Súdne rozhodnutia založené na uplatňovaní noriem článkov 454, 168, 170, 177, 179 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
čl. 454 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Kúpno-predajná zmluva
čl. 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Neplatnosť transakcie, ktorá porušuje požiadavky zákona alebo iného právneho úkonu
čl. 170 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Neplatnosť vymyslených a predstieraných transakcií
čl. 177 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Neplatnosť transakcie uskutočnenej občanom neschopným pochopiť zmysel svojich činov alebo ich zvládnuť
čl. 179 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Neplatnosť transakcie uskutočnenej pod vplyvom podvodu, násilia, hrozby alebo nepriaznivých okolností
Súdna prax
Rozhodnutie č.2-6926/2018 2-813/2019 2-813/2019(2-6926/2018;)~M-6793/2018 M-6793/2018 zo dňa 29.03.2019 vo veci č.2-6926 2018
Angarský mestský súd (Irkutská oblasť) – občiansky a správny
Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je transakcia neplatná z dôvodov ustanovených zákonom, z dôvodu jej uznania ako takej súdom (neplatná transakcia) alebo bez ohľadu na takéto uznanie (neplatná transakcia). Podľa článku 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, s výnimkou prípadov uvedených v odseku 2 tohto článku alebo iného zákona, je transakcia, ktorá porušuje požiadavky zákona alebo iného právneho úkonu, neplatná, ak zákon neustanovuje inak. ...
Rozhodnutie č.2-2387/2018 2-271/2019 2-271/2019(2-2387/2018;)~M-2341/2018 M-2341/2018 zo dňa 29.03.2019 vo veci č.2-2387 2018
Mestský súd Nevinnomyssk (územie Stavropol) – občiansky a správny
A rozvoj územia tohto neziskového združenia alebo iný dokument stanovujúci rozdelenie pozemkov v tomto neziskovom združení. Odvolávajúc sa na ustanovenia článkov 12, 13, 166, 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, odseky 74 a 75 uznesenia pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie č. 25 „Na žiadosť súdov niektoré ustanovenia oddielu I prvej časti Občianskeho zákonníka Ruskej federácie“ ...
Rozhodnutie č.2-1273/2019 2-1273/2019(2-7632/2018;)~M-6397/2018 2-7632/2018 M-6397/2018 zo dňa 29.03.2019 vo veci č.2-1273. 2019
Okresný súd Okťabrskij v Iževsku (Udmurtská republika) – občiansky a správny
Percentuálna dohoda, aj keď je vysoká, nemôže byť dôkazom zneužitia svojho práva veriteľom a základom pre vyhlásenie špecifikovanej doby zmluvy za neplatnú vo vzťahu k článkom 166, 168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Princíp zmluvnej slobody zakotvený v článku 421 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie v spojení so zásadou svedomitého správania účastníkov občianskoprávnych vzťahov zároveň nevylučuje povinnosť súdu...
Rozhodnutie č.2-1276/2018 2-70/2019 2-70/2019(2-1276/2018;)~M-189/2018 M-189/2018 zo dňa 29.03.2019 vo veci č.2-1276/ 2018
Okresný súd Pervomajsky v Iževsku (Udmurtská republika) – občiansky a správny
Je vyhlásená za neplatnú, ak porušuje práva alebo právom chránené záujmy osoby, ktorá transakciu napáda, a to aj vtedy, ak to pre ňu bude mať nepriaznivé následky. Podľa čl.
168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, s výnimkou prípadov uvedených v odseku 2 tohto článku alebo iného zákona, transakcia, ktorá porušuje požiadavky zákona alebo iného právneho úkonu, je neplatná, ak to zákon neumožňuje. .
Rozhodnutie č.2-3229/2018 2-69/2019 2-69/2019(2-3229/2018;)~M-1764/2018 M-1764/2018 zo dňa 29.03.2019 vo veci č.2-3229/ 2018
Okresný súd Krasnogvardeisky (Mesto Petrohrad) – občiansky a správny
Transakcia je neplatná z dôvodov ustanovených zákonom, z dôvodu jej uznania ako takej súdom (zrušiteľná transakcia) alebo bez ohľadu na takéto uznanie (neplatná transakcia). Podľa odseku 1 čl.
168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, s výnimkou prípadov uvedených v odseku 2 čl.
168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie alebo iného zákona je transakcia, ktorá porušuje požiadavky zákona alebo iného právneho úkonu, neplatná, ak...
Rozhodnutie č.2-105/2019 2-105/2019(2-2639/2018;)~M-2523/2018 2-2639/2018 M-2523/2018 zo dňa 29.03.2019 vo veci č.2-105/ 2019
Okresný súd Ordzhonikidze v Perme (územie Perm) – občiansky a správny
22 Pozemkového zákonníka Ruskej federácie, aby nájomca previedol svoje práva a povinnosti podľa zmluvy o prenájme pozemku, stačí to oznámiť prenajímateľovi. Na základe odseku 2 čl.
168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je transakcia, ktorá porušuje požiadavky zákona alebo iného právneho úkonu a zároveň zasahuje do verejných záujmov alebo práv a právom chránených záujmov tretích osôb, neplatná. V...
Rozhodnutie č.2-412/2019 2-412/2019~M-244/2019 M-244/2019 zo dňa 29.03.2019 vo veci č.2-412/2019
Svobodnensky mestský súd (kraj Amur) - občiansky a správny
Timofeevich na bezplatné použitie. Tieto okolnosti potvrdzuje list vedúceho pobočky Topografickej a geodetickej expedície Amur zo dňa --, priložený k materiálom prípadu. V súlade s článkom 168 ods. 1 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie (v znení platnom v čase uzavretia zmluvy), okrem prípadov ustanovených v odseku 2 tohto článku alebo iného zákona, transakcia, ktorá porušuje požiadavky zákona alebo...
Rozhodnutie č.2-226/2019 2-226/2019~M-56/2019 M-56/2019 zo dňa 29.03.2019 vo veci č.2-226/2019
Mestský súd Volokolamsk (Moskovský kraj) – občiansky a správny
Povoľujú to zákony o pôde a iných prírodných zdrojoch a ak to neporušuje práva a oprávnené záujmy iných osôb. V súlade s časťou 2 čl.
168 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je transakcia, ktorá porušuje požiadavky zákona alebo iného právneho úkonu a zároveň zasahuje do verejných záujmov alebo práv a právom chránených záujmov tretích osôb, neplatná, ak...
Rozhodnutie č.2-1415/2019 zo dňa 29.03.2019 vo veci č.2-4433/2018~M-3536/2018
Vorošilovský okresný súd v Rostove na Done (Rostovský kraj) – občiansky a správny
Neplatný, ak porušuje práva alebo právom chránené záujmy osoby, ktorá transakciu napáda, a to aj vtedy, ak z toho vyplývajú pre ňu nepriaznivé následky Na základe článku 3 čl. 179 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie transakciu za mimoriadne nepriaznivých podmienok, ktorú bola osoba nútená vykonať súhrou zložitých okolností, ktoré druhá strana využila (zotročujúca transakcia), môže uznať súd... Nastávajú situácie, keď si jedna zo strán po uzavretí dohody uvedomí, že by jej nevadilo zrušiť obchod a vrátiť všetko na svoje miesto.
Ak sa stanete obeťou podvodníkov, potom zároveň podajte vyhlásenie na polícii a požiadajte o začatie trestného stíhania.
Nuansy pri zostavovaní vyhlásenia o nároku
Žiadosť musí obsahovať tieto informácie:
Ak ste kúpili byt a podávate žalobu, tak Od predajcu môžete požadovať náhradu svojich nákladov.
Vypracovanie zmluvy a ostatné náklady zvyčajne znáša kupujúci. A ak je vinou predajcu, že transakcia je neplatná, potom je logické, že zaplatí to, čo ste minuli.
K reklamácii sú priložené všetky dokumenty, ktoré potvrdzujú zákonnosť vašich nárokov.
Postup pri posudzovaní nároku na súde
Keď napíšete vyhlásenie a zozbierate listinné dôkazy o svojich slovách, môžete sa obrátiť na súd. Ak máte ťažký prípad a myslíte si, že ho sami nezvládnete, kontaktovať právnikov.
Najatý špecialista vám pomôže so zhromažďovaním dokumentov a vypracovaním nároku a bude vás zastupovať na súde.
Nezabudnite, že na súd príde aj obžalovaný. A určite nie s prázdnymi rukami. Zvážte preto so svojím právnikom, čo môžete jeho slovám a dokumentom oponovať.
svedectvo, ak sú napríklad pravdivé, sudca ich bude vnímať ako dodatočný argument pre rozhodnutie vo váš prospech.
Ako rýchlo prebehne súd a či bude stačiť jedno stretnutie na zneplatnenie kúpno-predajnej zmluvy na byt, alebo budú potrebné ďalšie, závisí od konkrétneho prípadu. O tom rozhodne sudca.
Video: Je možné napadnúť darovaciu zmluvu, závet alebo kúpno-predajnú zmluvu na bývanie?
Právnik vo videu vysvetľuje, ako v súlade s normami platnej legislatívy napadnúť prípadné stopy po nehnuteľnostiach.
Opisuje, ako postupovať pri napadnutí zmluvy, na základe ktorej došlo k scudzeniu nehnuteľnosti, a ako možno na súde preukázať neplatnosť transakcie.
Napadnúť kúpno-predajnú zmluvu je možné, ak sú dôvody na jej neplatnosť alebo neuzavretie. Bližšie informácie o tom, kto a v akom poradí môže napadnúť zmluvu o kúpe a predaji nehnuteľnosti, sú popísané ďalej v článku.
Neplatnosť zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľnosti
Neplatnosť zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľnosti (ďalej len zmluva o predaji nehnuteľnosti) predpokladá, že úkony, ktoré osoba vykonala formou obchodu, nie sú skutočnosťou, ktorá spôsobuje právne následky, ktoré by účastníkom obchodu spôsobili. žiadal, a to: prevod vlastníctva budovy, obytných priestorov alebo inej nehnuteľnosti za určitú cenu (článok 549 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie). Takáto transakcia sa nazýva „dohoda s chybou“ a možno ju klasifikovať ako transakcie neplatné (v dôsledku uznania súdom) alebo neplatné (bez ohľadu na takéto uznanie) transakcie (článok 166 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).
Viac informácií o spôsobe uzavretia právne spôsobilej zmluvy o predaji nehnuteľnosti je popísaných v článku Kúpna zmluva na predaj a kúpu bytu 2019 (stiahnite si vzor).
Postup pri napadnutí zmluvy zahŕňa podanie žaloby na súd. V tomto prípade môžu nasledujúce osoby vyhlásiť porušenie zákonných práv a záujmov:
- účastník transakcie (predávajúci alebo kupujúci nehnuteľnosti);
- iná osoba výslovne uvedená v zákone.
Dôležité! Na podanie žaloby o neplatnosť transakcie musí byť žiadateľ posúdený v dobrej viere. Vlastníctvo informácií o prítomnosti chyby v transakcii a súčasné uznanie platnosti transakcie vykonaním úkonov zbavuje osobu práva podať reklamáciu (článok 5 článku 166 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, odseky 1, 70 uznesenia pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie „Na žiadosť súdov...“ z 23. júna 2015 č. 25).
Žiadosť o vyhlásenie neplatnej transakcie za neplatnú je možné podať do 1 roka od momentu, keď bola osoba informovaná o prítomnosti chyby.
Dôvody a dôsledky neplatnosti kúpnej a predajnej zmluvy
Na to, aby súd zrušil transakciu, sú potrebné dostatočné právne dôvody. Patria sem:
- uzatváranie transakcie, ktorá je v rozpore so zákonom alebo iným právnym dokumentom;
- podpísanie dohody v prípade absencie súhlasu príslušného orgánu alebo osoby vyžadovanej regulačným právnym aktom;
- uzavretie transakcie pod vplyvom značnej mylnej predstavy;
- podpísanie zmluvy pod vplyvom klamstva, hrozieb, násilia alebo iných kritických faktorov a iné prípady.
Ďalšie podrobnosti o dôvodoch na spochybnenie transakcie sú popísané v článku Dôvody na zrušenie transakcie.
Venujte pozornosť! Ak súd rozhodne o neplatnosti zmluvy o predaji nehnuteľnosti, hľadí sa na ňu od okamihu jej uzavretia ako na neplatnú.
Ak je zmluva vyhlásená za neplatnú, súd môže uplatniť tieto dôsledky:
- Obidve protistrany si navzájom vrátia to, čo nadobudli v rámci transakcie (dvojstranná reštitúcia), ak obe strany nemali v úmysle uzavrieť dohodu v rozpore so zákonom.
- Vrátenie toho, čo jedna strana získala v rámci transakcie v prospech druhej strany, a konfiškácia toho, čo získala od druhej strany v prospech štátu, ak jedna zo strán konala nezákonne (jednostranná reštitúcia).
- V určitých prípadoch, ak sa prezradí úmysel oboch strán dohody, môže byť všetko prijaté v rámci transakcie skonfiškované štátu.
Dôležité! Zvláštnosťou transakcie predaja nehnuteľnosti je potreba zaregistrovať prevod vlastníctva z predávajúceho na kupujúceho (článok 551 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). V tomto ohľade má neplatnosť zmluvy za následok zodpovedajúcu zmenu informácií v Rosreestr označujúcu právoplatného vlastníka.
Spochybnenie zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľnosti pre nedostatok peňazí
V súlade s čl. 555 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie musí byť hodnota nehnuteľnosti zohľadnená v zmluve o kúpe a predaji nehnuteľnosti ako jedna z jej základných podmienok. Pri kúpe nehnuteľnosti je teda kupujúci povinný zaplatiť peňažnú sumu, na ktorej sa s predávajúcim dohodol.
Ako doklad o zaplatení môžu slúžiť tieto doklady:
- potvrdenie;
- výpis z bankového účtu;
- účtenky, šeky atď., vrátane obrazových alebo zvukových záznamov.
Spravidla sa celá suma prevedie predajcovi až po registrácii zmluvy s Rosreestr. V tomto prípade sa zmluvné strany môžu dohodnúť na zálohovej platbe kupujúceho pred prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.
Bližšie informácie o tom, ako kupujúci zaplatia zálohu za byt, sú popísané v článku.
Nesplnenie podmienok pre úplné alebo čiastočné zaplatenie nehnuteľnosti kupujúcim po prevode vlastníckeho práva na neho je dôvodom na to, aby sa predávajúci obrátil na súdny orgán s cieľom vypovedať zmluvu a je povinný vrátiť predávajúcemu. nehnuteľnosti. Takúto dohodu môže súd uznať ako nepeňažnú. Okrem vrátenia majetku môže byť bezohľadný kupujúci zodpovedný aj za spreneveru cudzích financií (článok 395 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) a zaplatiť predávajúcemu náhradu vo forme ušlého zisku z transakcie. .
Venujte pozornosť! Spochybňovanie zmluvy o predaji nehnuteľnosti pre nedostatok peňazí je pomerne častým javom, ktorý potvrdzuje aj súdna prax (viď napr. uznesenie Rozhodcovského súdu okresu Volga zo dňa 19.10.2016 č. F06 -12132/2016 vo veci A12-59663/2015).
Súdna prax pri napádaní zmlúv o predaji nehnuteľností
Pri posudzovaní sporov týkajúcich sa neplatnosti zmlúv o predaji nehnuteľností sa v súdnej praxi objavilo niekoľko stanovísk, ktoré stojí za to venovať pozornosť pri napadnutí transakcie:
- Ak z nejakého dôvodu nebola zmluva predložená na registráciu spoločnosti Rosreestr a kupujúci sa nestal vlastníkom nehnuteľnosti, táto skutočnosť nie je dôvodom na neplatnosť transakcie (bod 60 uznesenia pléna Najvyššieho súdu SR). a Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie „O niektorých otázkach ...“ zo dňa 29. apríla 2010 č. 10/22).
- Výrazne nízka cena bytu oproti trhovej hodnote nie je základom pre napadnutie kúpno-predajnej zmluvy ako zotročujúceho obchodu, ak je na zmluve vlastnoručný podpis predávajúceho, ktorý tak vyjadril súhlas s jej podmienkami (rozhodnutie sp. moskovský mestský súd zo dňa 25. decembra 2013 č. 4g/ 3-12947/13).
- Ak sa účastník obchodu vyhýba registrácii a zmluva o predaji nehnuteľnosti spĺňa zákonné požiadavky na formu jej vyhotovenia, môže súdny orgán na návrh dobromyseľného účastníka rozhodnúť o nútenej registrácii zmluvy (bod 63 uznesenia č. 10/22).
V dôsledku napadnutia zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľnosti teda môže byť vyhlásená za neplatnú, vyžaduje si to však dostatočný právny základ. Napadnúť transakciu môže účastník aj iná osoba uvedená v zákone. Pri registrácii prevodu vlastníctva z predávajúceho na kupujúceho uznanie zmluvy za neplatnú znamená zmenu príslušných údajov v Rosreestr.
Existuje niekoľko dôvodov, prečo môže byť predtým uzavretá transakcia a registrované vlastníctvo zrušené. Ale skôr, ako o nich hovoríme, musíme rozlišovať medzi pojmami void a voidable transakcie. Tie prvé sú a priori neplatné. Teda ak sa napríklad preukáže, že občan predal byt na základe sfalšovaného splnomocnenia, súd takýto obchod jednoznačne uzná za neoprávnený.
Pri sporných transakciách je to zložitejšie: tu sa vopred nevie, v koho prospech sa rozhodne. Sudca bude brať do úvahy celý rad faktorov, argumenty strán atď.
Kúpa izby: skúmanie nástrahIzby v petrohradských komunálnych apartmánoch boli neustále žiadané a na trhu s nehnuteľnosťami boli považované za výhodný bod. Ale likvidita tohto konkrétneho >>
Ďalší podstatný rozdiel: spor o neplatnosť kúpno-predajnej transakcie môže iniciovať napríklad prokuratúra. Pokiaľ ide o voidable transakcie, potom podľa zákona musí iniciatíva vychádzať priamo od strán uzatvorenej transakcie.
Slabé možnosti
Bezvýznamné transakcie nemusia nevyhnutne zahŕňať priamy podvod. Patria sem napríklad falošné transakcie. Keď povedzme strany uzavrú darovaciu zmluvu (z definície zadarmo), a v skutočnosti dôjde k prevodu peňazí na bývanie. Ľudia sa k takýmto trikom uchyľujú z rôznych dôvodov.
Ak sú predávajúci a kupujúci blízki príbuzní (napríklad bratia), môžu byť v pokušení formálne vyhotoviť darovaciu zmluvu a previesť prostriedky „len tak“. V prípade uzatvorenia kúpno-predajnej zmluvy je totiž bývalý vlastník povinný zaplatiť daň vo výške 13 % (za predpokladu, že byt vlastní menej ako tri roky a jeho cena je nad 1 milión rubľov). Okrem toho transakcia nákupu a predaja medzi príbuznými neumožní kupujúcemu získať odpočet dane z nehnuteľnosti.
Napokon, pre mnohých je dôležitá aj táto nuansa: ak vydatá osoba nadobudla vlastníctvo bytu kúpou a predajom, toto bývanie sa považuje za spoločne nadobudnutý majetok. Inými slovami, počas rozvodu si druhý manžel vezme polovicu pre seba. Ale darovaný byt sa nedelí medzi manželov.
„Napriek tomu musia strany, ktoré sa rozhodnú pre fingovanú transakciu, pochopiť: ak sa táto skutočnosť odhalí, bude vyhlásená za neplatnú,“ varuje Nadežda Todyková, riaditeľka pobočky Akadémie vied Ithaca. To isté podľa nej platí aj pre prípady, keď je kúpa a predaj bývania pokrytá nájomnou zmluvou (doživotná údržba).
Alebo si zoberme iný príklad. Rodina si kúpi byt z materského kapitálu. V tomto prípade musí byť podľa zákona bývanie zapísané do spoločného majetku rodičov a ich detí. No ak je pri kúpe aj hypotéka, stáva sa, že niektoré banky zakážu prideľovať akcie mladšej generácii. Potom dospelí po splatení pôžičky prevezmú na seba povinnosť to urobiť a potom v zhone každodenného života zabudnú...
Ak sa teda v budúcnosti rozhodnú tento byt predať, tak takúto transakciu môže súd jednoducho zrušiť. Dospelé deti zbavené nehnuteľnosti majú právo podať žiadosť o vrátenie majetku (premlčacia lehota u maloletých začína plynúť od dovŕšenia 18 rokov). Súdne konania môžu začať aj orgány poručníctva a poručníctva.
Vyšetrenie ukáže
Ako poznamenáva Polina Yakovleva, riaditeľka oddelenia nových budov v NAI Becar, transakcia sa považuje za neplatnú (neplatnú), aj keď bol predávajúci v čase uzavretia zmluvy nespôsobilý. To znamená, že bol buď príliš mladý (do 18 rokov, transakcií sa môžete zúčastniť len s písomným súhlasom rodičov), alebo trpel duševnou poruchou. V prvom prípade sa však obchod s najväčšou pravdepodobnosťou nedostane do záverečnej fázy, pretože Rosreestr odmietne registráciu bez potrebných podpisov.
Ale s duševnými chorobami je všetko dosť komplikované. Stáva sa, že v čase transakcie sa odchýlky osoby nijako neprejavia, následne ju však súdno-psychiatrické vyšetrenie (na žiadosť členov rodiny predávajúceho, opatrovníckych orgánov, psychiatrického ústavu) uzná za nespôsobilého. . Dá sa to urobiť aj spätne. A potom sa dokončená transakcia považuje za neplatnú.
Časovanou bombou môže byť kúpa bytu od právnickej osoby v zníženej, netrhovej hodnote (za účelom daňového úniku). Faktom je, že ak sa do jedného roka po uzavretí zmluvy ukáže, že spoločnosť je v úpadku, potom podľa zákona „o konkurze“ má správca konkurznej podstaty právo obrátiť sa na súd so žiadosťou o vyhlásenie konkurzu. transakcia neplatná.
Klasickým príkladom odvolateľnej transakcie by bol predaj bytu bez získania notársky overeného súhlasu druhého z manželov, ak bolo bývanie kúpené zo spoločných prostriedkov získaných počas manželstva. To je základ, aby sa podvedená polovica obrátila na súd s návrhom na vyhlásenie transakcie za neplatnú.
Jeden krok späť
„Ak súd uzná neplatnosť transakcie, kupujúci bude musieť vrátiť zakúpený byt predávajúcemu a predávajúci je zase povinný vrátiť kupujúcemu peniaze,“ poznamenáva Polina Yakovleva. Samozrejme, je dosť možné, že ten, kto byt predal, je dlhodobo bez peňazí. Potom môže súd buď zabaviť jeho majetok na predaj a zaplatiť druhej strane peňažnú náhradu, alebo zaviazať predávajúceho, aby časť svojej mzdy previedol každý mesiac kupujúcemu (vtedy bude vrátenie peňazí trvať desiatky rokov).
V niektorých prípadoch, keď došlo napríklad k podvodu, môže kupujúci obytného priestoru zostať bez peňazí. Ale zločiny na trhu s nehnuteľnosťami sú samostatnou témou, teraz sa jej nebudeme dotýkať.
Ani predbežné preskúmanie dokumentov nezaručuje, že transakcia nebude v budúcnosti zrušená. Preto odborníci radia poistiť si riziko straty vlastníckeho práva
Bezplatnú transakciu môžete tiež zrušiť. Pri darovaní obytného priestoru teda, ako je známe, musí darca získať súhlas druhého z manželov. A napríklad je vyhlásený za mŕtveho alebo nezvestného. A tak, keď už je zmluva uzavretá a vlastníctvo je zapísané na meno nového vlastníka, zrazu sa objaví chýbajúca polovica. V tomto prípade môže byť transakcia napadnutá a zrušená súdnym rozhodnutím. Potom sa darovaný byt jednoducho vráti predchádzajúcemu majiteľovi. V tomto prípade sa nevyplácajú žiadne platby.
Kto bude chrániť
Ako sa vyhnúť tomu, aby ste sa stali účastníkom neplatnej transakcie? Podľa právnika skupiny spoločností Ecoton Vitaly Stolyarova by ste v prvom rade nemali súhlasiť s pochybnými transakciami, napríklad „nákupom“ prostredníctvom daru, ktorý v zmluve uvádza zníženú cenu predmetu atď. Okrem toho, pre všetky transakcie je potrebné vykonať predbežné preskúmanie dokumentov (môže to byť realitná kancelária alebo skúsený právnik).
Ani tieto opatrenia však nemôžu zaručiť kupujúcemu stopercentnú bezpečnosť, ako sme si mohli overiť vyššie. Odborníci preto radia riziká si poistiť. Najmä riziko straty vlastníctva kupovaného bytu. O podmienkach tohto a ďalších druhov poistenia nehnuteľností si povieme v pripravovaných publikáciách na portáli BN.
Text: Alexey Rezenkov Foto: Alexej Alexandronok
Transakcie s nehnuteľnosťami si vyžadujú starostlivosť a starostlivosť. Môžete doplatiť na ľahkomyseľnosť a nepozornosť. Napríklad skutočnosť, že obchod, ktorý ste uzavreli, môže byť vyhlásený za neplatný. Existuje veľa dôvodov na vyhlásenie transakcie za neplatnú v zákone.
Pri kúpe nehnuteľnosti je dôležité nielen dôsledne skontrolovať právnu čistotu kupovanej nehnuteľnosti. Rovnako dôležité je vedieť, za akých podmienok môže byť vaša transakcia neplatná. Od toho bude závisieť ďalší osud transakcie a nadobudnutého majetku.
Neplatné transakcie sa delia na neplatné a neplatné. Ak je v súlade s Občianskym zákonníkom Ruskej federácie transakcia na súde vyhlásená za neplatnú, nazýva sa to neplatná. Ak Občiansky zákonník určí neplatnosť transakcie bez potreby súdneho konania, transakcia je neplatná.
Dôsledky neplatnej transakcie sú stanovené v článku 167 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. V súlade s ním sa neplatná transakcia uznáva, ako keby sa neuskutočnila a nemá právne následky. V dôsledku vyhlásenia transakcie za neplatnú dochádza k obojstrannej reštitúcii, to znamená, že každá strana je povinná vrátiť druhej strane všetko, čo v rámci transakcie prijala, a ak nie je možné vrátiť to, čo prijala, vrátiť jej hodnotu - pokiaľ to nemá iné dôsledky neplatnosť transakcie upravuje zákon.
Bezcenná dohoda
Ak je transakcia neplatná, potom na jej vyhlásenie za neplatnú nie je potrebné obrátiť sa na súd, pretože zo zákona je neplatná už od okamihu jej uzavretia. V prípade neplatnej transakcie je súd požiadaný len o zrušenie dôsledkov transakcie. Okrem toho môže každý záujemca podať žiadosť.
Dôvody neplatnosti transakcií:
1. Transakcia, ktorá nie je v súlade s požiadavkami zákona alebo iných právnych aktov, je neplatná, pokiaľ zákon neustanovuje, že takáto transakcia je napadnuteľná.
Napríklad: v dlhom reťazci už uskutočnených predajov a nákupov je byt, v ktorom boli pri privatizácii porušené práva maloletých detí. Opatrovnícke orgány vopred nepovolili neúčasť detí na privatizácii. Všetko to nejako vychádza. Privatizácia je vyhlásená za neplatnú a celá transakcia s viacerými časťami sa okamžite stáva neplatnou. Občania sa musia vrátiť do pôvodnej polohy, teda nasťahovať sa do predchádzajúcich bytov, vrátiť prijaté peniaze a začať odznova.
2. Neplatná je aj transakcia uskutočnená za účelom, ktorý je v rozpore so základmi práva, poriadku a morálky.
Transakcie zahŕňajúce falošné dokumenty, falošné podpisy atď. môžu spadať pod tento základ.
3. Neplatné sú aj imaginárne a predstierané transakcie.
Imaginárna transakcia je transakcia uskutočnená len na ukážku, bez úmyslu vytvárať tomu zodpovedajúce právne následky. Napríklad opätovná registrácia nehnuteľnosti na fiktívnu osobu s cieľom vyhnúť sa zabaveniu majetku.
Falošná transakcia je transakcia vykonaná na zakrytie inej transakcie. Pod rúškom daru predajte nehnuteľnosť.
4. Transakcia uskutočnená občanom vyhláseným za nespôsobilého v dôsledku duševnej poruchy je neplatná.
Ak takýto občan uzatvoril kúpno-predajnú zmluvu, jeho právny zástupca môže podať žalobu na súde, aby vyhlásil následky takejto transakcie za neplatnú. V tomto prípade bude kupujúci musieť vrátiť byt a predávajúci - peniaze. Ale v záujme práceneschopného občana môže súd na žiadosť jeho opatrovníka uznať transakciu za platnú, ak bola uzavretá v prospech tohto občana.
5. Transakcia uzavretá maloletým občanom je neplatná.
Maloletými sa tu rozumejú občania mladší ako 14 rokov. V praxi je samozrejme nepravdepodobné, že stretnete 10-ročného predajcu bytu. Ale stále musíte vedieť o tomto základe pre neplatnosť transakcií.
Zrušiteľná transakcia
Voidable transakcia je transakcia, ktorá môže, ale nemusí byť uznaná ako neplatná súdom. Žalobu na vyhlásenie transakcie za neplatnú môžu podať len osoby uvedené v zákone.
Dôvody zrušených transakcií:
1. Transakcia uskutočnená pod vplyvom klamstva, násilia, hrozby, zlomyseľnej dohody medzi zástupcom jednej strany a druhej strany, ako aj transakcia, ktorú bola osoba nútená vykonať súhrou zložitých okolností na mimoriadne nepriaznivom mieste. podmienky pre seba (transakcia zotročovania), môže byť súdom uznaná za neplatnú na základe nároku obete.
Napríklad registrácia nehnuteľností získaných v dôsledku podvodu alebo násilia v mene figurín. Ak je transakcia vyhlásená za neplatnú, odporca musí obeti vrátiť všetko, čo v rámci transakcie dostal.
Majetok, ktorý obeť získa od odporcu v rámci transakcie, sa zmení na príjem Ruskej federácie. Ak nie je možné previesť majetok na štát, zinkasuje sa jeho hodnota.
2. Obchod uskutočnený pod vplyvom omylu môže súd vyhlásiť za neplatný na návrh strany konajúcej pod vplyvom omylu. Ale mylná predstava musí mať „podstatný význam“.
Hlavným rozdielom medzi neplatnými a zrušiteľnými transakciami je moment ich neplatnosti a časový rámec, v rámci ktorého ich možno napadnúť.
Neplatnosť transakcie (inými slovami, jej neplatnosť) nezávisí od rozhodnutia súdu. Transakcia je neplatná od samého začiatku jej uzavretia a nevyvoláva žiadne právne následky pre zmluvné strany. Odvolateľný obchod môže byť vyhlásený za neplatný len rozhodnutím súdu, podľa toho má uzavretá dohoda právnu silu a záväznosť.
V čase zmien nastal problém s transakciami uzatvorenými na trhu s nehnuteľnosťami: každá transakcia uzavretá stranami v rozpore s platnou legislatívou bola uznaná za neplatnú. Okrem toho môže nárok na uznanie neplatnej transakcie podať ktorákoľvek osoba. Táto možnosť v praxi viedla k zneužívaniu zo strany osôb, ktoré sa bez osobitného záujmu o uzavretú transakciu pokúsili zničiť.
V prípade odvolateľnej aj neplatnej transakcie teraz môže len zmluvná strana alebo osoba výslovne uvedená v zákone, napríklad správca, inými slovami, osoba, ktorá má záujem napadnúť transakciu podľa čl. , 166, odsek 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.
Hlavným dôvodom pre vyhlásenie transakcií za neplatné pre bezvýznamnosť je transakcia vykonaná nespôsobilou osobou, čl. 171 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. To znamená, že občan predávajúceho bývanie bol súdom zbavený spôsobilosti na právne úkony ešte pred uzavretím kúpnej zmluvy. Pri takejto transakcii súd zaviaže strany, aby si navzájom vrátili všetko, čo dostali podľa kúpno-predajnej zmluvy. Kupujúci v tejto transakcii je slabšou stranou, pretože po vrátení zakúpeného bývania vyvstáva otázka vrátenia peňazí, ktoré práceneschopná osoba už, samozrejme, nemá.
Pre zrušiteľné nekonkurenčné transakcie platí čl. 177 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie: transakcia uzavretá osobou, ktorá nie je schopná pochopiť význam svojich činov alebo ich riadiť.
Ak v prvom prípade postačuje skutočnosť potvrdenia práceneschopnosti - rozhodnutie súdu o vyhlásení občana za nespôsobilého, potom vo vzťahu k 177 čl. Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie súd nariadi preskúmanie a pri zohľadnení iných dôkazov strán sa rozhodne o uznaní transakcie za neplatnú alebo o zamietnutí príslušných nárokov. V praxi má znalecký posudok rozhodujúcu úlohu, ak súd nemá pochybnosti o spoľahlivosti znaleckého posudku (zvyčajne to tak je). Iné dôkazy, napríklad svedectvo svedkov, môžu mať pre rozhodnutie súdu veľmi podmienečný význam.
Ak hovoríme o právnom mechanizme ochrany práva kupca nehnuteľnosti, môžeme povedať, že sú v podstate dva: premlčacia lehota a kvalifikácia podľa čl. 302 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie ako bona fide kupujúci.
V prvom prípade je premlčacia lehota pre transakcie jeden rok pre transakciu, ktorá je neplatná, a tri roky pre transakciu neplatnú. Pri neplatných obchodoch, kde si uplatňuje nárok účastník obchodu, začína premlčacia doba plynúť od okamihu vykonania zmluvy, ak reklamáciu podala tretia osoba, potom od okamihu, keď sa dozvedela alebo mala o uzavretí zmluvy vedeli.
Je dôležité poznamenať, že zo dňa 05.07.2013 č.100-FZ bol zmenený a doplnený čl.170. Občiansky zákonník Ruskej federácie pri kvalifikácii falošnej transakcie. Fingovaná transakcia, ktorej dôsledkom je neplatnosť, je teraz tiež transakciou uskutočnenou za iných podmienok, ako sú podmienky uvedené v zmluve. Tieto zmeny môžu mať dôsledky pre strany podceňujúce transakciu s cieľom optimalizovať zdanenie. Dá sa predpokladať, že napríklad manžel, ktorý dal súhlas na predaj bytu, bude môcť uznať transakciu za neplatnú na tomto základe, ak samotný súhlas nevyjadruje náklady na predaj spoločne nadobudnutého majetku.“
Aké sú dnes najčastejšie dôvody neplatných (neplatných a neplatných) transakcií? Je to bežný alebo zriedkavý jav? Vyskytli sa vo vašej praxi (alebo v histórii firmy) takéto prípady a ak áno, ako to skončilo pre kupujúceho?
„Vo väčšine prípadov neplatná transakcia zjavne obsahuje prvok priestupku. Profesionálni účastníci trhu s nehnuteľnosťami, ktorí si vážia samých seba a vážia si svoju povesť, sa preto snažia vyhýbať takýmto transakciám. To isté možno povedať o neplatných transakciách.
Ďalšou vecou sú transakcie, v ktorých jedna zo strán nesie jedno alebo druhé riziko, vrátane rizika napadnutia súčasných alebo predchádzajúcich transakcií s predmetom. Takéto riziká nemusia mať nič spoločné s priestupkami, ale sú prítomné v histórii objektu.
Úlohou špecialistu sprevádzajúceho kupujúceho je toto riziko alebo riziká promptne identifikovať, posúdiť ich rozsah, navrhnúť možné spôsoby ich minimalizácie a dať klientovi vhodné odporúčania. Takéto odporúčania v závislosti od konkrétnej situácie a konkrétnych rizík napadnutia môžu byť veľmi odlišné – odmietnutie nákupu, požadovanie primeranej zľavy, poskytnutie dodatočných vyhlásení, záruk atď.
Úlohou špecialistu sprevádzajúceho predávajúceho je odhaliť a minimalizovať riziká napadnuteľnosti predchádzajúcich obchodov s predmetom vo fáze prípravy podkladov k predávanému predmetu a motivovane zhodnotiť riziká protistrane (kupujúcemu). .
Posudzovanie napadnuteľnosti transakcií a pravdepodobných dôsledkov sa často stáva predmetom búrlivých diskusií medzi predávajúcim a kupujúcim za účasti ich právnikov, agentov a bankových špecialistov. Niekedy v týchto debatách zvíťazí zdravý rozum, niekedy nie.
V praxi sa stretávame s veľmi rozdielnymi postojmi zainteresovaných účastníkov diskusie k takým rizikovým faktorom napadnuteľnosti transakcií, akými sú napr. neúčasť na privatizácii maloletých (v období pred augustom 1994);
Neprítomnosť jedného z obyvateľov z dôvodu pobytu vo väzení;
Dar medzi nepríbuznými;
Zrušenie registrácie prostredníctvom splnomocnenca;
Zrušenie registrácie bez registrácie na inom mieste;
Uznanie vlastníckeho práva rozhodnutím súdu;
Netrhová cena v zmluve;
Neekvivalentná výmena bez dodatočnej platby;
Nová dohoda s bona fide kupujúcim.
Zoznam pokračuje a každý skúsený odborník k nemu bude mať čo pridať.
„Neplatné transakcie sa v opojných 90. rokoch stali vzácnejším výskytom ako predtým. Po prvé, pretože Rosreestr kontroluje práva maloletých a nevykonáva transakcie s ich majetkom bez povolenia opatrovníckych orgánov. Po druhé, trh s realitnými službami je teraz transparentnejší, pôsobia na ňom veľké spoločnosti. Po tretie, zavedením pojmu „kupujúci v dobrej viere“ sa kupujúci stali viac chránení, ak je prevod práv na byt zaregistrovaný podľa pravidiel spoločnosti Rosreestr a ak je plná cena zahrnutá v kúpnej a predajnej zmluve.
Existujú však transakcie, ktoré možno zrušiť. A ich najčastejšie dôvody sú spravidla tieto:
Vzhľad príbuzných po uzavretí anuitnej dohody;
- vzhľad dedičov, o ktorých predávajúci nevedel (alebo mlčal);
- porušovanie práv maloletých pri privatizácii v 90. rokoch;
- uskutočnenie transakcie s osobou registrovanou na klinike pre lieky alebo duševné zdravie bez vyšetrenia v čase transakcie.“
Služby právnej podpory pri transakciách náklady od 3000 rubľov až 15000 rubľov Táto služba zahŕňa konzultáciu a overenie (právne) dokumentov pre byt, osvedčenie o zatknutí, zákazoch, vecných bremenách, poradenstvo v oblasti daní, prípravu dokumentov potrebných na transakciu a podporu transakcie v Rosreestri a počas zúčtovania.