (үнэлгээ хийгдэж буй хөрөнгийн зах зээлийн үнэд нөлөөлж буй хүчин зүйлүүд), зах зээл дээр үүссэн газартай хийсэн хэлцлийн шинж чанарууд орно.
Зардлын хамгийн чухал хүчин зүйлүүд нь:
- байршил, орчин;
- газрын зориулалт, зөвшөөрөгдсөн ашиглалт, бусад этгээдийн газар эзэмших эрх;
- физик шинж чанар (тусламж, талбай, тохиргоо гэх мэт);
- тээврийн хүртээмж;
- дэд бүтэц (инженерийн сүлжээ байгаа эсвэл ойрхон байгаа эсэх, тэдгээрт холбогдох нөхцөл, нийгмийн дэд бүтцийн байгууламж гэх мэт).
2. Тусгаарлах арга
Энэ аргыг агуулсан газрыг үнэлэх үндсэн дүрмүүд нь:
Газрын үнэлгээний энэхүү арга нь дараахь үйлдлүүдийн дарааллыг агуулна.
- үнэлэгдсэн газрын нөхөн сэргээлтийн зардал эсвэл нөхөн үржихүйн зардлын тооцоо;
- Үнэлгээтэй газрын зах зээлийн үнийг үл хөдлөх хөрөнгийн нэг объектын зах зээлийн үнэ, түүний дотор үнэлэгдсэн газар, солих, нөхөн сэргээх зардал зэргийг хасаж тооцох.
3. Түгээлтийн арга
Баригдсан газрыг үнэлэхэд ашигладаг.
Энэхүү аргачлалаар батлагдсан газрын үнэлгээний дүрэм:
- Үнэлгээ хийгдэж буй газрын талбайг багтаасан үл хөдлөх хөрөнгийн нэг объекттой ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний үнийн талаархи мэдээлэл байгаа эсэх. Гүйлгээний үнийн талаархи мэдээлэл байхгүй тохиолдолд нийлүүлэлтийн (эрэлтийн) үнийг ашиглахыг зөвшөөрнө;
- нэг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэд газрын талбайн хамгийн их магадлалтай хувь хэмжээний талаарх мэдээлэл байгаа эсэх;
- газрын сайжруулалтыг хамгийн үр дүнтэй ашиглахад нийцүүлэх.
Энэ арга нь дараахь үйлдлүүдийн дарааллыг агуулна.
- нэг үл хөдлөх хөрөнгийн объект, түүний дотор үнэлэгдсэн газрын талбайг ижил төстэй объекттой харьцуулах элементүүдийг тодорхойлох;
- нэг үл хөдлөх хөрөнгийн объектоос аналог бүрийн шинж чанар, ялгааны зэргийг харьцуулах элемент тус бүрийг тодорхойлох, түүний дотор үнэлэгдсэн газрын талбай;
- Үнэлгээ хийгдэж буй газрын талбайг багтаасан үл хөдлөх хөрөнгийн нэг объектоос аналог тус бүрийн ялгааны шинж чанар, зэрэгт тохирсон аналогийн үнийн тохируулгын харьцуулах элемент тус бүрийг тодорхойлох;
- аналог тус бүрийн үнийг харьцуулах элемент тус бүрт тохируулга хийх, үнэлж буй газрын талбайг багтаасан үл хөдлөх хөрөнгийн нэг объектоос тэдгээрийн ялгааг арилгах;
- нэг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг, түүний дотор үнэлэгдсэн газрын талбайг аналогийн тохируулсан үнийг үндэслэлтэй нэгтгэх замаар тооцоолох;
- Үнэлгээнд хамрагдсан нэг үл хөдлөх хөрөнгийн объектын зах зээлийн үнийг нэг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэд тухайн газрын эзэмшиж буй хувь хэмжээний хамгийн их магадлалтай үнээр үржүүлэх замаар үнэлэгдсэн газрын зах зээлийн үнийг тооцоолох обьект.
4. Газрын түрээсийг хөрөнгөжүүлэх арга
Энэхүү газрын үнэлгээний аргыг хөгжүүлсэн болон боловсруулаагүй газрыг үнэлэхэд ашигладаг. Уг аргыг хэрэглэх нөхцөл нь үнэлгээ хийлгэж буй газраас газрын түрээс авах боломж юм.
Газрын үнэлгээний энэхүү арга нь дараахь үйлдлүүдийн дарааллыг агуулна.
- газрын талбайгаас үүссэн газрын түрээсийн тооцоо;
- газрын түрээсийн хөрөнгийн харгалзах коэффициентийн утгыг тодорхойлох;
Газрын түрээсийг капиталжуулах гэдэг нь үнэлгээ хийх өдөр өөр хоорондоо тэнцүү буюу ижил хугацаанд ижил хувь хэмжээгээр өөрчлөгдөх газрын түрээсийн ирээдүйн бүх утгыг тодорхойлохыг хэлнэ. Тооцооллыг үнэлгээ хийсэн өдрөөс хойшхи эхний үеийн газрын түрээсийн үнийг үнэлгээчний тодорхойлсон харгалзах капиталжуулалтын итгэлцүүрт хуваах замаар хийгддэг.Энэ аргын хүрээнд газрын түрээсийн үнийг түрээсийн орлогод тооцож болно. газрын зах зээлд давамгайлсан нөхцөлд газар.
5. Үлдсэн арга
Энэ нь баригдсан болон баригдаагүй газрыг үнэлэхэд ашиглагддаг. Энэ аргыг хэрэглэх нөхцөл нь орлого бий болгох сайжруулалт бүхий үнэлэгдсэн газрыг хөгжүүлэх боломж юм.
Газрын үнэлгээний энэ арга нь дараахь тооцооны дүрмийг агуулна.
- үнэлэгдсэн газрыг хамгийн үр ашигтай ашиглахад тохирсон сайжруулалтыг нөхөн сэргээх, солих зардлыг тооцоолох;
- нэг үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой хугацааны үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг зах зээлийн түрээсийн хувь хэмжээгээр тооцох;
- нөхөн үржихүйн болон орлуулах зардлын бүтээгдэхүүн болох тодорхой хугацааны сайжруулалттай холбоотой үйл ажиллагааны цэвэр орлогын тооцоо
- сайжруулалтаас олсон орлогын зохих капиталжуулалтын хувь хэмжээгээр сайжруулалтыг тооцоолох;
- газрын түрээсийн хэмжээг нэг үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой хугацааны үйл ажиллагааны цэвэр орлого ба тухайн хугацааны сайжруулалтад хамаарах үйл ажиллагааны цэвэр орлогын зөрүүгээр тооцох;
- газрын түрээсийг капиталжуулах замаар газрын зах зээлийн үнийг тооцох.
6. Зориулалтын хэрэглээний арга
Газрын үнэ цэнийг үнэлэх энэхүү арга нь бүтээн байгуулалттай болон баригдаагүй газарт хамаарна. Уг аргыг хэрэглэх нөхцөл нь тухайн газрыг ашиг орлоготой болгох боломж юм.
Энэхүү аргачлалаар батлагдсан газрын үнэлгээний дүрэмд дараах дарааллаар ажиллах шаардлагатай байна.
- газрыг хамгийн үр дүнтэй ашиглах хувилбарын дагуу ашиглахад шаардагдах зардлын хэмжээ, цаг хугацааны бүтцийг тодорхойлох (жишээлбэл, газрын талбайг сайжруулах зардал эсвэл газрыг салангид хэсгүүдэд хуваах зардал гэх мэт). хэлбэр, төрөл, хэрэглээний шинж чанараараа ялгаатай);
- газрыг хамгийн үр ашигтай ашигласнаас олох орлогын хэмжээ, цаг хугацааны бүтцийг тодорхойлох;
- газрыг хамгийн үр ашигтай ашигласнаар орлого олоход шаардагдах үйл ажиллагааны зардлын хэмжээ, цаг хугацааны бүтцийг тодорхойлох;
- үнэлэгдсэн газарт хөрөнгө оруулах эрсдэлийн түвшинд тохирсон хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг тодорхойлох;
- газар ашиглахтай холбоотой бүх орлого, зардлыг хөнгөлөх замаар газрын үнэ цэнийг тооцох.
Газрын талбайн тооцоолсон үнийн эцсийн үнэ цэнийг янз бүрийн аргаар олж авсан үр дүнд үндэслэн гаргана. Эдгээр өгөгдлийг харьцуулахдаа илүү бүрэн гүйцэд, найдвартай мэдээлэлд суурилсан тооцоололд давуу эрх олгохыг зөвлөж байна. Өөр өөр арга, арга, дүрмээр тооцсон газрын үнийн зөрүү их байгаа нь үнэлгээний алдаа, эсвэл газрын зах зээлийн тэнцвэргүй байдлыг илтгэнэ.
Та газрын зах зээлийн эцсийн үнийг хүлээн авсны дараа газрын үнэлгээний тайланг гаргаж эхлэх хэрэгтэй.
Тиймээс бид газрын талбайн зах зээлийн үнэ цэнийг үнэлэх үндсэн аргуудыг зах зээлийн өртөг өндөртэй, ашигтай гэсэн гурван хандлагаар судаллаа. Үнэлгээний үр дүнд бид зах зээлийн гурван үнэ цэнийг олж авдаг бөгөөд энэ нь хамгийн тохиромжтой байх ёстой. Гэсэн хэдий ч дүрмээр бол эдгээр аргаар олж авсан газрын үнэ цэнэ нь өөр хоорондоо ялгаатай байдаг. 1998 оны 7-р сарын 29-ний өдрийн 135-ФЗ "ОХУ-д үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай" Холбооны хуулийн шаардлагын дагуу эдгээр гурван аргын аргыг хэрэглэх явцад олж авсан үр дүнг нэг эцсийн байдлаар нэгтгэх ёстой. үнэ цэнэ.
Өөрөөр хэлбэл, үнэлгээний үр дүнг зөвшилцөх журмаар явах шаардлагатай байна.
Зөвшөөрөхдөө үр дүнгийн зөрүү 50% -иас хэтрэхгүй байх ёстой гэдгийг анхаарч үзэх хэрэгтэй.
Хэрэв бүх аргын аргууд ижил төстэй үр дүнг өгдөг бол зах зээлийн үнийн арифметик дундажийг тооцоолох замаар нэгтгэх боломжтой.
Хэрэв үр дүн нь эрс ялгаатай бөгөөд аль нэг аргыг илүү хууль ёсны гэж үзэх үндэслэл байгаа бол илүү найдвартай үр дүн өгөхөд зах зээлийн үнийн дундаж утгыг тооцоолно. Жинлэх коэффициентийг мэргэшсэн эсвэл шаталсан шинжилгээний загварыг ашиглан сонгоно.
Газрын зах зээлийн эцсийн үнийг тооцоолох жишээг өгье.
Анхны өгөгдөл.
Үнэлгээний ажлын үр дүнд газрын зах зээлийн үнэлгээний талаарх дараах мэдээллийг авсан (Хүснэгт 10.1).
Анхны өгөгдөл (руб.)
Газрын зах зээлийн эцсийн үнийг тодорхойлох.
Шийдэл.
Эхний сонголт. Зах зээлийн үнийн арифметик дундажийг тооцоолох:
(I 350,000 + 1,580,000 + 1,620,000) / 3 = 1,516,666 рубль.
Хоёр дахь сонголт. Зах зээлийн жигнэсэн дундаж үнийн тооцоо:
1,350,000-0,1 + 1,580,000 -0,6 +1,620,000 0,3 = Би 569,000 урэх.
Одоо илүү нарийвчлан авч үзье шаталсан шинжилгээний арга, энэ нь үнэлгээний үйл ажиллагааны практикт улам бүр эрх мэдэлтэй болж байна.
Шатлалын шинжилгээний арга (HAM) нь асуудлын мөн чанарыг тодорхойлсон элементүүдийг шаталсан байдлаар төлөөлөх системчилсэн журам юм. Энэ арга нь асуудлыг улам бүр энгийн бүрэлдэхүүн хэсгүүдэд задлах, хосолсон харьцуулалтыг ашиглан шийдвэр гаргагчийн дүгнэлтийн дарааллыг цаашид боловсруулахаас бүрдэнэ. Үүний үр дүнд шаталсан элементүүдийн хоорондын харилцан үйлчлэлийн харьцангуй зэрэг (эрчмийг) илэрхийлж болно. Дараа нь эдгээр дүгнэлтийг тоогоор илэрхийлнэ.
MAI нь олон дүгнэлтийг нэгтгэх, тэргүүлэх шалгуурыг олж авах, өөр шийдлийг олох процедурыг агуулдаг. Сонголтын асуудлыг шийдвэрлэх ийм хандлага нь хүмүүсийн логик, бүтээлч сэтгэх, үйл явдлыг тодорхойлох, тэдгээрийн хоорондын харилцаа холбоо тогтоох байгалийн чадвараас үүдэлтэй юм.
Үнэлгээний үр дүнг уялдуулахын тулд дараах хэлбэртэй гурван түвшний шатлалыг ихэвчлэн ашигладаг.
дээд түвшин - зорилго (объектийн зах зээлийн үнэ цэнийн үнэлгээ); дунд түвшний - батлах шалгуур; доод түвшин - хувилбарууд (янз бүрийн аргаар олж авсан үнэлгээний үр дүн).
Үнэлгээний үр дүнг зөвшилцөх шалгуур нь дараах байж болно.
A. Зорилгодоо тохирсон. Боломжит хөрөнгө оруулагч, худалдан авагч эсвэл худалдагчийн бодит санаа бодлыг тусгах чадвар.
B. Үнэлгээний найдвартай байдал: шинжилгээнд үндэслэсэн мэдээллийн төрөл, чанар, цар хүрээ.
B. Зах зээлийн хэлбэлзлийг харгалзан үзэх аргуудын параметрүүдийн чадвар.
D. Тухайн объектын үнэ цэнэд нөлөөлөх онцлог шинж чанарыг харгалзан үзэх чадвар (байршил, хэмжээ, боломжит ашиг).
Үр дүнг уялдуулах эхний хоёр шалгуурыг ашиглан шаталсан диаграммыг (Зураг 10.1) байгуулъя: үнэлгээний зорилго, найдвартай байдалд нийцэж, тооцоолол хийхийг хичээ. Диаграмм нь тохирох болон хосоор харьцуулах түвшинг тодорхой харуулж байна.
Цагаан будаа. 10.1.
Бүтээсэн шатлалын дагуу нэг үнэлгээ авахын тулд юуны өмнө "зорилгодоо нийцсэн байдал", "үнэлгээний найдвартай байдал" гэсэн шинж чанарууд нь нэг үнэлгээг хэр хэмжээгээр тодорхойлж байгааг тодорхойлох шаардлагатай. Энэ хоёр шинж чанар нь чухал боловч аль нь илүү чухал, хэр чухал болохыг эхлээд тодорхойлох ёстой. Үүнийг хийхийн тулд бусад аргуудын хамт хосолсон харьцуулах аргыг ашиглаж болно.
Үүнийг хийхийн тулд урвуу тэгш хэмтэй матрицыг байгуулж, харьцааны хуваарийг хосоор нь харьцуулахдаа ашигладаг (Хүснэгт Y.2). Энэ хуваарийг эмпирик байдлаар бүтээсэн бөгөөд хосоор нь харьцуулахад өргөн хэрэглэгддэг.
Харьцангуй ач холбогдлын хэмжүүр
|
Эрчим хүч хамаатан садан ач холбогдол |
Тодорхойлолт |
Тайлбар |
|
Зүйрлэшгүй |
Мэргэжилтэн харьцуулах нь хэцүү гэж үздэг |
|
|
Адилхан ач холбогдол |
Зорилгодоо хоёр үйл ажиллагааны адил хувь нэмэр оруулах |
|
|
Нэг нь нөгөөгөөсөө дунд зэргийн давуу тал |
Туршлага, дүгнэлт нь нэг үйл ажиллагааг нөгөөгөөсөө бага зэрэг давуу болгодог. |
|
|
Ач холбогдол бүхий эсвэл хүчтэй давуу тал |
Туршлага, шүүлт нь нэг үйл ажиллагааг нөгөөгөөсөө хүчтэйгээр давуу болгодог. |
|
|
Чухал давуу тал |
Үйл ажиллагааны нэг нь маш хүчтэй давамгайлсан тул практик ач холбогдолтой болдог |
|
|
Маш хүчтэй давуу тал |
Нэг төрлийн үйл ажиллагааны нөгөөгөөс илт давуу тал нь хамгийн хүчтэй нотлогддог |
|
|
Хоёр зэргэлдээ шүүлтийн хоорондох завсрын шийдэл |
Буулцах тохиолдолд хэрэглэнэ |
|
|
Дээрх тоонуудын эсрэг тоо |
Хэрэв нэг төрлийн үйл ажиллагааг нөгөөтэй нь харьцуулахдаа дээрх тоонуудын аль нэгийг (жишээлбэл, 3) авсан бол хоёр дахь төрлийн үйл ажиллагааг эхнийхтэй харьцуулахдаа бид эсрэг утгатай (жишээлбэл, 1/3) авна. |
Хэмжээний өгөгдлийг ашиглан бид тохирох хоёр шалгуурын хувьд хосолсон харьцуулах матрицыг бөглөнө (Хүснэгт 10.3):
Хүснэгт 10.3
Хосолсон харьцуулах матриц 1
|
Захидал |
Найдвартай байдал |
|
|
Захидал |
||
|
Найдвартай байдал |
Энэхүү "найдвартай байдлын" шинж чанараас илүү "дагах" шинж чанарыг илүүд үзэх зэрэг нь дараахь жингийн коэффициентүүдийг тодорхойлдог.
- "Дагаж мөрдөх" - 0.875;
- "найдвартай байдал" - 0.125.
Векторыг тодорхойлох с- Бид жинлэх коэффициентийн хувьд дараах аргыг ашигладаг. Хосолсон харьцуулах матрицын элементүүдийг мөрөөр нэгтгэн гаргана (утга тус бүрийн хувьд / нийлбэрийг тооцно. w = w x + w d+...+ I/D. Дараа нь бүх зүйл wТэдгээрийн нийлбэр нь 1-тэй тэнцүү байхаар нормчлогддог. Үүний үр дүнд бид хүссэн векторыг олж авах ба Иймээс ig = w/(a x + a 2 +...+ a p).Жингийн коэффициентийг олох энэ аргыг хэрэгжүүлэхэд хялбар боловч эх сурвалжийн өгөгдлийн чанарыг тодорхойлох боломжийг олгодоггүй.
Дараагийн шатанд бид ашигласан үнэлгээний аргуудын аль нь зорилгод хамгийн тохиромжтой болохыг тодорхойлно. Үүний тулд хосолсон харьцуулалтын харгалзах матрицыг бүрдүүлнэ (Хүснэгт 10.4).
Хүснэгт 10.4
Хосолсон харьцуулах матриц 2
|
Үнэтэй |
Зах зээл |
Ашигтай |
|
|
Үнэтэй |
|||
|
Зах зээл |
|||
|
Ашигтай |
Энэхүү матриц нь зах зээлийн арга нь энэхүү үнэлгээний зорилгод хамгийн нийцэж байгааг, орлогын арга нь энэ зорилгод бага зэрэг нийцэж, зардлын арга нь энэ зорилгод маш бага нийцэж байгааг харуулж байна. "Зориулалтад тохирсон" шинж чанарын харгалзах жингийн коэффициентүүд (матрицаар тодорхойлсон дарааллаар): 0.091; 0.658; 0.251.
Хүснэгт 10.5
Хосолсон харьцуулах матриц 3
|
Үнэтэй |
Зах зээл |
Ашигтай |
|
|
Үнэтэй |
|||
|
Зах зээл |
|||
|
Ашигтай |
"найдвартай байдлын" шинж чанарын харгалзах жингийн коэффициентүүд нь: 0.26; 0.43; 0.31.
Дараа нь эхний, хоёр, гуравдугаар матрицад тооцоолсон жингийн коэффициентийг харгалзан, үнэлгээний үр дүнгийн талаар өмнө нь өгсөн өгөгдлийг ашиглан: зардлын арга - 1,350,000 рубль, зах зээлийн хандлага - 1,580,000 рубль, орлогын хандлага - 1,620,000 рубль. . энэ газрын үнэлгээний эцсийн үнэ цэнэ, тэнцүү
1,537,164 рубль
Түүнээс гадна, энэ утгыг тооцоолохдоо бид доороосоо дээшээ явдаг. Нэгдүгээрт, бид матрицын өгөгдлийг ашиглан зөвшөөрлийн шалгуур тус бүрээр газрын зах зээлийн үнийг тооцоолно.
2 ба 3, зөвхөн дараа нь матрицын нэг коэффициентийг ашиглан: 0.875 ба 0.125, бид газрын зах зээлийн үнийн эцсийн утгыг тооцоолно.
Манай тохиолдолд зах зээлийн хандлага нь үнэлгээний зорилгод хамгийн их нийцдэг бөгөөд энэ арга нь хамгийн найдвартай байдаг тул эцсийн үнэлгээ нь зах зээлийн хандлагаас ихээхэн хамаардаг.
Зах зээлийн үнэ гэдэг нь чөлөөт зах зээлийн өрсөлдөөнт гүйлгээний бүх талуудын тохиролцсон үнэ юм. Энэ үнэд чухал нөхцөл байдал нөлөөлдөггүй бөгөөд түүнийг суурилуулах үйл явцыг заавал болон сайн дурын үндсэн дээр зөвшөөрдөг.
Зах зээлийн үнэлгээ
Аливаа үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тогтоох тусламжтайгаар . Өргөн утгаараа энэ үйл явц нь одоо байгаа аливаа хязгаарлалтыг харгалзан өмчлөх эрхийн үнэлгээ юм. Холбогдох байгууллагаар гүйцэтгүүлж, үйл ажиллагааны дарааллыг тогтоодог Холбооны хууль No 135-FZ "ОХУ дахь үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай."Хуульд заасан тохиолдолд, тухайлбал ОХУ, холбооны аль ч субъект эсвэл хотын захиргааны өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийг (бүхэл бүтэн буюу хэсэгчлэн) эзэмшиж байгаа тохиолдолд заавал үнэлгээ хийх шаардлагатай.
Иргэний хуульд зааснаар үл хөдлөх хөрөнгө нь газар, түүнчлэн шилжүүлэх боломжтой боловч зориулалтын дагуу нөхөж баршгүй хохирол учруулах объект гэж тооцогддог. Жишээлбэл:
- барилга байгууламж;
- газар;
- сансрын биет гэх мэт.
- байршил;
- барилгын ажлын огноо (хэрэв байгаа бол);
- техникийн үзүүлэлтүүд;
- дэд бүтэц;
- замын хөдөлгөөний хөдөлгөөн гэх мэт.
- хөрөнгийн дахин үнэлгээ;
- үнэт цаас гаргах;
- моргейжийн бүртгэл;
- төрөл бүрийн гүйлгээ хийх (худалдан авах, худалдах, хандивлах гэх мэт);
- хувьчлал, түүнчлэн бусад олон нөхцөл байдал.
- Үнэлгээний товчоо. Одоогийн байдлаар олон төрлийн үнэлгээний үйл ажиллагаа явуулдаг арилжааны пүүсүүд олон байдаг ч хуулийн үйлчилгээ үзүүлдэггүй. Гол нөхцөл бол өөрийгөө зохицуулах байгууллагын нэг хэсэг болох ийм оффис байх явдал юм.
- Үл хөдлөх хөрөнгийн агентлаг. Олон томоохон үл хөдлөх хөрөнгийн агентлагууд ажилтнууддаа шинжээч үнэлгээчидтэй байдаг. Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийн газраар газар зарж байгаа бол эдгээр ажилтнууд тусалж, үнэлгээ хийх боломжтой.
- Хуулийн фирм. Эдгээр фирмүүдийн ихэнх нь хууль зүйн туслалцаа үзүүлэхээс гадна шалгалт, үнэлгээтэй холбоотой тодорхой үйлчилгээ үзүүлдэг.
- Хувийн үнэлгээчин. Хуулиар хувийн үнэлгээний үйл ажиллагаа явуулахыг хориглоогүй. Ийм шинжээч нь дээр дурдсан компаниудын ажилчдын адил үнэлгээний аргыг ашигладаг. Бусад тохиолдлын нэгэн адил ийм үнэлгээчин нь ОХУ-ын хууль тогтоомжийн дагуу ажилладаг.
Үнэлгээний аргууд
Үнэлгээний үндсэн аргууд нь дараахь аргууд юм.- борлуулалтын харьцуулалт;
- хуваарилалт;
- гадагшлуулах;
- газрын түрээсийг капиталжуулах;
- газрын үлдэгдэл;
- ашиглах боломжтой.
Зах зээлийн үнэлгээний тооцоо
Газар ашиглах үл хөдлөх хөрөнгийн тооцооны жишээг авч үзье олборлох арга, учир нь энэ аргыг мэргэжлийн үнэлгээчид ихэвчлэн ашигладаг.Энэ жишээн дэх гол үзүүлэлт нь газар, түүний дотор байрлах барилга (850 м.кв) юм. Энэ талбай нь барилгын доор байна гэж бодъё. 1 м.кв талбайн үнэ. барилга нь 25,000 рубльтэй тэнцэнэ.
Энэ аргыг ашиглан зах зээлийн үнийг мэдэхийн тулд та дараах томъёог ашиглан үүнийг тооцоолох хэрэгтэй.
A1? A2 = B1, хаана
- A1 - барилгын талбай;
- A2 - 1 нэгжийн үнэ. квадратууд;
- B1 - эцсийн зардал.
850 ? 25 000 = 21 250 000.
Зах зээлийн судалгаагаар барилга барихад 32,500 рубль зарцуулдаг. Элэгдлийн хувь нь 0.75% гэж хэлье. Дараа нь та барилгын зах зээлийн өртөгийг олж мэдэх хэрэгтэй.
850 ? 25 000 ? 0,75 = 15 937 500.
Төгсгөлд нь та сайтын өртөгийг өөрөө олж мэдэх боломжтой. Энэ нь:
21,250,000 - 15,937,500 = 5,312,500 рубль.
Кадастрын болон зах зээлийн үнэ цэнэ
Кадастрын үнэ цэнийг ОХУ-ын Засгийн газар тогтоодог. Зах зээл нь янз бүрийн хүчин зүйлээс хамаардаг бөгөөд тэдгээрийн ихэнх нь кадастрын үнэлгээ хийхдээ огт тооцдоггүй. Энэ бол хоёр төрлийн зардлын гол ялгаа юм. Бусад ялгаадараах зүйл тохиолдож болно:- кадастрын үнэ цэнийг бүрдүүлэхдээ улирал, эрэлт хэрэгцээ, зах зээлийн ерөнхий байдал хамаагүй;
- кадастрын үнэ цэнийг материалын шинжилгээгээр, зах зээлийн үнэ цэнийг өрсөлдөх чадвар, янз бүрийн санал гэх мэтээр тодорхойлдог;
- Кадастрын үнэ цэнэ нь хүн амын төлбөрийн чадвар, үл хөдлөх хөрөнгийн байршил гэх мэт хүчин зүйлээс шалтгаалан заримдаа хэт өндөр байж болно. анхааралдаа авдаггүй.
Заримдаа энэ нь ойролцоох дэд бүтэц байгаа тул зардал нь ихээхэн хөөрөгдөж байж болох юм, хэдийгээр эдгээр барилгууд нь бодит байдал дээр өртгийн өсөлтөд нөлөөлөхгүй.
Эдгээр хоёр төрлийн үнийн ялгаа нь татвар ногдуулахад чухал үүрэг гүйцэтгэдэг (ОХУ-ын Газрын тухай хуулийн 65-р зүйл). Гэсэн хэдий ч кадастрын үнийн хөөрөгдөл нь заримдаа хүн амын хувьд тэсвэрлэшгүй дарамт болдог, учир нь ихэнх тохиолдолд энэ нь зах зээлийн үнээс ихээхэн давж гардаг. Кадастрын үнэ цэнийг тооцоолох аргуудын тухай -.
Зах зээлийн үнэлгээний журам
Зах зээлийн үнэлгээг 5 үе шаттайгаар явуулдаг.1. Эхний алхам бол гэрээ байгуулахүнэлгээний үйл ажиллагаа явуулахад зориулагдсан. Энд шинжээч шаардлагатай үнэлгээний параметрүүдийг тогтооно.
- үнэлгээний зорилго;
- үйл явцын хууль эрх зүйн тал;
- газрын ангилал;
- өмчийн төрөл;
- эрх чөлөө;
- үнэлгээний огноо;
- үнэлгээний гэрээ байгуулах гэх мэт.
- ойр орчмын барилга байгууламж;
- ногоон бүс байгаа эсэх (нөхцөл байдал, төрөл гэх мэт);
- хүрээлэн буй орчны ерөнхий байдал;
- янз бүрийн хүчин зүйлийн сөрөг нөлөө;
- сайтыг ашигласнаас олсон зардал, ашгийн талаарх мэдээлэл.
3. Тохирох үнэлгээний аргыг сонгох, шаардлагатай тооцоолол хийх. Арга тус бүр нь газрын өөр өртөгтэй байх болно. Дараа нь үнэлгээчин харьцуулсан дүн шинжилгээ хийх бөгөөд үүний ачаар арга тус бүрийн давуу болон сул талуудыг харах боломжтой болно.
4. Эцсийн зардлыг хуваарилахгазрын хувьд. Үүнийг рубльд (гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол) зааж өгнө.
5. Тайлангийн эмхэтгэл. Эцсийн үнэлгээний үр дүнг бичгээр танилцуулна. Үнэлгээний тайлан нь үр дүнг сонирхож буй хүмүүст (түүнчлэн үйлчлүүлэгч өөрөө) зориулагдсан нотлох баримт бичиг юм. Тайлан дотор эцсийн дүгнэлт, зах зээлийн эцсийн үнэ байдаг.
.pdf форматаар газрын зах зээлийн үнийг тодорхойлох тайлангийн жишээ (Adobe Reader)
Хөдөө аж ахуйн газар
Газрын төрөл, ангилал бүрийн хувьд үнэлгээ хийхдээ өөр өөр хүчин зүйлийг харгалзан үздэг. Газар тариалангийн газрын жишээн дээр газрын зах зээлийн үнийг тодорхойлох гол зүйлийг авч үзье.Ийм объектын ач холбогдол нь газрын боломжит зориулалт, үржил шимээр тодорхойлогддог. Чухал хүчин зүйлүүд нь: рельеф, хөрсний шинж чанар, усны бүрэлдэхүүн хэсэг (хэрэв байгаа бол). Үнэлгээний хувьд ихэвчлэн эдийн засгийн хамгийн сайн үр дүнтэй аргыг сонгодог.
Тариалангийн газар байвал мал бэлчээрлэх юм уу тариалангийн талбай болгон ашиглаж болно. Энэ тохиолдолд сүүлийн хувилбар нь эдийн засгийн хувьд илүү ашигтай байдаг. Тиймээс үнэлгээ хийхдээ үүнээс цааш явах хэрэгтэй.
Хөрсний үржил шимийн үзүүлэлтийг тодорхойлохдоо мэргэжилтнүүд ихэвчлэн зэрэглэлийг ашигладаг. Энэ бол ижил цаг уурын болон агрономийн нөхцөлд үржил шимийг харьцуулан тооцдог үнэлгээний нэр юм. Энэ үйл явц нь өөрөө маш хэцүү байдаг тул хөдөө аж ахуйн газрыг үнэлэхдээ үнэлгээчид бэлэн үнэлгээний үзүүлэлтүүдийг ашигладаг.
Мэргэжилтэн бүх талаас нь судалж, газрыг хэрхэн ашиглахыг тодорхойлсны дараа орлогын загварыг бий болгодог. Энэ нь тодорхой хугацааны туршид эзэмшигчийн зардал, ашгийг харгалзан үздэг. Орлого, зардлын эерэг зөрүүг одоогийн үзүүлэлтүүдэд тооцож, үүний үндсэн дээр энэ үнийг зах зээлийн үнэ гэж үзнэ.
Зах зээлийн үнэ цэнийг тодорхойлох нь зарим тохиолдолд нэлээд хөдөлмөр их шаарддаг үйл явц боловч маш чухал юм. Хэрэв кадастрын үнэ цэнэ нь таныг татварын өрөнд оруулсан бол зах зээлийн үнэлгээний нэмэлт үнэлгээ хийж, шүүхэд дахин тооцоо хийхийг шаардах нь зүйтэй. Шаардлагатай бол энэ асуудалтай холбоотой компаниуд танд үнэлгээ өгөхөд туслах болно.
Газрын зах зээлийн үнэ нь тухайн газарт татагдсан үйлдвэрлэлийн бусад хүчин зүйлээс олох орлогыг харгалзахгүйгээр тухайн газраас хамгийн үр ашигтайгаар тодорхой хугацаанд орлого олох хүлээгдэж буй үнэ цэнэ, үргэлжлэх хугацаа, магадлалаас хамаарна. бизнесийн үйл ажиллагаа (цаашид эдгээр зөвлөмжийн зорилгоор газрын түрээс гэх) (хүлэлтийн зарчим).
Шүүхийн практик ба хууль тогтоомж - ОХУ-ын Өмчийн яамны 2002 оны 3-р сарын 6-ны өдрийн 568-р тушаал (2002 оны 07-р сарын 31-ний өдрийн нэмэлт өөрчлөлт) "Газрын талбайн зах зээлийн үнийг тодорхойлох арга зүйн зөвлөмжийг батлах тухай".
Газрын түрээсийн талаархи мэдээллийг мөн ашигладаг кластеруудын хувьд газрын талбайн зах зээлийн үнийг тооцохдоо зах зээлийг тодорхойлох арга зүйн зөвлөмжийн IV бүлгийн 4-д заасны дагуу газрын түрээсийг капиталжуулах аргаар гүйцэтгэдэг. ОХУ-ын Өмчийн яамны 06.03.2002 оны N 568-r тушаалаар батлагдсан Газрын талбайн үнэ цэнэ (цаашид - Газрын талбайн зах зээлийн үнийг тодорхойлох арга зүйн зөвлөмж).
ОХУ-ын ӨМЧИЙН ХАРИЛЦААНЫ ЯАМ
ЗАХИАЛАХ
2002 оны 3-р сарын 6-ны өдрийн № 568-r
“АРГА ЗҮЙН ЗӨВЛӨМЖ БАТЛАХ ТУХАЙ
ГАЗРЫН ЗАХ ЗЭЭЛИЙН ҮНЭ ТОДОРХОЙЛОЛТ"
(ОХУ-ын Өмчийн яамны 2002 оны 7-р сарын 31-ний өдрийн 2314-r тоот тушаалаар нэмэлт өөрчлөлт оруулсан)
ОХУ-ын Засгийн газрын 2001 оны 7-р сарын 6-ны өдрийн 519 тоот "Үнэлгээний стандартыг батлах тухай" тогтоолын дагуу (ОХУ-ын хууль тогтоомжийн цуглуулга, 2001, No 29, 3026-р зүйл):
Сайд
F.R. ГАЗИЗУЛЛИН
Зөвшөөрсөн
захиалгаар
ОХУ-ын Өмчийн яам
03/06/2002 оны № 568-r
I. Ерөнхий заалтууд
Газрын талбайн зах зээлийн үнийг тодорхойлох эдгээр арга зүйн зөвлөмжийг ОХУ-ын Засгийн газрын 2001 оны 7-р сарын 6-ны өдрийн 519 тоот "Үнэлгээний стандартыг батлах тухай" тогтоолын дагуу ОХУ-ын Өмчийн яамнаас боловсруулсан болно.
Хуульд заасан журмын дагуу бүрэлдэн бий болсон (эсвэл бүрдэх боломжтой) эргэлтээс гаргаагүй (цаашид “газар” гэх) газар (үнэлгээний объект)-д үнэлгээ хийхдээ арга зүйн зөвлөмж ашиглаж болно.
II. Газрын зах зээлийн үнийг үнэлэх арга зүйн үндэслэл
Зах зээлийн үнэ нь тодорхой хугацаанд хэрэглэгчийн (боломжит хэрэглэгч) хэрэгцээг хангах чадвартай (ашиглалтын зарчим) эзэмшдэг газар нутгийг тодорхойлдог.
Газрын зах зээлийн үнэ нь зах зээлийн эрэлт, нийлүүлэлт, худалдагч, худалдан авагчдын өрсөлдөөний шинж чанараас (эрэлт нийлүүлэлтийн зарчим) хамаардаг.
Газрын талбайн зах зээлийн үнэ нь ижил төстэй хэрэглээний объектыг олж авах хамгийн их магадлалтай зардлаас хэтрэхгүй байх ёстой (орлуулах зарчим).
Газрын зах зээлийн үнэ нь тухайн газарт татагдсан үйлдвэрлэлийн бусад хүчин зүйлээс олох орлогыг харгалзахгүйгээр тухайн газраас хамгийн үр ашигтайгаар тодорхой хугацаанд орлого олох хүлээгдэж буй үнэ цэнэ, үргэлжлэх хугацаа, магадлалаас хамаарна. бизнесийн үйл ажиллагаа (цаашид эдгээр зөвлөмжийн зорилгоор газрын түрээс гэх) (хүлэлтийн зарчим).
Газрын зах зээлийн үнэ цаг хугацааны явцад өөрчлөгдөж, тодорхой өдөр (өөрчлөлтийн зарчим) тодорхойлогддог.
Газрын зах зээлийн үнэ нь түүний зориулалтын өөрчлөлт, зөвшөөрөгдсөн ашиглалт, бусад этгээдийн газар эзэмших эрх, газрын эд хөрөнгийн эрхийн хуваагдал зэргээс хамаарна.
Газрын зах зээлийн үнэ нь түүний байршил, гадны хүчин зүйлийн нөлөөллөөс (гадны нөлөөллийн зарчим) хамаардаг.
Газрын зах зээлийн үнийг хамгийн үр дүнтэй ашиглах, өөрөөр хэлбэл тухайн газрыг бодитоор ашиглах боломжтой, эдийн засгийн хувьд үндэслэлтэй, хууль эрх зүйн шаардлагад нийцсэн, санхүүгийн хувьд боломжтой, үр дүнд нь ашиглах хамгийн боломжит хувилбарыг үндэслэн тогтоодог. газрын тооцоолсон үнэ цэнэ хамгийн их байх болно (хамгийн үр дүнтэй ашиглах зарчим). Газар нутгийг хамгийн үр дүнтэй ашиглах нь хэлбэр, төрөл, ашиглалтын шинж чанараараа ялгаатай салангид хэсгүүдэд үндэслэлтэй хуваагдах боломжийг харгалзан тодорхойлно. Хамгийн сайн ашиглах нь тухайн газрын одоогийн ашиглалт биш байж болно.
Хамгийн үр дүнтэй хэрэглээг тодорхойлохдоо дараахь зүйлийг харгалзан үзнэ.
- зориулалтын зорилго, зөвшөөрөгдсөн хэрэглээ;
- үнэлэгдсэн газрын ойролцоох газар ашиглалтын давамгайлсан аргууд;
- тухайн газар нутаг дэвсгэрийг хөгжүүлэх хэтийн төлөв;
- газар болон бусад үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд хүлээгдэж буй өөрчлөлтүүд;
- газрын одоогийн ашиглалт.
Газрын зах зээлийн үнийг дээр дурдсан арга зүйн зарчмын дагуу үнэлэх нь зүйтэй.
Дүрмээр бол газрын үнэ цэнийг үнэлэх өдөр нь үнэлгээчний сүүлчийн шалгалтын өдрөөс хэтрэхгүй байх ёстой.
Үнэлгээ хийхдээ үнэлгээчин нь үнэлгээний тайлангийн найдвартай байдлыг баталгаажуулсан мэдээллийг нотлох ач холбогдолтой мэдээллийг агуулсан баримт бичиг болгон ашиглах үүрэгтэй. Үнэлгээнд ашигласан мэдээллийн хэмжээ, мэдээллийн эх сурвалжийн сонголт, мэдээллийг ашиглах журмыг үнэлгээчин тогтооно. Газрын талбайн зах зээлийн үнийг тодорхойлохдоо улсын кадастрын үнэлгээний явцад олж авсан мэдээллийг ашиглаж болно. (ОХУ-ын Өмчийн яамны 2002 оны 7-р сарын 31-ний өдрийн N 2314-r тушаалаар нэмэлт өөрчлөлт оруулсан) (өмнөх хэвлэл дэх текстийг үзнэ үү)
Үнэлгээний үр дүнг үнэлгээний тайланд баримтжуулсан байх ёстой.
Үнэлгээний тайланд үнэлгээний гэрээнд заасан шаардлагыг харгалзан үнэлгээчин тогтоосон хавсралтыг агуулж болно.
Үнэлгээний тайлангийн бүх материал нь тухайн газрын зах зээлийн үнийг зөвтгөхөд чиглэгдсэн байх ёстой. Зах зээлийн үнийг тодорхойлохтой холбоогүй материал, мэдээллийг үнэлгээний тайланд оруулахаас зайлсхийх хэрэгтэй.
Газрын зах зээлийн үнэлгээний тайланд дараахь зүйлийг оруулахыг зөвлөж байна.
- газрын тодорхойлолт, түүний дотор газрын зориулалт, зөвшөөрөгдсөн ашиглалт, бусад этгээдийн газар эзэмших эрх, газрын эд хөрөнгийн эрхийн хуваагдал;
- тухайн газрын дотор байрлах барилга, байгууламж, байгууламж, инженерийн дэд бүтцийн байгууламжийн тодорхойлолт, түүнчлэн тухайн газрын чанарын шинж чанарыг өөрчилсөн ажлын үр дүн, антропоген нөлөөлөл (цаашид газрын талбайн сайжруулалт гэх);
- газрын зураг, түүний сайжруулалт;
- газар, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн төлөв байдлын шинж чанар;
- газрыг хамгийн үр дүнтэй ашиглах сонголтыг бий болгох.
Үнэлгээний гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол газрын зах зээлийн үнийн эцсийн үнийг рублиэр нэг үнээр илэрхийлэх ёстой (жишээлбэл, үнэлгээний гэрээнд газрын талбайн эцсийн үнийг муж хэлбэрээр илэрхийлнэ гэж заасан байж болно). үнэт зүйлс).
IV. Үнэлгээний аргууд
Үнэлгээ хийхдээ үнэлэгч нь үнэлгээний өртөг, харьцуулсан болон орлогын аргыг ашиглах (эсвэл ашиглахаас татгалзах үндэслэл) үүрэгтэй. Үнэлгээч нь үнэлгээний арга тус бүрийн хүрээнд үнэлгээний тодорхой аргыг бие даан тодорхойлох эрхтэй. Энэ нь тодорхой аргыг ашиглах боломжтой зах зээлийн мэдээллийн хэмжээ, найдвартай байдлыг харгалзан үздэг.
Дүрмээр бол газрын зах зээлийн үнийг үнэлэхдээ борлуулалтын харьцуулалтын арга, хуваарилалтын арга, хуваарилах арга, газрын түрээсийн капиталжуулалтын арга, үлдэгдэл арга, зориулалтын ашиглалтын аргыг ашигладаг.
Харьцуулсан арга нь борлуулалтын харьцуулалтын арга, хуваарилалтын арга, хуваарилалтын арга дээр суурилдаг. Орлогын арга нь газрын түрээсийг капиталжуулах арга, үлдэгдэл арга, зориулалтын ашиглалтын аргад суурилдаг. Газрын сайжруулалтыг нөхөн үржих, солих зардлыг тооцоолоход зардлын аргын элементүүдийг үлдэгдэл арга ба хуваарилалтын аргад ашигладаг.
Барилга, байгууламж, байгууламжийн эзэмшиж буй болон тэдгээрийг байрлуулах зориулалттай газрын зах зээлийн үнэ цэнийг үнэлэхтэй холбоотой жагсаасан аргуудын агуулга, түүнчлэн хөдөө аж ахуйн газрын зах зээлийн үнийг үнэлэх онцлог шинж чанаруудыг доор харуулав.
Үнэлгээний тайланд бусад аргуудыг ашигласан бол тэдгээрийн агуулгыг ил тод болгох, ашиглах үндэслэлийг зөвтгөх нь зүйтэй.
1. Борлуулалтын харьцуулалтын арга
Энэ аргыг барилга, байгууламж, (эсвэл) байгууламж (цаашид - боловсруулсан газрын талбай), барилга, байгууламж, (эсвэл) байгууламжид эзэлдэггүй газар (цаашид - боловсруулаагүй газар) хоёуланг нь үнэлэхэд ашигладаг. Энэ аргыг хэрэглэх нөхцөл нь үнэлж буй эд хөрөнгийн ижил төстэй газартай хийсэн гүйлгээний үнийн талаархи мэдээлэлтэй байх явдал юм. Газартай хийсэн гүйлгээний үнийн талаархи мэдээлэл байхгүй тохиолдолд нийлүүлэлтийн (эрэлтийн) үнийг ашиглахыг зөвшөөрнө.
- үнэлгээний объектыг ижил төстэй объекттой харьцуулах элементүүдийг тодорхойлох (цаашид харьцуулах элемент гэх);
- аналоги болон үнэлж буй газрын талбайн ялгааны шинж чанар, зэргийг харьцуулах элемент тус бүрийг тодорхойлох;
- үнэлэгдсэн газар дээрх аналог бүрийн ялгааны шинж чанар, зэрэгт тохирсон аналогийн үнийн зохицуулалтын харьцуулах элемент тус бүрийг тодорхойлох;
- аналог тус бүрийн үнийг харьцуулах элемент тус бүрт тохируулга хийх, үнэлэгдсэн газрын талбайн ялгааг арилгах;
- аналогийн тохируулсан үнийг үндэслэлтэй нэгтгэх замаар газрын зах зээлийн үнийг тооцоолох.
Харьцуулах элементүүдэд үнэлж буй хөрөнгийн үнэ цэнийн хүчин зүйлүүд (үнэлгээ хийгдэж буй хөрөнгийн зах зээлийн үнэд нөлөөлж буй хүчин зүйлүүд), зах зээл дээр үүссэн газартай хийсэн хэлцлийн шинж чанарууд орно.
Зардлын хамгийн чухал хүчин зүйлүүд нь:
- байршил, орчин;
- газрын зориулалт, зөвшөөрөгдсөн ашиглалт, бусад этгээдийн газар эзэмших эрх;
- физик шинж чанар (тусламж, талбай, тохиргоо гэх мэт);
- тээврийн хүртээмж;
- дэд бүтэц (инженерийн сүлжээ байгаа эсвэл ойрхон байгаа эсэх, тэдгээрт холбогдох нөхцөл, нийгмийн дэд бүтцийн байгууламж гэх мэт).
Газрын гүйлгээний онцлог шинж чанаруудын дотор дараахь зүйлс орно.
- газартай холбоотой гүйлгээг санхүүжүүлэх нөхцөл (өөрийн болон зээлсэн хөрөнгийн харьцаа, зээлсэн хөрөнгийг олгох нөхцөл);
- газартай гүйлгээ хийхдээ төлбөрийн нөхцөл (бэлэн мөнгөөр төлөх, тооцоо, тооцоо, харилцан солилцох, бартер гэх мэт);
- газартай хийсэн хэлцлийн нөхцөл байдал (газрын талбайг нээлттэй зах зээлд нийтэд санал болгох хэлбэрээр танилцуулсан эсэх, худалдан авагч, худалдагчийн харьяалал, дампуурлын нөхцөлд худалдах гэх мэт);
- аналогитай хэлцэл хийсэн өдрөөс эхлэн үнэлгээ хийх хүртэлх хугацааны газрын үнийн өөрчлөлт.
Аналог ба үнэлэгдсэн газрын хоорондох ялгааны шинж чанар, зэргийг харьцуулах элементүүдийн хүрээнд аналог бүрийг үнэлгээний объекттой шууд харьцуулах замаар тогтооно. Энэ тохиолдолд зах зээл дээр бий болсон газартай хийсэн хэлцлийн шинж чанарт үндэслэн үнэлгээний объекттой хэлцэл хийнэ гэж үзэж байна.
Харьцуулалтын элементүүдээр аналогийн үнийн тохируулгыг аналогийн хэмжлийн нэгжийн үнэ (жишээлбэл, га, квадрат метр) болон аналогийн үнийг бүхэлд нь тодорхойлж болно. Үнийн зохицуулалтыг мөнгөн болон хувиар тооцож болно.
Үнийн тохируулгын хэмжээг ихэвчлэн дараах байдлаар тодорхойлдог.
- харьцуулалтын нэг элементээр ялгаатай аналогийн үнийг шууд хосоор нь харьцуулах, олж авсан мэдээлэлд үндэслэн энэ харьцуулалтын элементийн тохируулгыг тодорхойлох;
- харьцуулалтын нэг элементээр бие биенээсээ ялгаатай хоёр аналогийн орлогыг шууд хосоор нь харьцуулж, орлогын зөрүүг капиталжуулах замаар энэ харьцуулалтын элементийн залруулга хийх замаар тодорхойлох;
- харьцуулах элементийн өөрчлөлт ба аналогийн үнийн өөрчлөлт (аналогийн хэмжлийн нэгжийн үнэ) хоорондын уялдаа холбоо-регрессийн шинжилгээ, харьцуулах элементийн үнэ болон газрын зах зээлийн үнэ хоорондын хамаарлын тэгшитгэлийг тодорхойлох талбай;
- аналог нь үнэлгээний объектоос ялгаатай харьцуулах элементийн шинж чанарыг өөрчлөхтэй холбоотой зардлыг тодорхойлох;
- аналог үнийн тохируулгын шинжээчийн үндэслэл.
Тодорхойлж, тохируулсны үр дүнд аналогийн үнэ (аналогийн хэмжлийн нэгж) нь дүрмээр бол бие биентэйгээ ойролцоо байх ёстой. Аналогуудын тохируулсан үнэ мэдэгдэхүйц ялгаатай байгаа тохиолдолд бусад аналогийг сонгох нь зүйтэй; харьцуулалт хийх элементүүд; тохируулгын утгууд.
2. Тусгаарлах арга
Энэ аргыг ашиглах нөхцөл:
Энэ арга нь дараахь үйлдлүүдийн дарааллыг агуулна.
- үнэлэгдсэн газрын нөхөн сэргээлтийн зардал эсвэл нөхөн үржихүйн зардлын тооцоо;
- Үнэлгээтэй газрын зах зээлийн үнийг үл хөдлөх хөрөнгийн нэг объектын зах зээлийн үнэ, түүний дотор үнэлэгдсэн газар, солих, нөхөн сэргээх зардал зэргийг хасаж тооцох.
Газрын талбайг сайжруулахад шаардагдах зардлын хэмжээг нэгтгэсэн ба (эсвэл) үндсэн зардлын үзүүлэлтүүдийг ашиглан тодорхойлж болно.
Нэгдсэн зардлын үзүүлэлтүүд нь объектын параметрүүдийг бүхэлд нь тодорхойлсон дөрвөлжин, шоо, шугаман метр, цогцолбор, ажлын төрлүүдийн үзүүлэлтүүдийг хоёуланг нь агуулдаг.
Үндсэн зардлын үзүүлэлтүүд нь сайжруулалтыг бий болгоход шаардагдах зардлын хэмжээг тодорхойлоход ашигласан үндсэн үнэ, хувь хэмжээг агуулдаг.
Барилга угсралтын зардлын өөрчлөлтийн одоогийн болон урьдчилсан индексийн системийг ашиглан тодорхой өдөр (үнийн суурь түвшин) тогтоосон үнийн түвшинд тооцсон нэгтгэсэн болон элементийн зардлын үзүүлэлтүүдийг үнэлгээний өдрийн үнийн түвшинд дахин тооцож болно.
Зардлын элементийн үзүүлэлтүүдийг ашиглан сайжруулалтыг бий болгох зардлын хэмжээг тооцоолохдоо нөөц ба нөөцийн индексийн аргыг ашиглан хийж болно. Нөөцийн (нөөцийн индекс) арга нь сайжруулалтыг бий болгоход шаардлагатай бүх нөөцийг (зардлын элементүүд) одоогийн (урьдчилан таамагласан) үнэ, тарифаар тооцохоос бүрдэнэ.
Газрын талбайг сайжруулахад шаардагдах зардлын хэмжээг тодорхойлохдоо хөрөнгө оруулагчийн ашгийг харгалзан үзэх шаардлагатай - сайжруулалтыг бий болгоход хөрөнгө оруулахад хамгийн их магадлалтай шагналын хэмжээ. Хөрөнгө оруулагчийн ашгийг борлуулалтын үнэ болон ижил төстэй объектыг бий болгох зардлын зөрүүгээр тооцож болно. Хөрөнгө оруулагчийн ашгийг мөн адил эрсдэлтэй хамгийн их магадлалтай хөрөнгө оруулалтын хөрөнгийн өгөөж гэж тооцож болно.
Орлуулах зардал эсвэл нөхөн үйлдвэрлэлийн зардлыг тодорхойлохдоо сайжруулалтын хуримтлагдсан элэгдлийн хэмжээг харгалзан үзнэ.
Сайжруулалтын хуримтлагдсан элэгдлийг сайжруулалттай холбоотой эдийн засгийн элэгдлийн биет, үйл ажиллагааны болон тодорхой хэсгийн нийлбэрээр нийт буюу мөнгөн дүнгээр тодорхойлж болно.
Физик элэгдэл гэдэг нь сайжруулалтуудын физик шинж чанар муудсаны улмаас үнэ цэнээ алдах явдал юм.
Функциональ элэгдэл гэдэг нь орон зай төлөвлөлтийн шийдэл, барилгын материал, инженерийн тоног төхөөрөмжийн сайжруулалт, гүйцэтгэсэн барилгын ажлын чанар эсвэл сайжруулалтын бусад шинж чанар нь энэ төрлийн сайжруулалтын орчин үеийн зах зээлийн шаардлагад нийцэхгүй байгаагаас шалтгаалан сайжруулалтын үнэ цэнэ алдагдах явдал юм. .
Эдийн засгийн элэгдэл гэдэг нь гадны хүчин зүйлийн сөрөг нөлөөллөөс болж нэг үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ алдагдах явдал юм.
Бие махбодийн болон үйл ажиллагааны элэгдэл нь салгаж, нөхөж баршгүй байж болно. Эдийн засгийн элэгдэл нь ихэвчлэн нөхөж баршгүй байдаг. Энэ тохиолдолд түүнийг арилгах зардал нь түүнийг арилгасны үр дүнд эд хөрөнгийн үнэ цэнийн өсөлтөөс бага байвал элэгдлийг арилгах боломжтой.
3. Түгээлтийн арга
Энэ аргыг баригдсан газрыг үнэлэхэд ашигладаг.
Энэ аргыг ашиглах нөхцөл:
- Үнэлгээ хийгдэж буй газрын талбайг багтаасан үл хөдлөх хөрөнгийн нэг объекттой ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний үнийн талаархи мэдээлэл байгаа эсэх. Гүйлгээний үнийн талаархи мэдээлэл байхгүй тохиолдолд нийлүүлэлтийн (эрэлтийн) үнийг ашиглахыг зөвшөөрнө;
- нэг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэд газрын талбайн хамгийн их магадлалтай хувь хэмжээний талаарх мэдээлэл байгаа эсэх;
- газрын сайжруулалтыг хамгийн үр дүнтэй ашиглахад нийцүүлэх.
Энэ арга нь дараахь үйлдлүүдийн дарааллыг агуулна.
- нэг үл хөдлөх хөрөнгийн объект, түүний дотор үнэлэгдсэн газрын талбайг ижил төстэй объекттой харьцуулах элементүүдийг тодорхойлох;
- нэг үл хөдлөх хөрөнгийн объектоос аналог бүрийн шинж чанар, ялгааны зэргийг харьцуулах элемент тус бүрийг тодорхойлох, түүний дотор үнэлэгдсэн газрын талбай;
- Үнэлгээ хийгдэж буй газрын талбайг багтаасан үл хөдлөх хөрөнгийн нэг объектоос аналог тус бүрийн ялгааны шинж чанар, зэрэгт тохирсон аналогийн үнийн тохируулгын харьцуулах элемент тус бүрийг тодорхойлох;
- аналог тус бүрийн үнийг харьцуулах элемент тус бүрт тохируулга хийх, үнэлж буй газрын талбайг багтаасан үл хөдлөх хөрөнгийн нэг объектоос тэдгээрийн ялгааг арилгах;
- нэг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг, түүний дотор үнэлэгдсэн газрын талбайг аналогийн тохируулсан үнийг үндэслэлтэй нэгтгэх замаар тооцоолох;
- Үнэлгээнд хамрагдсан нэг үл хөдлөх хөрөнгийн объектын зах зээлийн үнийг нэг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнэд тухайн газрын эзэмшиж буй хувь хэмжээний хамгийн их магадлалтай үнээр үржүүлэх замаар үнэлэгдсэн газрын зах зээлийн үнийг тооцоолох обьект.
4. Газрын түрээсийг хөрөнгөжүүлэх арга
Энэ аргыг баригдсан болон баригдаагүй газрыг үнэлэхэд ашигладаг. Уг аргыг хэрэглэх нөхцөл нь үнэлгээ хийлгэж буй газраас газрын түрээс авах боломж юм.
Энэ арга нь дараахь үйлдлүүдийн дарааллыг агуулна.
- газрын талбайгаас үүссэн газрын түрээсийн тооцоо;
- газрын түрээсийн хөрөнгийн харгалзах коэффициентийн утгыг тодорхойлох;
Газрын түрээсийг капиталжуулах гэдэг нь үнэлгээ хийх өдөр өөр хоорондоо тэнцүү буюу ижил хугацаанд ижил хувь хэмжээгээр өөрчлөгдөх газрын түрээсийн ирээдүйн бүх утгыг тодорхойлохыг хэлнэ. Тооцооллыг үнэлгээний өдрөөс хойшхи эхний үеийн газрын түрээсийн үнийг үнэлгээчний тодорхойлсон харгалзах капиталжуулалтын коэффициентэд хуваах замаар хийнэ.
Энэ аргын хүрээнд газрын түрээсийн үнийг газрын зах зээл дээр тогтсон нөхцөлөөр газар түрээслэсний орлогоор тооцож болно.
Капиталжуулалтын харьцааг тодорхойлох үндсэн аргууд нь:
- ижил төстэй газрын түрээсийн үнийг худалдах үнэд нь хуваах;
- Эрсдэлгүй хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээг үнэлэгдсэн газарт хөрөнгө оруулахтай холбоотой эрсдэлийн урамшууллын хэмжээгээр нэмэгдүүлэх.
Энэ тохиолдолд эрсдэлгүй хөрөнгийн өгөөжийн хувь хэмжээ нь хөрөнгийн хамгийн бага эрсдэлтэй хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн хувь (жишээлбэл, найдвартай байдлын хамгийн өндөр ангилалд хамаарах банкуудын хадгаламжийн өгөөжийн түвшин эсвэл өгөөжийн түвшин) гэж ойлгогддог. Засгийн газрын үнэт цаасны хугацаа хүртэл).
5. Үлдсэн арга
Энэ аргыг баригдсан болон баригдаагүй газрыг үнэлэхэд ашигладаг. Энэ аргыг хэрэглэх нөхцөл нь орлого бий болгох сайжруулалт бүхий үнэлэгдсэн газрыг хөгжүүлэх боломж юм.
Энэ арга нь дараахь үйлдлүүдийн дарааллыг агуулна.
- сайжруулалтаас олсон орлогын харгалзах капиталжуулалтын харьцаагаар сайжруулалтыг нөхөн үйлдвэрлэх эсвэл орлуулах зардлын бүтээгдэхүүн болох тодорхой хугацааны сайжруулалттай холбоотой үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг тооцоолох;
- газрын түрээсийн хэмжээг нэг үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой хугацааны үйл ажиллагааны цэвэр орлого ба тухайн хугацааны сайжруулалтад хамаарах үйл ажиллагааны цэвэр орлогын зөрүүгээр тооцох;
- газрын түрээсийг капиталжуулах замаар газрын зах зээлийн үнийг тооцох.
Энэ арга нь дараах дарааллыг хийх боломжийг олгодог:
- үнэлэгдсэн газрыг хамгийн үр ашигтай ашиглахад тохирсон сайжруулалтыг нөхөн сэргээх, солих зардлыг тооцоолох;
- нэг үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой хугацааны үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг зах зээлийн түрээсийн хувь хэмжээгээр тооцох;
- үйл ажиллагааны цэвэр орлогыг тодорхой хугацаанд капиталжуулах замаар нэг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг тооцоолох;
- нэг ширхэг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнээс нөхөн үржихүйн болон сайжруулалтыг солих зардлыг хасаж газрын зах зээлийн үнийг тооцох.
Үйл ажиллагааны цэвэр орлого нь бодит нийт орлого ба үйл ажиллагааны зардлын зөрүүтэй тэнцүү байна. Энэ тохиолдолд зөвхөн түрээслүүлэгчийн хариуцдаг үйл ажиллагааны зардлыг бодит нийт орлогоос хасна.
Бодит нийт орлого нь сул зогсолттой байрнаас учирч болзошгүй нийт орлого ба түрээсийн төлбөрийг төлөөгүйгээс үүсэх алдагдал хоёрын зөрүүтэй тэнцүү байна.
Боломжит нийт орлого нь түрээсийн төлбөрийг төлөөгүйгээс алдагдалгүй тохиолдолд нэг үл хөдлөх хөрөнгийн бүх талбайг түрээслэхээс олж болох орлоготой тэнцүү байна. Газрыг үнэлэхдээ нэг үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн үнийг зах зээлийн түрээсийн ханшаар тооцдог (өрсөлдөөнтэй нөхцөлд нээлттэй зах зээл дээр үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэх боломжтой хамгийн их магадлалтай түрээсийн хувь хэмжээ). гүйлгээнд оролцогч талууд шаардлагатай бүх мэдээллийг агуулсан үндэслэлтэй үйлдэл хийдэг бөгөөд түрээсийн үнэ нь ямар нэгэн онцгой нөхцөл байдлыг тусгаагүй болно).
Эзэмшигч нь өөрийн хэрэгцээнд зориулж хоосон, ашиглаж байгаа байрны хувьд зах зээлийн түрээсийн үнийг мөн ашигладаг. Боломжит орлогод үл хөдлөх хөрөнгийн байнгын сайжруулалтаас олсон бусад орлого багтсан боловч түрээсийн төлбөрт ороогүй болно.
Үйл ажиллагааны зардлын хэмжээг нэг үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн зах зээлийн нөхцөл байдалд үндэслэн тодорхойлно. Үйл ажиллагааны зардлыг дараахь байдлаар хуваана: тогтмол - нэг үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын түвшингээс хамааралгүй, хувьсах - нэг үл хөдлөх хөрөнгийн ашиглалтын түвшингээс хамаарна, сайжруулалтын элементүүдийг ашиглалтын хугацаанаас бага хугацаагаар солих зардал гэх мэт. бүхэлд нь (цаашид богино хугацааны ашиглалтын хугацаатай элементүүд гэх). Үйл ажиллагааны зардалд үл хөдлөх хөрөнгийн элэгдлийн төлбөр, үл хөдлөх хөрөнгийн өрийн төлбөрийг төлөх зардал ороогүй болно.
Сайжруулах элементүүдийг богино хугацаанд солих зардлыг эдгээр сайжруулалтын элементүүдийг бий болгоход шаардагдах зардлын хэмжээг тэдгээрийн ашиглалтын хугацаанд хуваах замаар тооцдог. Эдгээр тооцоог хийх явцад элементүүдийг богино хугацаанд орлуулах хөрөнгийг хэдэн хувиар нэмэгдүүлэх боломжийг харгалзан үзэх нь зүйтэй.
Удирдлагын зардлыг өмчлөгч эсвэл менежерээс үл хамааран үйл ажиллагааны зардалд оруулна.
Газрын сайжруулалтын капиталжуулалтын хэмжээг тооцоолохдоо сайжруулалтаас олсон орлогын өөрчлөлтийн хамгийн их магадлалтай хувь хэмжээ, сайжруулалтын зардлын хамгийн их магадлалтай өөрчлөлтийг харгалзан үзэх шаардлагатай (жишээлбэл, сайжруулалтын зардал буурах үед өгөөжийг харгалзан үзэх). сайжруулахад оруулсан хөрөнгө дээр).
6. Зориулалтын хэрэглээний арга
Энэ аргыг баригдсан болон баригдаагүй газрыг үнэлэхэд ашигладаг.
Уг аргыг хэрэглэх нөхцөл нь тухайн газрыг ашиг орлоготой болгох боломж юм.
Энэ арга нь дараахь үйлдлүүдийн дарааллыг агуулна.
- газрыг хамгийн үр дүнтэй ашиглах хувилбарын дагуу ашиглахад шаардагдах зардлын хэмжээ, цаг хугацааны бүтцийг тодорхойлох (жишээлбэл, газрын талбайг сайжруулах зардал эсвэл газрыг салангид хэсгүүдэд хуваах зардал гэх мэт). хэлбэр, төрөл, хэрэглээний шинж чанараараа ялгаатай);
- газрыг хамгийн үр ашигтай ашигласнаас олох орлогын хэмжээ, цаг хугацааны бүтцийг тодорхойлох;
- газрыг хамгийн үр ашигтай ашигласнаар орлого олоход шаардагдах үйл ажиллагааны зардлын хэмжээ, цаг хугацааны бүтцийг тодорхойлох;
- үнэлэгдсэн газарт хөрөнгө оруулах эрсдэлийн түвшинд тохирсон хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг тодорхойлох;
- газар ашиглахтай холбоотой бүх орлого, зардлыг хөнгөлөх замаар газрын үнэ цэнийг тооцох.
Энэ тохиолдолд хямдрал гэдэг нь ирээдүйн бүх орлого, зардлыг үнэлгээчний тогтоосон хөнгөлөлтийн хувь хэмжээгээр үнэлгээ хийх өдөр хүртэл авчрах үйл явц гэж ойлгогддог.
Ирээдүйн бүх орлого, зардлыг үнэлгээний өдөр хүртэл авчрахын тулд ижил төстэй эрсдэлтэй хөрөнгө оруулалтын хөрөнгийн өгөөжийн түвшингийн дүн шинжилгээнд үндэслэн олж авсан хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг ашигладаг.
Орлогын эх үүсвэр нь газар эсвэл нэг үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэх, эдийн засгийн зориулалтаар ашиглах, эсвэл газар эсвэл нэг үл хөдлөх хөрөнгийг зах зээлийн үнээр хамгийн их магадлалтай хугацаанд зарах байж болно.
Үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэх сонголтын орлогыг тооцоолохдоо урьдчилан тооцоолсон хугацааны эцэст нэг үл хөдлөх хөрөнгийг худалдсанаас олсон орлогыг харгалзан үзэх шаардлагатай.
V. Газар тариалангийн газрын зах зээлийн үнийг үнэлэх онцлог
Газар тариалангийн талбайн үнэлгээг тухайн нутаг дэвсгэрийн газар тариалангийн бүсчлэлийн онцлогийг харгалзан зөвшөөрөгдсөн, тогтвортой, хамгийн үр дүнтэй ашиглахад үндэслэн хийдэг.
Газар тариалангийн газрын хилийн дотор түүний тайлбарын дагуу үнэлгээ хийхдээ дараахь зүйлийг ялгана.
- хөдөө аж ахуйн газар (таримал газар, хадлан, бэлчээр, уринш, олон наст ургамал);
- хөдөө аж ахуйн бүтээгдэхүүн үйлдвэрлэх, хадгалах, анхан шатны боловсруулалт хийхэд ашигладаг барилга, байгууламж, байгууламжийн эзэмшиж буй газар;
- газар нутгийг байгалийн (хор хөнөөлтэй) байгаль, антропоген болон хүний үйл ажиллагааны сөрөг үзэгдлийн нөлөөллөөс хамгаалах зориулалттай фермийн зам, харилцаа холбоо, мод, бут сөөг, хаалттай усан сан бүхий газар.
Газар тариалангийн газрын зах зээлийн үнийг түүний бүрэлдэхүүнд багтсан газар тариалангийн газар, хөдөө аж ахуйн бүтээгдэхүүн үйлдвэрлэх, хадгалах, анхан шатны боловсруулалт хийхэд ашиглаж буй барилга, байгууламж, байгууламжийн эзэмшиж буй газрын үнэлгээнд үндэслэн тогтооно. Үүний зэрэгцээ үнэлэгдсэн газрын зах зээлийн үнийг түүний бүрэлдэхүүнд багтсан, фермийн зам, харилцаа холбоо, мод, бут сөөгийг эзэмшиж, газар нутгийг аюулаас хамгаалахад зориулагдсан газрын шинж чанарыг харгалзан тодорхойлно. байгаль, хүний болон хүний үйл ажиллагааны сөрөг үзэгдлийн нөлөөлөл, аж ахуйн үйл ажиллагаанд ашиглах боломжгүй битүү усан сан.
Бизнесийн үйл ажиллагаанд ашиглаж болох (жишээлбэл, загас агнуур) хөдөө аж ахуйн газар, битүү усны нөөцийг ихэвчлэн борлуулалтын харьцуулалтын арга эсвэл түрээсийн капиталжуулалтын аргаар үнэлдэг.
Хөдөө аж ахуйн бүтээгдэхүүн үйлдвэрлэх, хадгалах, анхан шатны боловсруулалт хийхэд ашигладаг барилга, байгууламж, байгууламжийн эзэмшиж буй газрыг барилга байгууламж барих буюу газрын талбайг хөгжүүлэхэд зориулагдсан үнэлгээний аргаар үнэлдэг. Хөдөө аж ахуйн газар дээр байрлах гаднах барилга байгууламжийн (амбаар болон бусад байнгын бус барилга байгууламж) доорх газрыг хөдөө аж ахуйн газар гэж үнэлнэ.
Газар тариалангийн газрын зах зээлийн үнийг борлуулалтын харьцуулалтын арга, газрын түрээсийн капиталжуулалтын аргаар үнэлэхдээ газрын үржил шим, хүрээлэн буй орчны хүчин зүйлийн нөлөөллийг өртгийн хүчин зүйлийн нэг хэсэг болгон харгалзан үзнэ. Газар нутгийн үржил шимийг тодорхойлдог гол хүчин зүйлүүд, тухайлбал: газрын хөрсний давхаргын чанарын шинж чанар (шим тэжээлийн агууламж, чийгийн хангамж, агааржуулалт, механик найрлага, бүтцийн найрлага, хүчиллэг байдал гэх мэт), рельеф, бичил цаг уур.
Газар тариалангийн газрын зах зээлийн үнийг газрын түрээсийг капиталжуулах аргыг ашиглан үнэлэхдээ газрын үржил шимийг тооцох системтэй холбоотой газрын түрээсийг тооцох онцлог шинж чанарууд байдаг.
Газрын түрээсийг бизнес эрхлэгчийн ашгийг харгалзан нийт орлого ба хөдөө аж ахуйн үйлдвэрлэлийн зардлын зөрүүгээр тооцдог. Нийт орлогыг газар тариалангийн таримал ургамлын жишиг ургац, зах зээлийн үнийн үржвэрээр нэгж талбайгаар тооцно.
Хөдөө аж ахуйн ургацын стандарт ургацыг чанарын оноогоор хэмжсэн газрын үржил шимээр тодорхойлдог.
Газрын түрээсийн төлбөрийг тооцох үндсэн болон холбогдох хөдөө аж ахуйн ургацыг сонгохдоо тухайн газрын байршилд ердийн буюу уламжлалт байдлаар тариалж буй үр тарианы багцаас авдаг. Үүний зэрэгцээ газар тариалан, түүний эргэлтийг сонгох шалгуур нь хамгийн их орлого олох, хөрсний үржил шимийг хадгалах явдал юм.
Хөдөө аж ахуйн бүтээгдэхүүн үйлдвэрлэх материалын зардлыг үр, шатах тослох материал, бордоо гэх мэт стандарт зардлыг тогтоосон технологийн газрын зураг дээр үндэслэн тодорхойлдог. төрөл хэлбэрээр.
Зардлыг мөнгөн дүнгээр тооцож тухайн газрын байршилд байгаа зах зээлийн үнээр тооцдог.
Зардлыг тооцоолохдоо замын сүлжээний нягтрал, замын ангилал, тээврийн маршрутын ойролцоо байдал, хөдөө аж ахуйн түүхий эдийг боловсруулах цэг, материал техникийн хангамжийн төв зэргийг багтаасан газрын инженерийн хөгжлийн түвшинг харгалзан үздэг.
Тариалангийн талбайн нийт орлогыг тооцохдоо хүнсний ногоо, эмийн ургамлын гаралтай бүтээгдэхүүнээс нэг улиралд хэд хэдэн ургац авах боломжийг харгалзан үзэж болно.
Ордыг өөр төрлийн (төрөл) хөдөө аж ахуйн газарт шилжүүлэх эдийн засгийн үндэслэлийг харгалзан зориулалтын ашиглалтын аргаар үнэлдэг.
Хадлан, бэлчээрийн нийт орлогыг тооцохдоо тэдгээрийн жишиг ургацаас авах ёстой. Хадлан, бэлчээрийн стандарт ургацыг нэг центнер тэжээлийн нэгж болгон хувиргаснаар тодорхойлогддог (1 центнер тэжээлийн нэгж нь 1 центнер овъёостой тэнцэнэ). Энэ тохиолдолд овъёосны зах зээлийн үнийг үндэслэн нийт орлогын хэмжээг тодорхойлно.
Олон наст ургамлын нийт орлогыг тооцоолохдоо тэдгээрийн үр жимсний давтамж, жимс жимсгэнэ, жимсгэний бүтээгдэхүүний стандарт гарцаас үндэслэн тооцохыг зөвлөж байна. Энэ нь дараахь зүйлийг харгалзан үзнэ.
- олон наст ургамлын нас;
- олон наст ургамлын төрөл зүйлийн найрлага;
- газрын хилийн дотор олон наст ургамлыг орон зайд байрлуулах онцлог;
- цэцэрлэг, усан үзмийн талбайн эгнээнээс олж авсан нэмэлт бүтээгдэхүүнээс орлого олох боломж.